Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ?

Bonjour,
C’est possible, le principal inconvénient étant de mélanger vie privée et "business"! En cas de pb avec le locataire ce n’est pas du tout facile à vivre.
Sinon il faut que le logement fasse partie de l’habitation principale du bailleur et qu’il constitue la RP du locataire. Il y a une note administrative pour le plafond de loyer, je dirais environ 10 euros par mois par m2 pour être exonéré d’impôt en province.

Le critère important est celui de la résidence principale du locataire. A partir du moment ou la personne y habite de manière permanente, la liberté du bailleur est restreinte, que le bail soit nu (3 ans) ou meublé (1 an). Mais dans votre cas comme ce logement c’est également votre résidence principale, vous pouvez probablement invoquer à la fin de chaque année la reprise des lieux pour y vivre.

Oui d’autant plus que le bail étudiant peut être ramené à 9 mois

En fait, je me demande surtout sur quels critères se baser pour savoir si la partie louée fait partie de l’habitation principale, surtout dans le cas d’une construction neuve.

Par exemple, faut-il obligatoirement occuper la partie qu’on souhaite louer pendant quelques mois/années avant de la mettre en location ?
Ou encore, faut-il obligatoirement une entrée commune ?
Y a-t-il une proportion à respecter entre la partie louée et la partie RP, par exemple sur une maison d’environ 200m2, il serait raisonnable de louer 25 ou 50 m2 mais 150 m2 ça ne passerait pas.
En gros, je me demande comment prouver que je loue une partie de mon habitation et non une habitation complète.

Qu’en est-il également des fermes à rénover dans lesquelles il y a souvent possibilité de faire une grande habitation + 1 voire meme 2 logements en aménageant une grange ou une aile du bâtiment ?

si, l’administration a pondu quelques oeufs!
BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées

A partir du paragraphe 60.

Vous avez la loi et la jurisprudence  plutôt de votre côté (semble-t-il, même si les cas ne sont que partiellement similaires, notamment parce que ce ne sont pas des constructions neuves qui sont évoquées), mais ceux qui risquent de vous poser problème c’est plutôt les impôts, alors si j’étais vous je leur demanderais leur avis.

Pour les bâtiments connexes aménagés pour les louer je suis très sceptique quand au fait qu’ils vous accordent l’exonération.

Bonjour à toutes et à tous.

Ce forum est une mine d’information pour moi, néophyte en matière d’immobilier et plus précisément sur la fiscalité s’y appliquant.

Comme expliqué dans ma présentation, j’ai réalisé des travaux à l’intérieur de ma RP afin de mettre en location meublée, 2 pieces d’une superficie de 50m2, que je n’utilisais plus et qui sont louées depuis le 01/06 à un couple de jeunes, bien sympathiques au demeurant :-)

Cette location a trouvé preneur en à peine une semaine, j’habite près de fontainebleau, la demande est relativement soutenue et la proximité avec la région parisienne et ses accès facilite grandement les choses.

Avant la fin des travaux, j’avais contacté mon centre des impôts pour me faire expliquer l’exonération des revenus BIC appliqués aux personnes louant une partie de leur RP en maintenant un plafond de loyer annuel au m2 fixé par l’administration, spécificité dans laquelle rentrait cette location.
Il m’a alors été répondu que je n’avais rien à faire puisque qu’exonéré d’impôts sur ces loyers. "Pas de déclaration à effectuer, rien à remplir sur la feuille d’impôt, taxe d’habitation qui restera inchangée, puisque plafonnée (?), et que je continuerai à payer seul".
Je précise que les locataires ont élu comme résidence principale ma location.

En fouillant sur internet, en épluchant le guide fiscal LMNP édité par l’administration, je n’ai rien trouvé qui contredise ce que mon centre m’avait signalé mais quelques doutes ont germé.

Mes premières questions sont :
Aurais-je dû déclarer mon début d’activité Lmnp par l’intermédiaire du POi ?
Exonéré veut-il dire "à ne pas déclarer" ? J’ai vu une case à cet effet sur le cerfa 2031, c’est d’ailleurs elle qui m’a mise la puce à l’oreille…

Une précision qui a sûrement son importance pour la suite de ce post, j’ai engagé 25000€ de travaux pour rénover et rendre ces pieces habitables.

Fort de cette première expérience, l’idée m’est venue récemment de changer la destination de mon garage en habitation, en créant une structure MOB accolée à ma maison afin d’y faire un gite rural ou une seconde location meublée, la chose n’étant pour le moment pas complètement décidée.
J’ai adressé à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel sur ce nouveau projet pour qu’il soit en accord avec le PLU, j’attends leur réponse.

Pour cette nouvelle location Lmnp, je suis conscient que je ne rentrerai pas dans le cadre de l’exonération citée plus haut, puisque création de surface, mais :

Les travaux engagés dans la première étant des charges amortissables sur les revenus BIC, ceux ci pourront-ils être pris en compte pour la réduction des revenus de la seconde ?
Les travaux de création et de construction (toiture, façade MOB, intérieur) sont-ils amortissables au même titre que les travaux de rénovation ?
Concernant l’amortissement du bâti, comment déterminer la valeur de celui-ci sachant qu’aujourd’hui cette surface est un garage? Une estimation écrite de cette future habitation par des agences Immo est-elle un document suffisant à fournir au comptable ?
Enfin, pour les calculs de rentabilité dans l’excellent rendementlocatif, j’ai bêtement mis une valeur du bien à 2€ et mis tous les travaux dans la case adéquat, j’arrive à une rentabilité nette de plus de 18% avec cash flow positif de près de 500€ par mois, la méthode vous semble t’elle correcte ?

J’ai lu ici que certains d’entre vous n’imagineraient pas louer dans leur RP un studio ou autre à cause de la proximité d’avec les locataires et pour leur tranquillité. Je fais ce choix, d’une part car ma maison se prête facilement à ce genre de location et d’autre part car je ne profite pas de la cour dans laquelle donne cette location et le garage actuel. Mon mode de vie actuel supporte largement les contraintes imposées par ce choix. Je pense d’ailleurs qu’à terme, cette maison se transformera complètement en plusieurs location et que j’irai acheter une autre RP. Tout ça pour dire que ce post ne porte pas sur les inconvénients relevant de ce type de pratique mais bien sur les questions d’ordres purement fiscales, déclaratives et de rentabilité.

Merci d’avance pour vos réponses ou conseils qui m’ont bien aidés jusque là a appréhender l’immobilier d’une manière différente, à savoir un moyen efficace de se créer une rente au fur et à mesure de ses investissements.

Message édité par l’équipe de modération (04/11/2015 14h06) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

"Concernant l’amortissement du bâti, comment déterminer la valeur de celui-ci sachant qu’aujourd’hui cette surface est un garage? Une estimation écrite de cette future habitation par des agences Immo est-elle un document suffisant à fournir au comptable ?"

Je ne sais pas ce que ça vaut sur le plan pratique, mais sur Impôts.gouv.fr il y a un onglet "estimer un bien immobilier" .

DDtee a écrit :

-
- L’ensemble des charges et des amortissements de différents biens loués sont au final comptabilisés ensemble dans vos revenus BIC

Je ne pense pas que les travaux du 1er bien soit intégrable au LMNP à partir du moment où les recettes sont exonérés d’imposition. C’est un principe de parallelisme.

Concernant la valeur réelle a prendre en compte pour le "second bien", elle risque d’être faible car imaginez quelqu’un acheter juste cette partie de votre maison avec vous coller à coté. J’ai peur que l’essentiel de la valeur soit dans le terrain vu que vous êtes en région parisienne or, le terrain n’est pas amortissable ….

sleigh a écrit :

Concernant la valeur réelle a prendre en compte pour le "second bien", elle risque d’être faible car imaginez quelqu’un acheter juste cette partie de votre maison avec vous coller à coté. J’ai peur que l’essentiel de la valeur soit dans le terrain vu que vous êtes en région parisienne or, le terrain n’est pas amortissable ….

J’habite au centre d’un village, ou toutes les habitations sont "imbriquées" les unes dans les autres. Ce corps de ferme a fait l’objet d’une division par le précédent propriétaire (3 lots), j’en ai acheté la plus grosse partie (lot 1). Pour info, la grange réhabilitée (lot 2) qui en faisait partie s’est vendue l’année dernière 135000 € pour 60m2 en R+2 avec beaucoup de moins de charme et de soin que ce que j’ai déjà fait sur ma première location.

Nek a écrit :

Justement est-ce que cette location meublée exonérée d’IR, qui ne nécessite donc pas la tenu
d’une comptabilité BIC entre dans la case "LMNP" ?

Visiblement oui, on parle de cette exonération dans le guide fiscal consacré au statut LMNP

A quoi bon chercher un comptable et s’inscrire au greffe avant le second projet?

C’était bien là le sens de ma question. Si les amortissements sont reportable sans limitation de durée sur les revenus de même nature, j’y vois un intérêts pour des projets futurs, sinon, effectivement, pas le peine que je me plonge dans la paperasse tout de suite. Reste qu’il m’étonne quand même d’engranger des revenus en france sans avoir a les déclarer nulle part…

Si différents revenus BIC finissent tous dans la même "enveloppe BIC", effectivement un revenu exonéré d’imposition ne pourrait être utilisé pour comptabiliser à nouveau charges et amortissement.

Si tout s’amortissait sur 6 ans, cela serait très (trop) simple et vous n’auriez plus besoin d’expert comptable

Il me semble (mais je peux me tromper) que la règle est plutôt d’estimer l’état actuel et de prendre pour charges les travaux qui seront réalisés.

Bonjour,

Je reviens sur ces échanges étant en visite d’un bien pour un ami. Lequel bien se décompose actuellement en une partie habitation et une partie locative.
Architecturalement parlant il s’agit d’une maison de village mitoyenne des 2 cotés.

La partie habitation de 150 m2 dispose de son entrée avec une courette.
La partie locative de 35 m2 dispose de son accès par l’arrière de la construction. Une séparation à été réalisée par les propriétaires ce qui fait qu’il n’y a aucun vis à vis.
Sur le cadastre il n’y a qu’un seule "bloc".

Un expert comptable cité supra aurait dit que dans ce genre de cas je cite

Alexandco a écrit :

… les revenus locatifs n’entrent pas pour lui dans le champ de l’exonération, l’entrée indépendante malgré une entrée commune sur la propriété ne convaincra pas le fisc. À moi de prendre le risque, ou pas, je ne le prendrai pas…

Or le lien du BOFIP (BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées) donné également plus haut rappelle la jurisprudence :

Ainsi, un contribuable qui louait en meublé à des étudiants plusieurs pièces de la maison constituant son habitation principale a été admis au bénéfice de l’exonération (CE, arrêt du 6 décembre 1967, req. n° 69134). La double circonstance que l’intéressé n’utilisait pas, antérieurement, la totalité des pièces composant sa demeure et que certains des locaux loués étaient spécialement aménagés à cet effet au prix de travaux importants n’est pas de nature, selon le Conseil d’État, à entraîner la perte du bénéfice de l’exonération dès lors que les autres conditions se trouvent remplies.

L’exonération a aussi été admise dans le cas d’un propriétaire d’une maison de six pièces réparties en trois niveaux. Ce dernier donnait en location meublée le rez-de-chaussée ainsi que le deuxième étage et occupait personnellement le premier étage. En effet, il a été regardé eu égard à la configuration, à la disposition de l’immeuble, comme louant une partie de son habitation principale alors même qu’il n’aurait jamais habité effectivement la totalité de cette maison, les autres conditions prévues à l’article 35 bis du CGI étant par ailleurs remplies (CE, arrêt du 16 juin 1971, req. n° 81620; à rapprocher de l’arrêt du 4 novembre 1970 req. n° 78628).

Je suis parti là dessus pour conseiller l’acheteur. A la relecture j’espère avoir été de bon conseil…
Ensuite, je ne suis pas forcément convaincu (donc là je nuance mes propos) sur la déduction au prorata des surfaces des intèrêts de l’emprunt ; en effet, le logement loué de petite taille doit amortir des frais propres supérieur en coût au m2 par rapport à ceux liés à l’habitation. Par exemple un chauffe eau même plus petit est plus cher ramené au m2, un chauffage également etc

Et pour finir j’ai une question sans doute de rêveur naïf : puisque les revenus ne sont pas imposable (à condition de respecter les 3 conditions cf BOFIP), il est même possible de créer du déficit en déduisant les interêts ? C’est trop beau j’ai du mal comprendre…On déclare donc du négatif et l’administration rembourse quelque chose (je vous l’ai dit : rêveur et naïf) où c’est inutile on reste à zéro d’imposition BIC faute de profits ?

Petite réflexion supplémentaire :
Pourquoi le CE, dans son arrêt du 20 juillet 90, retient-il ce critère de pièces "séparées" et d’un accès distinct ?

Parce que l’article 35 bis  dit "(…)louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale(…)".

Dans une seule et même habitation principale, on peut accéder de partout par des portes intérieures. Lorsque les pièces en question ne communiquent pas par l’intérieur avec l’habitation principale du propriétaire, mais qu’on n’y accède que par l’extérieur ou par des parties communes, ça devient deux appartements distincts. Ca devient un immeuble collectif et non plus une seule et unique habitation.

Je pense que, dès lors qu’il y a un accès par l’intérieur, le fait qu’il y ait aussi un accès par l’extérieur ne fait pas obstacle à ce qu’on considère que ça fasse partie de la même habitation.

Iqce, une question primordiale est donc : y a-t-il une porte intérieure qui fait communiquer la partie "habitation" et la partie "locative" ?

Dernière modification par Bernard2K (27/01/2017 08h34)