Lexington Realty Trust : une triple net décotée aux USA ?

Merci.

J’ai cependant du mal à comprendre la répartition patrimoniale :


Long-term lease n’est pas un type de propriété… Peut-être qu’il faut le comprendre comme 40% des baux qui seraient triple net et le reste seraient des baux standards ?

Chaque fois que je regarde (ici l’historique est limité à 1 an), le management vend des titres :


Même s’il peut y avoir de nombreuses explications, c’est tjs curieux de vendre à 10 fois l’AFFO…

Petite up sur LXP, qui cote maintenant à environ 9$.

Brad Thomas toujours aussi confient sur le titre :

Le P/FFO guidance 2015 est en dessous de 9.

Maintenant, chacun verra si c’est le moment ou pas d’investir dans les REIT !

Le chiffre clé pour LXP c’est le price/AFFO, autrement dit le prix de l’action divisé par le revenu des loyers nets de tous frais.

Ce ratio est aux alentour de 9.

Concrétement, pour 100usd d’actions, elles génèrent 11usd par an, sans compter les perspectives éventuelles de croissance ou de décroissance des revenus.

C’est en quelques sortes un PER mais pour une foncière.

Dernière modification par AleaJactaEst (08/06/2015 20h41)

Uspony a écrit :

ne faut il pas quand même tenir compte des résultats de la société

Souvenez-vous que le RN n’a pas grand sens pour une foncière cotée. Cf. "Valoriser une foncière cotée" du livre.

De fait, suivre son historique sur plusieurs années n’est vraiment pertinent, il vaut mieux suivre le FFO / action, qui est relativement stable depuis 2010.

Comme la quasi-totalité des foncières cotées US, LXP ne publie pas son ANR, vous pouvez essayer de l’estimer ou considérer les immeubles à leur coût d’acquisition.

Quant à l’augmentation de la dette, elle doit être rapportée au patrimoine accumulé sur la période. Pour les foncières, on préfère donc analyser l’évolution du ratio LTV. Cf. "Qualités d’une foncière cotée" du livre.

Cela dit, je citais LXP en début de mois, mais avec le récent sell-off, il y a peut-être maintenant d’autres foncières cotées avec un rendement/risque plus intéressant, comme HCP.

Les résultats du Q2 de LXP sont tombés.
Ils semblent très bons, tout a fait en ligne avec les attentes.

Q2 FFO = 0.27.
La guidance du FFO pour 2015 a été ré ajustée à la hausse à 1.02-1.06.

Ventes pour 77M de deux immeubles de bureau avec un taux de capitalisation un peu trop faible ; pour redéployer l’argent vers des projets plus rentables.

150k actions rachetée depuis le premier juillet, pour un prix moyen à 8.58$.

Le board à l’autorisation de racheter jusqu’a 10M d’action  (pour un flottant de 235M).

Le titre est d’ailleurs à vendre à 8.52 sur le marché en ce moment.

Je viens d’en reprendre une petite louche.

dominike a écrit :

pour info, lisez ceci,
WACC

C’est écrit par un robot et avec des ratios qui ne sont pas adaptés au REIT. :’-(

C’est dommage de se faire le relais de pareilles bêtises !

Cela n’a rien à voir avec les résultats trimestriels, juste que les taux longs US remontent et les foncières triple net évoluent à court terme à l’inverse.

VEREIT, Realty Income et d’autres ont également baissé.

Attention au FFO qui n’est pas représentatif de la capacité bénéficiaire actuelle, puisqu’il prend en compte l’augmentation du loyer de manière linéaire sur toute la durée du bail. Dans le cas de baux de longue durée (cas de LXP), il peut y avoir un écart important avec le FAD (fund available for distribution) qui est donné également dans les rapports de LXP.

Merci pour cette analyse.
Entre nous, LXP est l’une des mes plus grosses lignes et je ne m’amuse pas à faire ces calculs trop complexes pour moi.

Il est tard, je vais essayer de résumer ma vision du dossier…
Ce que je vois, c’est un REIT de plus en plus sain qui a hérité de sa mauvaise image passée (elle était méritée il y a quelques années). Aujourd’hui, un payout ratio de 69%, un ratio P/AFFO de 8, une dette soutenable et en grande majorité à taux fixe, un rendement de plus de 8%, une bonne diversification : sur le papier c’est une affaire ! Ce qui pêche, c’est le manque de dynamique du REIT. Tant que la valorisation restera aussi basse, ça sera un handicap pour émettre du capital et croître. J’espère que le programme de rachat d’actions va réveiller la foule, parce que l’amélioration de beaucoup d’autres indicateurs (durée des baux, qualité des locataires, qualité de la dette, réduction de l’expo aux bureaux, etc.) n’y a rien fait.

En bref, pour moi, LXP présente un faible risque pour un rendement élevé. Sa dynamique n’est pas excitante, mais ça pourrait venir. En tout cas, c’est mon plan depuis un moment déjà.
wait & see

Kapitall a écrit :

Quels sont ses actifs ? Vous avez essayé de calculer un prix au pied carré, ce qui peut sembler sensé, mais cela demanderait, pour avoir une signification, d’être beaucoup plus précis. Pourquoi ? Parce qu’à moins d’avoir tous ses immeubles dans le même quartier d’une même ville, avec des baux identiques, les chiffres que vous obtiendrez n’auront aucun rapport avec la réalité. LXP détient des bureaux, plus ou moins excentrés, des actifs mixtes (bureaux/industriel), des entrepôts, des terrains à New York loués pour 99 ans et même un terrain de golf ou des bâtiments loués à une communauté religieuse ! Evidemment, ces actifs n’ont rien en commun si ce n’est de générer un cash-flow et une analyse à minima par type d’actifs est nécessaire. Et n’allez surtout pas les comparer avec de l’immobilier résidentiel, comme dans votre lien : il n’y a aucun rapport!

Complétement d’accord. Je n’ai peut-être pas assez appuyé sur ce point dans mon (rapide) analyse et message, mais j’en suis conscient. J’ai surtout fait cette comparaison pour me rassurer sur la cohérence du résultat. Si j’avais trouvé une valeur de 2000 $/sqft j’aurais probablement eu des doutes sur la pertinence ou exactitude de mon calcul. Le résultat me parait du coup utilisable comme un vague indice.

Mais comme je le disais, la vrai valuation serait d’analyser bien par bien, région par région et d’appliquer de vrai valeurs – je n’ai trouvé ni les donnés pour le faire, et quand bien même, au vu du nombre de proprieté et du format du rapport (extraire du PDF…) ce serait très fastidieux. :-)

Kapitall a écrit :

Ces actifs dégagent donc un cash-flow. Mais quel est le traitement comptable de ce cash-flow ? LXP détient des terrains à New-York loués pour 99 ans (vous les trouverez dans le rapport annuel ou trimestriel sous « ground leases »). Les normes GAAP amènent LXP à comptabiliser des loyers en « rent straight lining » (si ça ne vous parle pas : How to calculate straight-line rent ?  AccountingTools) ce qui a pour conséquence d’exagérer le cash qui rentre effectivement dans les caisses en début de période locative et de le sous-estimer vers la fin, et par conséquence de distordre le FFO. Il faut retraiter ces FFO pour estimer le cash réellement disponible (les FAD, funds available for distribution), ce qui implique aussi d’émettre des hypothèses sur les besoins en capex. Vous pouvez reprendre le capex des années précédentes pour vous donner une idée de ce qui est nécessaire, sachant que LXP vend de plus en plus de bureaux (gourmands en capex) pour se focaliser sur des actifs moins couteux à entretenir, notamment par son programme de build to suit.

Ah, génial, merci pour l’explication. Il me semblait avoir aperçu une distortion au niveau de la rentrée du cash, mais débutant en la matière (je n’ai pas encore analysé beaucoup de REIT), je ne m’attendais pas à une explication aussi pointue !

Kapitall a écrit :

Par ailleurs, LXP est en mutation : avez-vous pris la peine de lire les derniers rapports trimestriels et la guidance pour 2016 ? Sans ça, votre exercice d’analyse est non seulement incomplet:  il est dangereux.
Par exemple, LXP a entrepris de vendre ses terrains à New York pour optimiser ses cash-flows (l’IRR est bon, rallonge la durée moyenne des baux, mais ces actifs pèsent à la fois sur le cash qui rentre effectivement et sur le niveau d’endettement global, parce qu’on peut leverager ce type d’actifs à 90% de LTV, ce que LXP ne s’est pas gêné de faire quand ils avaient un meilleur WACC : 242$ millions de dette face à un cash flow de 5 millions environ). Conséquence : les FFO vont baisser sur 2016 (guidance à 1$-1.10$, et on peut penser que fin 2016 les FFO seront un peu en deçà de 1$, vers 0.95$) mais le cash réellement disponible à la fois pour couvrir les dividendes ou les rachats d’actions devrait, en apparence paradoxalement, augmenter.

Oui, j’ai lu les rapports – si il y a bien une chose que j’apprends ici, c’est de faire mes devoirs – ce qui ne veut pas dire que j’ai tout assimilé convenablement et que toute a "tilté" dans ma tête. :-)

Kapitall a écrit :

Le programme de rachat d’actions est une bonne chose mais focalisez vous sur les chiffres : le premier programme (qui est inclus dans la guidance 2016 et considéré comme exécuté en totalité) ne représente qu’environ 2% du capital. Il y aura probablement un deuxième programme de rachats, et c’est une bonne chose, mais un REIT est structurellement plus limité dans les rachats qu’un autre type d’entreprise : il est en général endetté, doit gérer ses covenants liés à cette dette, utilise en général le cash provenant de ventes d’actifs (ce qui provoque une diminution du NOI) pour financer ces rachats. Ces programmes sont une bonne chose, témoignent d’un REIT bien géré, mais ne transforment pas de manière fondamentale un dossier.

Bref, je ne vais pas m’étendre davantage, mais valoriser un REIT demande de bien comprendre son activité et ses spécificités, tant propres qu’inhérentes à son statut de REIT. Formez-vous bien à toutes ces complexités et ouvrez les rapports annuels/trimestriels !

J’y travaille, j’y travaille. J’était surtout intéressé ici par estimé l’ANR à la base, mais vu la difficulté, j’ai essayé d’être imaginatif. ;-)

Merci encore pour ce retour très instructif Kapitall !

PierreQuiroule a écrit :

Au passage, on notera que les achats ventes d’insiders n’auguraient, une fois n’est pas coutume, rien de bon.

Les insiders vendent sur LXP depuis des lustres.

Mais c’est pareil pour Realty Income…

Mon point de vue est que tous ces managers sont bien trop payés pour ce qu’ils font (une foncière n’est pas une société technologique), et qu’ils vendent leur rémunération [en actions] quand ils le peuvent et quelques soient les conditions de marché.

Quand après on entend que la part variable de leur rémunération [en actions] est sensée aligner leurs intérêts avec les nôtres, alors qu’ils vendent à tout crin, on en rigole.

Bonjour,

le Q3 2016 me semble positif. Mais tout n’est pas au vert pour cette société qui procède un gros ré-arbitrage de ses actifs.
Q3 LXP

LXP a écrit :

Generated Adjusted Company Funds From Operations available to all equityholders and unitholders - diluted (“Adjusted Company FFO”) of $67.5 million, or $0.28 per diluted common share.
Increased the quarterly common share/unit dividend/distribution to $0.175 per common share/unit from $0.17 per common share/unit.

AFFO payout de 62,5%, garantissant la robustesse du dividende.

LXP a écrit :

Obtained $197.2 million 20-year non-recourse financing, which bears interest at a 4.04% fixed rate and is secured by the build-to-suit project in Lake Jackson, Texas.

Obtention d’un crédit à 4,04% sur 20 ans, mais il est sécurisé par une construction à venir.

T. Wilson Eglin, Chief Executive Officer and President a écrit :

we are increasing our 2016 Adjusted Company FFO guidance to a new range of $1.09-$1.11 from $1.07-$1.10.”

Amélioration de la guidance 2016 en lien avec l’amélioration des résultats :

LXP a écrit :

For the quarter ended September 30, 2016, total gross revenues were $106.3 million, a 0.9% increase

Pourtant le taux d’occupation baisse :

LXP a écrit :

Lexington’s overall portfolio was 95.3% leased compared with 96.2% leased at June 30, 2016, excluding properties subject to secured mortgage loans currently in default.

Je viens d’initier une petite ligne sur LXP.