Investissement immobilier : où investir en régions ?

Bonjour

Voila je suis sans cesse a la recherche d’immobilier en vue d’y faire des investissements locatifs.

J’ai déjà un local commercial et deux appartements en locations

Mais voila depuis quelques temps je trouve de plus en plus d’affaires!

Je recherche uniquement dans mon secteur 91 / 94 (sur 5 villes) qui est assez tendus

De trouvez des affaires c’est bien (quand je parle d’affaires c’est rendement brut de minimum 10% studio et f2 et minimum 13% pour le reste) mais c’est d’en trouver de plus en plus qui m’inquiètes.

Certains apparts sur lesquels je suis, sont complètement décotés et ne trouve toujours pas preneur depuis plusieurs mois, ce qui commence a me faire entrevoir un réel baisse du prix de l’immobilier

Je tiens a préciser que je connais extrêmement bien le secteur des biens dont je parle.

dernier exemple concret en date: studio 25m² a coté de la gare immeuble superbe : 65 000 euros
loyer dans ce secteur minimum 550 HC ( il y a encore 2 ou 3 ans a 100 000 cela partait en 1 semaine)

Je voulais savoir si certains d’entre vous constatait la même chose vers chez eux ?

C’est toujours mieux d’investir là ou l’on connait les villes et les quartiers mais pour certains , le fait d’habiter dans des zones ou les prix sont élevées est pénalisant par de faible rentabilité.

Il faut alors étendre ses recherches vers des villes ou départements plus intéressants en prenant le temps de bien connaitre les lieux.

Philippe

Bonjour

Dans le 94 je recherche plus vers Villeneuve le roi , Ablon sur seine ….
Dans le 91 plus vers Juvisy, Paray, Athis Mons, Savigny , Viry

Je recherche uniquement des biens avec fort rendement et évidement revendable facilement donc pas d’achats dans les villes type Villeneuve saint Georges, Orly, Grigny, Corbeil etc ou la, on peut effectivement trouver des prix complètement cassés.

Je fonctionne avec des agences (biens qui ne sont pas encore sur le marchés) et évidement tout les sites d’annonces, il ne faut pas s’arrêter au prix affichés , j’arrive facilement a faire baisser les prix fortement.

Et si le vendeurs ne baisses pas d’autant de suite il m’arrive souvent d’être rappeler plusieurs mois après car le bien n’a pas été vendus et c’est cela qui me fait prédire une baisse car avant lorsque je "loupais" des affaires car mon prix était trop bas, je n’étais jamais rappeler derrière…..

Cela veut dire que le marché est baissier dans ces secteurs d’après moi.

Les affaires considérées comme bonnes ne le sont peut être plus désormais…

Voici une petite étude qui classe les villes aux meilleurs rendements locatifs :
Rendement locatif : Les 10 meilleures villes en France - Prix immobilier | LaVieImmo.com

Aucune trace de Paris ou d’une ville d’Ile de France…

Vous avez tout à fait raison. L’immobilier n’est pas la bourse et lorsque vous achetez un appartement à 500K€, un autre peut réussir à l’avoir à 350K€ en fonction du contexte (indivision, travaux,…). Alors que lorsque EDF cote 22.72€, tout le monde l’achète au même prix à un moment T.

Mais ça donne une petite idée de l’évolution des prix et loyer au sens large. Ce qui peut tjrs être utile. Mais bien entendu, quelqu’un pourra faire une super affaire à Paris et un autre se faire pigeonner à Mulhouse

En Ile de france nbaudlet,on doit assez facimlement trouver du 15% brut.Ce n’est pas pour ça qu’il faut y investir.

Dans les grandes villes citées,il y’a évidemment des quartiers à forte rentabilité qu’il faut absolument éviter et des quartiers plus rassurants.

Bien entendu comme chaque classement, il faut aussi prendre du recul.

Sans doute que j’y lis ce qui m’arrange pour me rassurer.

Avec une moyenne, on fait dire ce que l’on veut aux chiffres…

Le marché est bien trop hétérogène pour tirer des conclusions de ce genre d’indication.

C’est drôle, car le classement est très différent de celui publié par rendementlocatif.com, qui était lui strictement basé sur le rendement brut analysé à partir des annonces publiées (cf qq messages plus haut dans le fil ; lien direct vers l’article : Rendement locatif : Les 10 meilleures villes en France - Prix immobilier | LaVieImmo.com ).

Dans ce classement d’explorimmoneuf, des villes comme Rennes ont sûrement du potentiel de progression, d’autres sont déjà très fortement valorisées au niveau des prix de vente : Bordeaux, Lyon…

Par ailleurs, explorimmoneuf, désolé de le dire, ça sent le marchand de Pinel. C’est amusant de lire dans l’article du Fig, à propos de Rennes " Résistance des prix (2500 €/m² en moyenne selon les notaires)", et quand je vais sur un Pinel proposé par explorimmoneuf à Rennes (le premier qui est cité, ONYX), je tombe sur du 4600 €/m². On retombe sur le problème classique du Pinel : vendu très très cher à comparer des prix de l’ancien, ce qui augure d’une revente avec forte perte à l’échéance des 9 ou 12 ans de détention. 

Personnellement habitant Montpellier, j’investis à Montpellier.
Par contre hors de question de partir sur du neuf, sur LE quartier en vogue où cela construit à tout va, très (trop?) vite et avec déjà des immeubles avec d’énormes mal-façons qui vont déjà couter très cher aux propriétaires.

Je cible des quartiers moins cher, dans l’ancien, mais avec malgré tout de la demande (étudiants + jeunes actifs) desservis obligatoirement par le tram pour rejoindre le centre historique en 15min maximum.
Alors oui, il faut être patient, et surtout avec les contacts on commence à nous présenter des biens avec rendement intéressant, mais cela existe.
Mais vouloir faire une affaire dans le neuf dans les quartiers en vogue c’est pour moi trop risqué avec dévaluation à la revente comme dit précédemment.

Je plussois, ces classements c’est quasiment de l’attrape nigot, à l’instar du pinel. C’est de l’investissement grand publique qui veut pas trop se creuser la tete. Pas de l’investissement pour vrai investisseur qui vise un vrai cash flow positif sans attendre la fin du pret de 15 ou 20ans pour profiter de son investissement.
Les vrais bonnes affaires, comme la vérité ; sont souvent ailleurs ;-)
Je vise perso les petites villes style 5000-10000 habitants, où on trouve assez facilement du 10% de rendements quasi clé en main.