Maison proche SNCF et complexes commerciaux : investir ?

Je pense qu’il manque un élément dans la réflexion: le prix (achat+estimation travaux)

Dans tous les cas, 2 mois et demi de loyer dans la taxe foncière, c’est sur que c’est pas terrible, mais bon, c’est déductible, et encore une fois, ca dépend de votre prix d’achat.

Vous êtes a 75k€ pour 6k€ de loyer soit 8% de rentabilité brute. 150 mois de loyer.

Pour un prêt a 3%   + 0,3% d’assurance sur 20 ans, vous deboursez 435€ pour un loyer de 500€.

C’est bien, c’est peu fréquent. Mais est ce un produit liquide ou vendable le jour où vous en avez envie de revendre ?

Je ne suis pas psy, mais vous hésitez. Pas de pb, cherchez a améliorer la rentabilité pour éviter des regrets a l’avenir.

Bonjour,

J’ai un ami dont les parents se sont vus expropriés car leur maison se situait dans une ZAC (disons qu’avec le temps c’est devenu une ZAC). Il y a un risque que la commune ne décide d’étendre les zones commerciales voisines sur ce terrains et ses voisins. 
Je rapporte ce qui c’est passé pour d’autres… mais toutes les situations sont différentes.

Bonjour,

Je dois avouer qu’en dehors de toute notion chiffrée ( OK on a pas l’habitude sur le forum)
j’aimerai introduire un peu d’émotion.

En essayant de vous détacher de votre projet, émotionnellement et comptablement, regardez les annonces de locations autour de l’endroit de votre futur bien.
Ensuite essayer de vous projeter en tant que locataires :

Quel serait les raisons qui vous pousserait a louer ce bien, plutot qu’un autre, au tarif ou vous souhaitez le louer.
Imaginez vous sur la terrasse un week end de printemps / d’été indien.
Quel serait les avantages et les nuisances ?

En dehors de toute notion chiffrée ? euhmmm… ok :

Avantages :

- En plantant des arbres le long des 800m de terrain, et surtout en le défrichant et en en prenant soin, avec un superbe gazon, le locataire pour avoir un terrain comme on ne peut pas en avoir sur cette ville en terme de taille
- Possibilité de faire un potager de 100m² tout en gardant 700m² de terrain de loisir
- A 100m des grands centres commerciaux à pied et 500m de l’hopital
- En mettant la maison à 495€, ça donne un bien financièrement très intéressant pour beaucoup sur cette ville. Ca réduit néanmoins la rentabilité.

Inconvénients :
- Entendre le train passer de temps en temps et les voitures tout le temps.
- Entendre les voitures sur le parking du centre commercial quand on est dans le jardin
- Se sentir vraiment trop urbain, tout est trop proche, trop facile, trop… Même pour des personnes âgées qui devraient faire un peu d’exercice pour aller à la boulangerie, là c’est à côté, ils n’auraient donc même pas de quoi faire une petite marche obligatoire
- Probablement un sentiment d’insécurité à cause de la proximité d’une population ***type HLM*** tout autour mais je pourrais éventuellement remédier à ça en plantant de grandes haies sur le jardinet avant pour annuler toutes vues sur le maison, et en installant pour les locataires un système d’alarmes.

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Sur une base de loyer à 495€, 1200€ de foncier, et je suis en TMI à 30%.
Avec un financement 100% travaux compris, je perdrais environ 100€ par mois le temps du crédit sur 15ans. A terme, le bénéfice net d’impôts/taxes serait de 250€ mensuel.

Pour le changement des menuiseries, il faudrait que je vois si ça vaut le coup ou pas, entre du double vitrage phonique et du triple vitrage à renforcement phonique. A lapeyre, la diffrence est d’une centaine d’euros, faut que je vois sur des installateurs classiques.

Par contre une mise en exploitation de ce bien ne pourrait avoir lieu avant 4 à 5 mois après acquisition vu la quantité de travaux à faire.

Bonjour,
On ne voit pas très bien sur la photo mais l’aspect extérieur de la maison ne semble pas génial.
Ne pas sous-estimer cet impact pour le futur locataire.
Les 15 premières secondes font 90% de la décision. Une maison avec crépi refait + jardin propre ça change complètement l’avis du futur locataire.
Moi je dirais : pourquoi pas.
Mais il faut négocier durement le prix, insister sur les points négatifs et gonfler la facture de travaux.
Si l’annonce est à 55 k€ FAI, tentez 45 k€ comme base de discussion, quitte à revenir à 47 ensuite.

Je partage les réflexions de dchiesa
Une question d’importance à mes yeux aujourd’hui pour les locataires, quoique inconsciente, c’est "serais-je valorisé par le fait d’habiter ici, puis-je trouver mieux, de ce point de vue, avec mon budget ?". L’image dans notre société est essentielle…

Je découvre les photos, ils y a effectivement pas mal de travaux…