Investir dans un T5 en Duflot de réhabilitation : vos avis ?

stef31 · #1

bonjour
je vous expose une réflexion sur un projet immobilier que j’envisage en ce moment pour une opération de réhabilitation dans le cadre de la loi Duflot. Ce n’est pas le fruit d’une recherche assidue de ce type d’opération mais plutôt un effet d’aubaine qui me fait envisager cette acquisition.
Je précise que je dispose aujourd’hui, dans ma proche quarantaine, de 3 appartements sans emprunt en cours et pour lesquels le déficit foncier dû au travaux arrive à sa fin, je souhaite limiter mon imposition via une nouvelle opération, idéalement un bien à fortement rénover, le plus autonome possible afin de limiter les frais de copro non maitrisés. J’ai du temps à y allouer et de l’expérience en rénovation / construction.

Le projet dans les grandes lignes:
J’envisage l’achat d’un terrain avec une habitation T5 des années 60 inhabitée depuis 10ans en zone B1 (95m² loi carrez, 130m² habitable du fait d’une chambre mansardée). Le lotisseur prévoyait une division de parcelle et la création d’un lotissement de 4 lots puis de vendre le terrain nu mais il me serait possible d’acquérir la parcelle sur laquelle se situe l’habitation initiale avant qu’elle ne soit rasée, pour un prix de 145k€ FN inclus. Le montant des travaux estimés 45k€ (uniquement les matériaux, je réalise les travaux) pour toiture (chevrons et tuiles) y compris isolation, fenêtres, elec.
Soit, à la louche, 190k€ pour un loyer hc de 850€ (plafond duflot) et 36k€ de réduc d’impôt à venir.
financement: 120k€ empruntés, le reste (dont les travaux) sur apport

Ce projet est à comparer à un projet type plus classique que j’avais initialement envisagé (et pas complètement abandonné): achat T3 à rénover dans toulouse (120k€+8kE de FN), 10k€ de réno pour un loyer HC 700€

les avantages:
- au final un bien totalement rénové (donc sans grosse surprise sur les 10 ans à venir)
- rapport qualité (surface et récent) / loyer sans concurrence sur le secteur donc location certaine
- a deux pas de chez moi (simplifie les travaux) et emplacement de qualité (S.E. proche toulouse)
- économie d’impot duflot en bonus

les inconvénients:
- rendement somme toute faible
- il y a du temps à y consacrer
- contraintes duflot (réno et loyer)

mes interrogations:
- certains d’entre vous ont ils réalisé des montages similaires (= la loi de défisc immo du moment mais en "direct"), étais-ce une bonne ou mauvaise idée ?
- vos avis ?
- comment faire, concrètement, pour attester que la réhabilitation répond au "respect d’au moins deux exigences sur quatre éléments, précisés par arrêté du ministre chargé du logement." (dans mon cas menuiseries et isolation du toit) cf
Décret n° 2012-1532 du 29 décembre 2012 relatif aux plafonds de loyer et de ressources des locataires au classement des communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et au niveau de performance énergétique globale et plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable des logements pour l’application de la réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement locatif prévue à l’article 199 novovicies du code général des impôts | Legifrance

Merci pour vos retours
Stéphane

Mots-clés : duflot, réhabilitation

Boubouka · #2

Je vous cite

les inconvénients:
- rendement somme toute faible
- il y a du temps à y consacrer
- contraintes duflot (réno et loyer)

Si le rendement est faible (5,4% avant impôts) malgré les 36k€ de réduction d’impôts, je trouve que vous vous tracasser pour rien. Avec à la clé, des travaux de toiture … et des contraintes de loyer et des revenus des locataires, sans parler des questions de lotissement à régler.

Le second projet, plus classique vous offre déjà une meilleure rentabilité (6% avant impôts) avec la liberté de choisir votre locataire et de fixer le loyer … et même revendre quand bon vous semble.

Le choix, pour moi, est clair. Eviter le Duflot.

stef31 · #3

merci pour votre réponse

je ne vous suis pas tout a fait dans votre calcul du rendement, (j’aurais tendance à considérer 5,4% comme après impôt ou bien faire le calcul sur un montant d’acquisition de 190-36=154k€ pour calculer le rdt avant impôt ce qui est un peu bancal puisque cette "économie" ne sera effective qu’à l’issue des 9ans qui suivront la fin du projet).

Il est vrai que subsiste la contrainte du montant des loyers et des revenus des locataires, même si dans les faits, cela ne modifie pas tant que çà la proportion de candidats possibles à la location (jusqu’à 57k€ annuel pour un couple avec deux enfants) dans la zone que j’envisage.

Effectivement je n’avais pas pensé à l’impossibilité de revente, même si je ne l’envisage pas de prime abord, on ne sais pas toujours de quoi l’avenir est fait.

Je suis étonné de votre conclusion sur le "comparatif" des deux projets puisque j’étais arrivé à l’inverse mais il y a des éléments plus difficiles à chiffrer tels que le bien (maison autonome vs appartement en copro et surfaces différentes) ainsi que sa situation et le profil attendu de locataires (jeune famille vs coloc étudiante par ex)

bonne soirée
Stéphane

stef31 · #4

bjr
pour info suite au post initial et après avoir creusé la question auprès du service des impots, qques éléments de réponses à mes interrogations (des fosi que certains autres forumers se lancent dans ce type d’opération):
(ci dessous la réponse du cdi de ma région extraite du codes des impots)

"Pour le bénéfice de la réduction d’impôt, le contribuable qui réalise les travaux doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes susceptibles de réaliser les travaux et couvert par une assurance pour cette activité, un état descriptif du logement avant et après les travaux.
Pour de plus amples informations, BOI-RICI-230-10-30-10 "

a la lecture de ce boi, il apparait qu’en cas de réhabilitation d’un logement, les contraintes du pt de vue énergétique sont bien moindre q’en construction neuve qui doivent être bbc ou rt 2012, en effet en cas de réhabilitation il est possible et suffisant de ne satisfaire que 2 des quatre catégories suivantes :

- isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur ;
- fenêtres ;
- système de chauffage ;
- système de production d’eau chaude sanitaire.

En ce qui concerne le projet que j’envisage, ceci n’apporte en fait pas de réelle contrainte vu que les menuiseries sont mortes et qu’il faut refaire la couverture dc pas de réel surcout à isoler le toit, il faut juste qu’un contrôleur technique atteste de l’état initial de la construction et des travaux réalisés.

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