Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ?

Non, pas muré côté locatif. La porte doit vraiment communiquer, en cas de contrôle.

Pour éviter d’être gêné, on peut mettre deux portes séparées de quelques cm, et un isolant phonique entre les deux. Les portes sont fermées à clé. Mais ça communique.

Je reviens sur cette exonération des revenus issus de la location meublée de pièces dans la résidence principale du contribuable.

Tout d’abord, les premiers contributeurs se demandaient si l’on pouvait bénéficier de cette exonération et déduire quand même charges ou amortissement du BIC, en LMNP. Evidemment non. On ne peut déduire des charges que des revenus imposables. Si le revenu est exonéré, on n’est pas LMNP (du moins, pas pour ce logement) et il n’y a pas de déduction.

Certains se demandaient s’il faut quand même le déclarer. Non, c’est exonéré. A chacun d’être bien droit dans ses bottes en ayant vérifié qu’il a droit à l’exonération.

Ensuite, est-ce que cette mesure existe toujours ? La loi de finances pour 2020 avait prévu que cette mesure s’arrête au 31/12/2023. Elle a été prorogée au 31/12/26 par la loi de finances pour 2024 (en date du 29/12/23 : les contribuables ont donc appris à la dernière limite que l’exonération était prorogée ; c’est pratique pour prendre des décisions, quand la loi change avec seulement 2 jours de prévenance !).
Il s’agit une mesure en sursis, qui a déjà été supprimée une fois, puis prorogée in extremis ! A l’été 2024, on peut tabler sur encore 2 ans et demi d’exonération, mais après, c’est l’inconnu.
En 2027 :
- au mieux, prorogation de l’exonération.
- au pire, si pas d’exonération, LMNP au micro-BIC (50 % d’abattement) ou bien au réel pour payer encore moins d’impôt, mais c’est compliqué d’aller immobiliser à l’actif de son BIC une partie de sa résidence principale.

Lisons ensemble l’article 35 bis du CGI dans sa version actuelle :

I. - Les personnes qui louent ou sous-louent jusqu’au 31 décembre 2026 en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire, dès lors qu’il justifie d’un contrat conclu en application du 3° de l’article L. 1242-2 du code du travail, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.

Cette mesure est commentée par cette page du bofip :
BIC - Champ d’application et territorialité - Location meublée - Régime fiscal | bofip.impots.gouv.fr

Je reprends et j’actualise mes commentaires de cette mesure d’exonération. Bon, le préalable est déjà que ces pièces soient louées meublées. Ensuite, on voit qu’il y a 3 conditions à respecter que j’ai mises en gras dans l’article 35 bis :
1) Les pièces louées ou sous-louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur.
Le principe de base (point 100 de la page du bofip) :
"L’exonération s’applique aux personnes qui mettent en location une ou plusieurs pièces au sein de leur habitation principale et qui réduisent de ce fait le nombre de pièces qu’elles occupent personnellement."
Donc, il vaut mieux que ces pièces aient été habitées par le bailleur, mais qu’il n’en ait plus besoin. Cas typique du départ des enfants qui sont grands : on peut louer leurs chambres.
Et si ces pièces n’ont pas été habitées précédemment par le bailleur ? Le bofip nous dit au point 110 : "des pièces qui n’ont pas été précédemment occupées par le bailleur, notamment en raison du fait qu’elles résultent de travaux de réaménagement, peuvent être louées sous le bénéfice du I de l’article 35 bis du CGI si leur affectation à un usage d’habitation au sein de la résidence du bailleur peut être caractérisée."
L’idée est ici que, si les pièces n’étaient pas occupées par le bailleur, elles doivent en tout cas avoir été affectées à l’habitation, ce qui exclut les cas où les pièces ont été aménagées à partir d’un garage, magasin, grenier, etc. On voit notamment dans la jurisprudence un cas exclu, où les pièces étaient auparavant un magasin.

Je disais en 2017 : "prouvez que ça fait partie de la résidence principale, en y logeant des amis ou en y organisant la crémaillère, avec photos à l’appui". C’est certes une première solution. Mais j’étais un peu naïf à l’époque.
Avec le recul, je me dis : "les Impôts raisonnent peut-être sur le fait que ces pièces font partie de la résidence principale si elles ont été préalablement déclarées comme habitées ; donc le critère serait : qu’on ait payé de la TF dessus". Quand on arrive dans une résidence principale, il faut donc être attentif à sa déclaration d’occupation. Si on déclare les pièces du RDC comme inoccupées (cave, stockage, garage) pour faire des économies de TF, et que juste après ou les met en location comme logement, on donne le bâton pour se faire battre !

L’autre point pour respecter les "pièces de la résidence principale", c’est que ça ne soit pas un logement indépendant.
Le bofip précise :

Le caractère indépendant ou non des pièces louées ou sous-louées s’apprécie notamment eu égard à la configuration, la superficie et la disposition de l’immeuble pris dans son ensemble (entrée autonome, jouissance d’une cuisine ou d’une salle de bain privative, nombre de pièces louées, etc.).

Les jurisprudences citées à l’appui sont :

- au sein d’une maison de trois étages, dix pièces louées auprès de locataires différents et dont la majorité des logements dispose d’une cuisine et d’une entrée séparée ne peuvent être regardées, eu égard à leur superficie et à leur disposition, comme faisant partie de l’habitation principale du bailleur (CE, décision du 24 mars 1976, n° 93851) ;
- six pièces au sein d’un logement de dix pièces réparties en trois logements possédant des entrées distinctes de celle du bailleur ne peuvent être regardées comme faisant partie de l’habitation principale du bailleur (CE, décision du 28 octobre 1981, n° 20063) ;
- même si les chambres louées ont été acquises en même temps que l’appartement qui sert d’habitation principale à l’acquéreur, elles ne peuvent être regardées comme des pièces de cette habitation dès lors qu’elles sont séparées et qu’on y accède par les parties communes de l’’immeuble (CE, décision du 20 juillet 1990, n° 42926).

Or, en 2024, du point de vue du confort attendu par le locataire, on peut difficilement louer à l’année des pièces qui soient démunies du confort moderne (cuisine, salle d’eau, WC). Le bofip précise que ces éléments de confort peuvent être fourni par le partage de ces équipements, qui sont alors situés hors des pièces louées. Je ne sais pas vous, mais moi je n’ai pas envie de retrouver le locataire dans ma cuisine, ni encore moins dans ma salle d’eau.
Le point qui semble être déterminant dans beaucoup de jugements, c’est l’entrée séparée. On veillera donc à ce que les pièces données en location soient accessibles par l’intérieur de la résidence du bailleur. Je disais précédemment : "peu importe qu’il y ait un accès par l’extérieur pourvu qu’il y ait aussi un accès par l’intérieur". Avec le recul, je pense que c’est faux. On voit que le critère des jugements, c’est qu’il y ait un accès extérieur, sans se soucier de s’il y a aussi un accès intérieur. La présence d’un accès extérieur suffit à qualifier l’indépendance du logement, donc à faire sauter l’exonération. C’est en tout cas comme ça que je l’interprète aujourd’hui.
A un ami qui achète sa résidence principale dotée de pièces au RDC pouvant être louées sous forme de logement, et dont une fenêtre pourrait facilement être transformée en porte-fenêtre pour faire une entrée indépendante à ce logement, je dis : "tant que cette exonération existe, ne créez surtout pas d’accès indépendant. Déjà que vous fournirez un séjour avec coin cuisine ainsi qu’une salle d’eau indépendante, qui sont des critères d’indépendance du logement fourni, n’allez pas aggraver votre cas. Par ailleurs, le loyer est assez bas à cause des plafonds de loyer, donc n’investissez pas trop dans ce logement. Quand, fin 2026 (ou plus tard si prorogation), l’exonération n’existera plus, il sera alors temps d’investir pour augmenter le standing de ce logement, avec une porte-fenêtre, des volets roulants électriques, etc. Vous pourrez alors augmenter le loyer, en contrepartie de ces améliorations, et vous paierez des impôts dessus, vraisemblablement au micro-BIC. Vous aurez aussi le choix entre location à l’année et location saisonnière (davantage de revenus mais davantage de travail). Mais ça, c’est dans un second temps. Pour le moment, faites de la location, sans trop de standing, de pièces de votre résidence principale, avec exonération des revenus."

2e condition : que ce soit la RP du locataire.
Ce qui signifie une location meublée à l’année loi 1989, mais aussi, et c’est explicitement accepté par la page du bofip : bail meublé étudiant (9 mois) et bail mobilité (apprenti, intérimaire, CDD, etc.). Autrement, il faut un bail conforme au titre Ier bis (meublé) ou Ier ter (mobilité) de la loi de 1989.
Cela exclut donc la location saisonnière, et la location précaire type code civil.
Au même ami qui achète sa résidence principale dotée de pièces au RDC pouvant être louées sous forme de logement, je dis : "il est toujours délicat de louer une partie de sa résidence principale par un bail meublé à l’année, tacitement reconductible. Le locataire peut s’incruster pour 20 ans. S’il s’avère insupportable, par exemple qu’il écoute la musique trop fort, vous ne pourrez pas le virer. Et, si vous voulez vendre, vous devrez d’abord délivrer un congé pour vendre, à l’échéance du bail. Donc, si vous voulez être sûr de rester maître chez vous, ne louez qu’à des personnes en bail étudiant ou mobilité. Ca restreint fortement la demande, mais vu que votre bien est très désirable (loyer modeste, terrasse et bout de jardin), vous devriez trouver. Qui plus est, à chaque départ, ça vous donne la possibilité de faire de menus travaux, mais aussi de choisir, suivant la saison et suivant vos envies, entre location moyenne durée (étudiant ou mobilité) et location saisonnière."

3e condition : "le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables"
La loi ne précise pas quelle est la limite raisonnable. Mais la façon la plus sure de prouver qu’on est dans les limites raisonnables est de respecter le plafond publié par l’administration fiscale.
En 2024, ce plafond, par m² est de :
206 €/an (soit 17,16 €/mois) en Île-de-France
152 €/an (soit 12,66 €/mois) dans les autres régions

Question : loyer hors charges ou non ? La publication annuelle des plafonds par l’administration précise  "charges non comprises". Exemple pour 2024 :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1410 … 2024-00003
C’est un peu étonnant car, pour la location meublée, le BIC raisonne en "recettes", c’est à dire loyer CC. Mais pour cette exonération, c’est loyer HC. Tant mieux pour le contribuable. Avec par exemple un logement de 39,5 m² en province, on a pile un plafond de loyer à 500 € par mois ; on peut raisonnablement ajouter un forfait de charges à 50 € par mois pour louer à 550 € CC voire 80 € de forfait charges si tout est inclus (eau chaude, eau froide, chauffage et électricité) soit 580 € CC ce qui se rapproche d’un prix de marché normal.

Dernier sujet, un peu accessoire :
Il est possible de cumuler cette exonération de la location "à l’année" et une location saisonnière pour un montant maximal de 760 € TTC par an.
La page du bofip citée en début d’article l’écrit explicitement au point 70 en se référant à une réponse ministérielle :

Ces deux exonérations peuvent se cumuler dans le cas d’un local loué au bénéfice de lycéens ou d’étudiants pendant l’année scolaire et à des vacanciers durant la période estivale (RM Authié n° 20969, JO Sénat du 21 février 1985, p. 325).

C’est sans doute la raison pour laquelle de nombreuses personnes cherchent à louer ce genre de chambre ou de logement de septembre à juin d’une part, et d’autre part pendant l’été en saisonnier. Il s’agit de cumuler les deux exonérations.
Cela dit, 760 € pour deux mois d’été ça fait 380 €/mois ce qui n’est vraiment pas beaucoup ! Pour que ça soit intéressant, il faut soit :
- une surface louée très petite. Exemple 14 m² ça fait 177  €/mois, à l’année, mais sur les deux mois d’été on passe à 380 €/mois ; on a donc des recettes doubles en été.
- une surface plus grande, mais une location saisonnière plus ponctuelle. Exemple : 40 m² soit 500 €/mois à l’année. Départ du locataire fin juillet, on loue en août deux quinzaines à 380 €, et on reloue à l’année dès septembre.
On pourrait être tenté de louer davantage en saisonnier. Ainsi, en supposant un départ du locataire fin mai, et qu’on puisse louer en saisonnier 300 €/semaine en juin et 400 €/semaine en juillet-août, il ne faut pas se priver. On peut gagner 4600 € pendant l’été, déclaré en micro-bic, ça fait une imposition d’environ 25 % (imposition à 30 % TMI + 17,2 %, s’appliquant après abattement de 50 % des revenus, ça fait à peu près 0,5 * 0,5 = 0,25), reste 3450 € en net net, on serait bien bête de se limiter à 760 € si l’on peut gagner le quadruple.
Il ne faut pas rater la dernière phrase du II de l’article 35 bis : "Cette exonération ne peut se cumuler avec les dispositions de l’article 50-0.", c’est à dire avec le micro-BIC. A priori, c’est l’exonération de 760 € TTC qui est concernée. Logique, sinon ça voudrait dire que toute location saisonnière est exonérée sur les premiers 760 € ; cette mesure viendrait donc créer un abattement sur le micro-BIC. C’est soit l’abattement sur 760 € mais à condition de ne pas dépasser ce montant annuel en saisonnier ; soit l’intégralité du revenu saisonnier imposé au micro-BIC.
Par contre, peut-on cumuler l’exonération des revenus du meublé à l’année (celle du I. de l’article 35 bis) et du saisonnier imposé en micro-BIC ? Tel que je le comprends, c’est possible. Car la phrase "ne peut se cumuler" me semble rattachée au II. et non pas au I. Pour autant, c’est assez scabreux.

Et vous ? Qui, parmi les forumeurs, donne en location meublée des "pièces de son habitation principale" et profite de cette exonération ? Ou bien connaissez-vous des gens qui le pratiquent ? Je suis preneur de votre retour d’expérience.

Dernière modification par Bernard2K (10/07/2024 08h13)