VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

Jeff33 · #926

Bonjour à tous,

Un article positif sur Seeking Alpha.

L’auteur résume tout ce qui a déjà été dit ici, à savoir un bon rendement, un dividende largement soutenu par l’AFFO, l’incertitude liée aux litiges…

Il croit en la future croissance de l’AFFO. Le fait que Vereit devrait être acheteur net cette année en plus du rachat d’action devrait doper mécaniquement l’AFFO par action, donnant encore plus de latitude/de marge pour la suite.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #927

Sans surprise pour le T2-2018 de VEREIT :

SeekingAlpha a écrit :
VEREIT (NYSE:VER) Q2 adjusted FFO per share of 18 cents, unchanged from a year ago. Reaffirms forecast for 2018 AFFO per share range of 70-72 cents.

Q2 normalized EBITDA increased to $259.4M from $257.8M Y/Y.

Q2 rental income of $290.6M vs. $286.7M a year ago; total revenue $315.7M vs $308.2M.

Net debt to normalized EBITDA annualized ratio is 5.83; fixed charge coverage ratio of 3.03x.

During Q2 acquired 7 properties for about $41M at average cash cap rate of 7.2%.

Disposed of 37 properties for total of about $56.4M. Of that amount, $28.4M was used in total weighted average cash cap rate calculation of 7.4%, including $25.9M in net sales of Red Lobster restaurants; gain on Q2 sales about $6M.

From July 1-26, VER acquired 14 properties for $74.2M at cash cap rate of 7.1%; disposed of 10 properties for total of $39.3M at average cash cap rate of 6.8%.

Taux d’occupation à 98,8% :

VEREIT a écrit :
Our portfolio remains well-diversified with occupancy of 98.8% and a focus to increase unencumbered assets which now approximate 74%.

La société dispose d’une facilité de crédit énorme pour pouvoir "supporter" l’amende liée à la "classe action" en cours (on espère toutefois qu’elle sera plutôt de l’ordre de quelques centaines de millions de dollar) :

VEREIT a écrit :
During the second quarter, VEREIT executed a new $2.9 billion credit facility providing long-term balance sheet flexibility.

Toujours pas d’augmentation du dividende, mais des rachats d’action opportunistes :

VEREIT a écrit :
During the second quarter of 2018, the Company repurchased approximately 0.8 million shares of its common stock at an average price of $6.95 per share. Year-to-date the Company has repurchased 7.2 million shares at an average price of $6.94 per share.

A voir si le CEO donne quelques informations de la conférence téléphonique, mais a priori, il n’y aura rien de nouveau sur le front judiciaire avant au moins la fin de l’année, voire 2019.

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InvestisseurHeureux · #928

Les dates du calendrier judiciaire :

Conférence téléphonique T2-2018 a écrit :
We continue our discussions with the SEC regarding the resolution of potential civil charges it may bring with respect to certain matters stemming from the announcement made on October 29, 2014, as we mentioned last quarter. On June 11, we announced that we entered into a settlement agreement with Vanguard for $90 million. Vanguard’s holdings accounted for approximately 13% of VEREIT’s outstanding shares of common stock held at the end of the period covered by the various pending shareholder actions. Depositions have been taking place since January. At the June 11 Status Conference, the judge ordered fast deposition to be completed by year-end and also set a trial date for September 9, 2019. The next Status Conference with the court is scheduled for November 29, 2018.

Septembre 2019 pour espérer un début de dénouement du dossier judiciaire.

Et en attendant, cela coûte un "pognon dingue" en frais juridiques, non remboursables par l’assurance juridique, car il s’agissait d’une fraude. En 2018, le montant est estimé à $65 M :

Conférence téléphonique T2-2018 a écrit :
As you can see, we are trending towards the higher end of our estimated range of $55 million to $65 million for the year and we will update this estimate, if necessary in the third quarter.

$65 M capitalisés à 7%, cela veut dire que les loyers triple net de $900 M du patrimoine immobilier sont consommés par les déboires judiciaires de l’année ! Ouille !

Voici une estimation optimiste de la NAV de VEREIT :

Pour la justification du taux de capitalisation de 6,48% :

Source : Q2 2018 Cap Rate Report - Calkain

Mais l’estimation est optimiste puisque :
1) elle n’inclut pas les coûts du dénouement judiciaire. Possiblement $400-600 M pour les plaignants, d’après un article de SeekingAlpha.
2) les dernières cessions d’actifs de VEREIT se sont faits plutôt un taux de capitalisation de 7%, mais nous pouvons espérer que ce sont les propriétés les moins intéressantes.

Parmi les points positifs, ça coûtera moins cher de payer les intérêts d’un emprunt à 5% de $500 M pour payer la possible amende liée à la "classe action", que ce qui est gaspillé actuellement en frais judiciaire chaque année…

Mais, my god, je reste effaré de constater combien les petites manipulations comptables de l’ancien management coûtent à VEREIT. Ce qui est rageant, c’est que n’étant pas membre de la "classe action", nous sommes pénalisés une deuxième fois, sans aucune compensation.

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kiwijuice · #929

Gros volumes sur VER en ce moment, comme si qqn savait quelque chose.
Potentiellement un settlement supplémentaire?

Ou bien tout simplement une rotation sectorielle, certains vendant les profits des GAFA dans des actions offrant du rendement pérenne.

Finalement, si on fait une règle de 3 avec le settlement Vanguard, l’ardoise serait autour de $700m, ce qui ne serait pas catastrophique et couvert par les liquidités de l’entreprise.

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Jeff33 · #930

Article très intéressant qui vient confirmer ce que disait IH dans le post précédent.

Une fois les frais judiciaires déboursés terminés, on devrait récupérer 25 millions de dollar à l’année, soit environ 6 millions par trimestre en plus qui viendront doper l’AFFO.
Ajouté à cela le fait que Vereit redevient acheteur net, cela augmentera mécaniquement l’AFFO par action.

Si on est patient encore 1 an, on devrait avoir de la croissance après la fin du litige, d’autant que la dette est à un niveau raisonnable.

Bubbasan · #931

Brad Thomas passe VEREIT en Strong Buy

https://seekingalpha.com/article/420791 … l-set-free

InvestisseurHeureux · #932

Rapport à la class action en cours, un autre accord à l’amiable a été trouvé avec 8 entités, pour $75 M. A ce jour $175 M ont donc été versés et couvrent 24% des plaignants.

Source : https://seekingalpha.com/news/3394403-v … plaintiffs

Avec une règle de trois, le montant final total pourrait atteindre donc $729 M. Un montant colossal (10% de la capitalisation boursière actuelle) quand on pense à la broutille sur laquelle portait la "fraude comptable" (une bidouille sur l’AFFO et le FFO, qui ne sont pas des mesures US GAAP ou IFRS).

Et à ce montant, il faut ajouter toutes les dépenses juridiques passées et à venir, ce qui nous amènerait pas loin du milliard de $ !

La bonne nouvelle toutefois est que si la totalité de la class action (donc les 76% restant) était réglée à l’amiable, nous n’aurions pas à attendre fin 2019 pour le jugement de l’affaire.

Par contre, vu les montants en jeux, le fait de rester sur la touche en ne participant pas à la class action en tant qu’investisseur français semble carrément pénalisant (il est vrai que je ne me suis pas renseigné de savoir si c’était possible). A l’époque, j’avais de mémoire autour de 150 k€ investis dans ARCP.

EDIT

En fait c’était peut-être possible, le cabinet d’avocat donnait ses coordonnées ici : https://www.businesswire.com/news/home/ … Securities et je détenais bien pour 149 k€ de titres au 30/06/2014, achetés dans la période éligible à la class action. J’ai tout de même écrit au cabinet à l’instant, au cas où.

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AleaJactaEst · #933

Il est très probable aussi que pour les particuliers aussi, plus de la moitié des sommes récupérées servent à payer les frais d’avocats.

Au final, il s’agit surtout d’un transfert de valeur vers les cabinets d’avocats.

Dernière modification par AleaJactaEst (02/10/2018 18h57)

Mevo · #934

InvestisseurHeureux a écrit :
Par contre, vu les montants en jeux, le fait de rester sur la touche en ne participant pas à la class action en tant qu’investisseur français semble carrément pénalisant (il est vrai que je ne me suis pas renseigné de savoir si c’était possible). A l’époque, j’avais de mémoire autour de 150 k€ investis dans ARCP.

Humm, il faudrait vérifier, mais à priori la "class" de la "class action" sont tous les détenteurs de titres au moment de la fraude, donc il est possible que vous soyez en fait représenté dans la procédure. Il est bien fait référence à des payements à des gens qui avaient opté pour ne PAS faire partie de la "class" ("opt-out plaintiffs"). Par défaut, vous devriez logiquement en faire partie, et donc le "lead plaintiff" et les avocats se battent actuellement également pour vous (même si ces deniers se battent aussi pour eux en premier lieu, vu qu’ils y ont un intérêt financier).

Vous pourrez logiquement toujours vous manifester au moment où il sera temps de toucher éventuellement quelque chose. [Tout ce que je dis là est à prendre avec des pincettes et à vérifier]

Par contre, je crois que simplement être détenteur n’est pas suffisant, il faut également avoir acheté dans une certaine période précédent la fraude. Ce sont ces gens qui sont considérés comme ayant été lésés. Et là, vous tombez peut-être hors de la fenêtre.

InvestisseurHeureux · #935

Mevo a écrit :
Par contre, je crois que simplement être détenteur n’est pas suffisant, il faut également avoir acheté dans une certaine période précédent la fraude. Ce sont ces gens qui sont considérés comme ayant été lésés. Et là, vous tombez peut-être hors de la fenêtre.

Je suis pile dedans :

behalf of purchasers of American Realty Capital Properties, Inc. (NASDAQ:ARCP) securities between February 27, 2014 and October 29, 2014, inclusive.

J’avais construit ma position entre avril et juin 2014 : Mouvements du portefeuille Patrimoine - L’investisseur heureux

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InvestisseurHeureux · #936

InvestisseurHeureux a écrit :
Par contre, vu les montants en jeux, le fait de rester sur la touche en ne participant pas à la class action en tant qu’investisseur français semble carrément pénalisant (il est vrai que je ne me suis pas renseigné de savoir si c’était possible). A l’époque, j’avais de mémoire autour de 150 k€ investis dans ARCP.

Avec une règle de trois :

Actuellement, VEREIT a payé $175 M pour 24% des actions en circulation à l’époque. D’après Morningstar, il y avait 903 M d’actions en circulations en 2014.

Je détenais 16 380 actions (0,00181% des actions en circulation) à l’époque, donc sur les mêmes bases transactionnelles, VEREIT devrait me verser 13 221 € (!) moins les frais.

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NicoZ · #937

Juste pour rire, on a une idée des frais qui s’applique à ces paiements?

IH : m-erci pour ce message plein de bienveillance…

PoliticalAnimal · #938

Passionnant. Hâte de voir si cela mène à qch cher IH. J’espère pour vous en tout cas. Tenez nous informés svp, nous apprendrons tous.

M07 · #939

Bonsoir !

InvestisseurHeureux a écrit :
VEREIT devrait me verser 13 221 € (!) moins les frais.

De plus, les sommes encaissées suite à des procédures judiciaires n’étant pas considérées comme des revenus, mais comme des dédommagements, elles sont (la plupart du temps) exonérées d’impôt, en France au moins.

Comme PoliticalAnimal, je trouve ce feuilleton à rebondissements passionnant, et d’autant plus instructif que la démarche risque d’être retrouvée ailleurs (Tesla, peut-être ?).

InvestisseurHeureux · #940

VEREIT continue ses arrangements à l’amiable sur l’affaire judiciaire en cours :

SeekingAlpha a écrit :
VEREIT (NYSE:VER) and its operating partnership agree to pay $42.5M to settle previously disclosed litigations with four opt-out plaintiffs regarding disclosures made in October 2014 and March 2015, including restatement of certain financial reports.

The company has now settled claims brought by plaintiffs representing about 31% of VEREIT’s outstanding shares of common stock and swaps referencing common stock held at the end of the period covered by the various pending shareholder actions for a total of $217.5M.

The plaintiffs include Archer Capital Master Fund, Atlas Master Fund, Fir Tree Capital Opportunity Master Fund, and Cohen & Steers Institutional Realty Shares.

Source : https://seekingalpha.com/news/3401872-v … plaintiffs

L’ordre de grandeur est à peu près le même que dans les transactions précédentes, et une règle de trois amènerait le montant final à $700 M.

Je n’ai toujours par trouvé comment en tant qu’investisseur particulier français je pourrai bénéficier de la transaction finale (préjudice de 12699 € avec une règle de trois) liée à la "classe action" en cours, ni si c’est possible.

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rocambole · #941

Pour info moi j’ai écrit je n’ai jamais eu de réponse…

InvestisseurHeureux · #942

VEREIT a publié son T3-2018, plutôt solide.

Le taux d’occupation est de 99,1% :

VEREIT a écrit :
As of September 30, 2018, the Company’s portfolio consisted of 4,021 properties with total portfolio occupancy of 99.1%, investment grade tenancy of 42.7% and a weighted-average remaining lease term of 8.9 years.

A comparer avec celui des SCPI françaises (autour de 94% pour Immorente) ou à celui de Realty Income (98,8%).

Par contre, la progression "automatique" des loyers est poussive, et inférieure à l’inflation aux USA :

VEREIT a écrit :
During the quarter ended September 30, 2018, same-store rents (3,946 properties) increased 0.3% as compared to the same quarter in 2017. Excluding the effects of an early lease renewal, the increase in same store rents would have been 0.9%.

Cela dit, Realty Income ne fait guère mieux :

Realty Income a écrit :
During the quarter ended September 30, 2018, same store rents on 4,707 properties under lease increased 1.0% to $272.9 million, as compared to $270.3 million for the same quarter in 2017. For the nine months ended September 30, 2018, same store rents on 4,707 properties under lease increased 0.9% to $819.8 million, as compared to $812.2 million for the same period in 2017.

VEREIT a vendu des propriétés ce trimestre, avec un taux de capitalisation de 6,3% et une plus-value ; de bon augure quand à la valeur du patrimoine :

VEREIT a écrit :
During the quarter ended September 30, 2018, the Company disposed of 35 properties for an aggregate sales price of $181.1 million. Of this amount, $174.4 million was used in the total weighted average cash cap rate calculation of 6.3%, including $49.1 million in net sales of Red Lobster restaurants. The gain on third quarter sales was approximately $46.1 million.

Au niveau de l’endettement, la société a pu faire rouler de la dette en octobre et n’a plus aucune maturité d’ici 2020 à présent :

VEREIT a écrit :
The successful bond offering in October allowed us to increase availability on our line of credit and the $900.0 million delayed-draw term loan is available to pay off the $750.0 million bond coming due in February 2019. This leaves us with no major maturities until December 2020.

Dividende inchangé (0,55 vs 0,71 de FFO) :

VEREIT a écrit :
On November 5, 2018, the Company’s Board of Directors declared a quarterly dividend of $0.1375 per share for the third quarter of 2018, representing an annual distribution rate of $0.55 per share.

-

Bref, un bon trimestre, mais sans dynamique de croissance, comme d’habitude.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Jeff33 · #943

Comme vous dîtes IH: un T3 solide, sans surprise, mais sans croissance.

Un peu déçu au départ. Mais, si on regarde de plus près, Vereit a encore vendu plus qu’il n’a acheté. Et même avec cela, il n’y a pas d’impact négatif sur l’AFFO/action en comparaison avec les trimestres précédents.
Les rachats d’actions ont certainement fait leurs effets.

Vereit en a aussi profité pour réduire sa dette.

C’est sur que l’on aimerait une croissance de l’AFFO. On s’impatiente. Mais ça reste solide pour la suite.

InvestisseurHeureux · #944

Mon estimation trimestrielle, avec un actif patrimonial net à $9,7 par action pleinement dilué :

Le taux de capitalisation utilisé vient du Q3 2018 Cap Rate Report.

kiwijuice · #945

Il n’y aura pas d’achats massifs de propriétés avant que le settlement complet soit effectué je pense et c’est une prudence bienvenue.

Pour un re-rating de VEREIT vers 14-16x le FFO, le management doit s’atteler à modifier ou signer de nouveaux baux indexés sur l’inflation.
Est-ce possible? Ou bien ils ne possèdent pas les emplacements idoines pour le faire?
Sinon on peut au mieux espérer 12-13x le FFO avec une croissance très lente du FFO.

InvestisseurHeureux · #946

kiwijuice a écrit :
Il n’y aura pas d’achats massifs de propriétés avant que le settlement complet soit effectué je pense et c’est une prudence bienvenue.

C’est en substance ce qui se dit à chaque conférence téléphonique.

kiwijuice a écrit :
Pour un re-rating de VEREIT vers 14-16x le FFO, le management doit s’atteler à modifier ou signer de nouveaux baux indexés sur l’inflation.

Je ne suis pas sûr que ce soit si important, car au final Realty Income a également peu de baux indexés sur l’inflation, mais plutôt avec des incréments fixes, exactement comme VEREIT.

Par contre, Realty Income profite vraiment d’un coup du capital très bas, entre son rating BBB+ (maintenant A-) et l’émission de titres extrêmement bon marché. Cette année ils vont atteindre l’objectif de presque deux milliards d’achat de nouvelles propriétés, financées par de la dette et de l’émission massive de nouveaux titres directement sur le marché (ATM) !

Au final, si une foncière triple net ne surcote pas, il lui est impossible de faire croître son résultat, puisque l’essentiel des profits passent dans le dividende (dans le cas de VEREIT, le surplus passe dans les frais et accords juridiques).

Du coup, la situation sur VEREIT est bloquée : cours trop bas pour émettre des titres et financement obligataire pas spécialement bon marché à cause du rating BBB-. Et c’est encore probablement le procès qui pèse sur ce rating, car autrement les ratios sont plutôt bons et je pense qu’on devrait être a minima sur du BBB, et même probablement BBB+.

C’est tout de même une surprise pour moi : bcp de sociétés font face à des procès, mais en général, ils ne sont pas si coûteux et impactant. Là ce procès pourri absolument tout, y compris une opération de fusion-acquisition, où VEREIT serait une cible.

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Jeff33 · #947

Comment sont notées les dettes de foncières ? Sur quels critères met-on A, BBB+, BBB, BBB-… ?

Quand on regarde les dettes entre Vereit et Realty Income, le ratio de dette sur actif est meilleur pour Vereit (un peu moins de 39%, contre 41% pour Realty Income).
J’imagine que l’on prend aussi en compte la qualité des actifs.

kiwijuice · #948

Il faut ajouter $500m à la dette en raison des settlements et frais juridiques.
Du coup, la différence n’est plus aussi flagrante.
Sinon en effet, la qualité des locataires rentre aussi en compte.

Surtout, les agences de notation sont lentes à changer leur rating, surtout quand il devient IG.
Pour que ce rating augmente, il faudra régler le procès puis conserver un ratio DVD/FFO sous les 0.8x, afin de dégager des resources pour acheter plus ou se désendetter davantage.

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InvestisseurHeureux · #949

VEREIT continue ses arrangements à l’amiable sur l’affaire judiciaire en cours :

SeekingAlpha, octobre 2018 a écrit :
The company has now settled claims brought by plaintiffs representing about 31% of VEREIT’s outstanding shares of common stock and swaps referencing common stock held at the end of the period covered by the various pending shareholder actions for a total of $217.5M.

SeekingAlpha, février 2019 a écrit :
The company has now settled claims brought by plaintiffs holding shares of common stock and swaps referencing common stock representing about 33.5% of VEREIT’s outstanding shares for a total of about $233.2M.

Ils ont donc payé $15,7 M pour 2,5% des actions. Avec une règle de 3, cela ferait encore $417 M à payer pour les 66,5% restant, et $628 M pour la totalité (jusqu’ici l’ordre de grandeur était autour de $700 M).

Je n’ai toujours pas trouvé si après la réalisation de la class action (fin 2019), nous pourrons en tant qu’investisseurs français être indemnisés. Sur la base d’une règle de 3, mon préjudice est autour de 12 k€.

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kiwijuice · #950

Le processus est très long mais a un aspect positif:VEREIT ne peut pas faire de grosses acquisitions idiotes ni trop augmenter le dividende.

Du coup, le cash s’accumule et la société se désendetter, posant les bons jalons pour l’après 2019.

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InvestisseurHeureux a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

SeekingAlpha a écrit :

1 #942 06/11/2018 13h19

VEREIT a écrit :

VEREIT a écrit :

Realty Income a écrit :

VEREIT a écrit :

VEREIT a écrit :

VEREIT a écrit :

kiwijuice a écrit :

kiwijuice a écrit :

1 #948 08/11/2018 14h11

SeekingAlpha, octobre 2018 a écrit :

SeekingAlpha, février 2019 a écrit :

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