Votre support privilégié pour investir dans l'immobilier (SCPI, REIT, UC, investissement direct) ?

Bonsoir,

Merci Amoilyon, oui le sujet est transversal et va au-dela du locatif mais il n’y a pas vraiment de section « immobilier sous toutes ses formes », j’ai choisi cette section car elle accueille des discussions générales.

La question sous-jacente est « qu’est-ce qui vous fait préférer tel type d’investissement immobilier plutôt que tel autre ? ».

Je note que pour l’instant les scpi arrivent en tête du sondage, peut-être pour le côté pratique et la gestion simplifiée mais il y a encore assez peu de réponses…

Cordialement,

Eric

Bonjour,

Vos arguments concernant les REITs me semblent très clairs et pertinents. Je pense qu’on pourrait trouver des avantages similaires pour les ETFs.

Pour les intermédiaires (agence, notaire, etc.) il est vrai que vous n’en payez pas directement en investissant dans une REIT mais il faut noter que la REIT en tant que sociéte doit en payer lors de ses propres opérations immobilières.

Je note que les SCPI sont en bonne place dans le classement bien qu’on leur reproche souvent d’avoir des frais élevés (frais de souscription en particulier).

Cordialemnt,

Eric

Dernière modification par EricB (27/05/2018 16h05)

Oui, la société immobilière doit inévitablement payer de tels frais pour acheter ou vendre un immeuble par exemple, ce qui va naturellement impacter ses résultats et sa rentabilité, mais vous même ne payez que du courtage (et éventuellement des impôts sur vos plus-values) pour acheter ou vendre des parts de cette société.

Cordialement,

Eric

Un point essentiel qui n’est pas abordé est que l’on a beau investir dans de l’immobilier, lorsqu’on le fait via les:
- Actions de foncières cotées, REIT, SIIC
- ETFs immobilier sur PEA ou CTO
On investi aussi et surtout en bourse. C’est le surtout qui fera débat.

En ce qui concerne:
- Immobilier physique (hors résidence principale) pour location classique
- Immobilier physique (hors résidence principale) pour location saisonnière
- Parts de SCPI, fonds et assimilés en direct
On a une décorrélation par rapport aux marchés boursiers même si la tendance peut finir par suivre plus tardivement.

Il n’y a que les "Unités de compte "immobilier" et assimilés logés dans une assurance vie" que je ne sais pas dans quelle catégorie inclure.

Bonsoir,

J’ai répondu à votre sondage, mais je pense que le support pour investir dans l’immobilier dépend surtout des "nécessité" de l’investisseur qui lui sont propres…
- S’agit il d’un capital détenu à investir ou d’un investissement à crédit
- S’agit il d’un investissement fiscalement avantageux (loi Malraux, Pinel & co)
- Objectifs de liquidité et de horizon d’investissement

En fonction, des ces réponses qui sont propres à tout à chacun des supports seront plus ou moins adaptés.

Néanmoins j’ai beaucoup le placement SCPI à crédit in fine avec nantissement d’une assurance VIE investi en SCPI. L’effort en terme de cash est limité étant donné les taux d’emprunt, l’assurance Vie placée en SCPI est fiscalement intéressante car assimilée à une unité de compte et liquidité assurée.

Concernant les REITs, il faut être très sélectif et éviter celle qui sont sur endettée dans un contexte de montée des taux.

Le direct, il faut savoir trouver les bonnes opportunités et cela peut rester intéressant mais plus contraignant en terme de gestion. J’élimine la gestion déléguée qui tue trop souvent toute la rentabilité de l’investissement.

En ce qui concerne les frais de notaire, ils sont très élevés en France mais lorsque vous achetez des REIT les frais sont bien plus bas.
Par exemple, au Québec la taxe de bienvenue coûte 1% du prix de vente si celui est inférieur à 250k $ et 1.5% au delà.

Source ? C’est selon les conditions du marché donc non l’assureur ne garantit pas la liquidité. Montrez-moi où l’écrivent-ils.

Bonjour !

@PierreMG, j’ai un peu de mal à comprendre vos phrases :

pierremg a écrit :

Néanmoins j’ai beaucoup le placement SCPI à crédit in fine…

Est-ce  "j’aime beaucoup le placement" ou "j’ai beaucoup de placements" ?

pierremg a écrit :

la liquidité de la SCPI sur support Assurance Vie est portée par l’unité de compte soit l’assureur

Une Unité de Compte est un objet financier. Il ne "porte" aucunement de la liquidité ; ça ne veut rien dire. Et je ne comprends pas ce que vient faire le mot "soit" dans le contexte.
Quand à l’Assureur, Surin vous a répondu.

Sur le fond, j’ai aussi des doutes :

pierremg a écrit :

placement SCPI à crédit in fine avec nantissement d’une assurance VIE investi en SCPI. L’effort en terme de cash est limité étant donné les taux d’emprunt, l’assurance Vie placée en SCPI est fiscalement intéressante car assimilée à une unité de compte et liquidité assurée.

Lorsque je fais des calculs, l’avantage est loin d’être évident. Parce que l’assurance-vie est chargée en frais SUR LE CAPITAL, et enlève l’abattement de 30 % forfaitaire sur les revenus des SCPI (si l’on a au moins un autre bien loué nu).  De plus, les intérêts d’emprunt pour investissement en assurance-vie ne sont pas déductibles.
Ce montage pourrait toutefois être (légèrement) intéressant si vos revenus AV / immobilier sont soumis à un taux élevé (et sachant que le PFU change l’affectation des taux d’imposition).

Un exemple de calcul  (TxI 14 % ; pas d’emprunt) :

Dernière modification par M07 (28/05/2018 13h33)

Re !

@GBL, oui, je veux bien parler du "Régime micro-foncier". L’abattement de 30 % est effectivement calculé sur les revenus fonciers bruts (mais hors plus-values, imposées autrement). Du coup, il est difficile de connaitre la base imposée pour les SCPI en direct, chaque SCPI pouvant être un cas particulier.

On pourrait aussi vouloir tenir compte de l’exonération, pour certains revenus de SCPI, des Prélèvements Sociaux (revenus fonciers en Allemagne) ; ou de la récupérations des impôts déjà payés dans un pays étranger. On pourrait aussi utiliser un taux de frais sur UC plus élevés (selon l’AV).

Cela ne fait que confirmer la difficulté à comparer les SCPI en direct et les SCPI en Assurance-Vie.  Seulement, au moment de faire des choix, il faut bien, quand même, faire des calculs ; prendre des exemples. Mieux vaut de l’à peu près que rien du tout.

Mon tableau n’était qu’un exemple. Je voulais juste montrer que le gain espéré par le placement de SCPI dans une AV n’est pas évident.

Dans le cas "standard" où l’assureur se porte bien, ne subit pas de fuite de ses encours, n’a que peu d’encours sur une SCPI donnée (dont le marché est bloqué car il y a plus de vendeurs que d’acheteurs) et ne cherche pas particulièrement à optimiser les choses à outrance, va-t-il honorer une demande de rachat sur cette SCPI, et à quel prix ?

Je n’ai jamais eu les docs en main car jamais souscrit, mais on m’a bien parlé d’une garantie de liquidité avec un engagement de fourchette de cotation, en général environ 2 fois plus serrée qu’en direct.

C’est pour cela, a priori, que les assureurs fonctionnent par campagne et ne prennent plus de souscription en SCPI quand leur enveloppe est atteinte, alors que pour vous faire souscrire du Carmignac Patrimoine (par exemple), ils seront toujours là (tant que le fonds est disponible à la souscription).

Il est embêtant votre message Gore car il n’apporte rien à part éventuellement de la confusion.
"Jamais eu les docs en main", "on m’a bien parlé", "à priori"…
Moi je dis chapeau les assureurs, ils ont réussi à faire passer leur idée reçue.
Par ailleurs je ne comprends rien à la signification de "en général environ 2 fois plus serrée qu’en direct" à propos de l’engagement de fourchette de cotation.

Pour info, Crédit Foncier l’autorise et Predica n’a pas de limite sur les investissements en SCPI dans un contrat AV.