Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces…

1200 € pour 30 m²? au 5ème étage?
pour ce loyer, j’ai une maison de 120 m² avec 1000 m² de terrain chez moi…en cherchant bien, j’ai même la piscine avec….

mais si vous avez eu des demandes, pourquoi pas?

Bonjour,
Je voudrais juste savoir une petite chose: le blocage des loyers va aussi toucher le meublé? Comment concrètement ça va se traduire?
cdlm

Franck88 a écrit :

Après effectivement à ce prix, le turnover sera élevé mais selon moi (type je viens sur Paris pour un stage de 6 mois), c’est un point positif. Qui a envie que son locataire y reste 10 ans ? (pas moi car pas possibilité d’augmenter le loyer de beaucoup et si envie de revente, obliger d’attendre 2 ou 3 ans si bail nu ou le revendre loué avec décote de 10%).

A votre place, je me méfierais de ce raisonnement. Notamment à cause de la loi Alur.

Franck88 a écrit :

J’ai conscience que la martingale d’Elise Franck n’existe plus.

Je dirais surtout qu’elle travail beaucoup pour quelqu’un qui est soit disant devenue rentière en 4 ans, vous ne trouvez pas?

Franck88 a écrit :

Enfin, je ne parle pas des autres départements de la RP car étant moins riches, ils ont plus de chances de baisser encore (après il faut étudier ville par ville) car les personnes gagnant 1500€ par mois ne peuvent pas s’endetter indéfiniment tandis qu’il reste une marge pour un parisien ou 92 et 78 (apport en cash important).

C’est vrai pour toutes les villes. Paris ne fait absolument pas exception en ce qui concerne les salaires.

Ce qui fait que Paris résiste généralement mieux est l’offre limité (c’est le cas pour certaine villes fortifiées aussi par exemple). Mais, si la demande ne suit plus, ça baisse de la même manière (-35% en 6 ans dans les années 90 par exemple).

En ce qui concerne les riches étrangers à Paris, c’est un fantasme sur-vendu. Ça ne représente que quelque %. Et, ils achètent seulement les beaux endroits de la capitale. Ils ne vont pas acheté rue de boulets…

De plus, les lois actuelles n’encourage pas l’investissement étranger dans la pierre parisienne.

RatRacer a écrit :

Je n’ai plus la source mais la loi Alur sur l’encadrement des loyers dit que si le logement a des caractéristiques « exceptionnelles », un complément de loyer pourra être demandé mais cela pourra être contesté par le locataire.  Commission de conciliation puis appel à un juge, si nécessaire.

En gros si vous refaites a neuf profitez en pour bien l’équiper (lave linge, sèche linge, lave vaisselle etc), histoire de justifier un surplus de loyer.

C"est un peu un autre sujet mais pour moi il y a une telle demande sur Paris qu’a mon avis cette loi ne sera pas appliquée convenablement, je n’y crois pas.
Vous l’avez vu, 15 réponses en une journée. Peut être de faux dossiers dans le tas, ca existe, mais vous pouvez facilement trouver quelqu’un de safe a loger dans toutes ces demandes.

Je l’ai déjà évoque sur un autre sujet mais j’ai eu plus de 100 demandes de visites (!) en 4 jours pour mon studio refait a neuf tout équipé (lave linge, lave vaisselle etc) a Brochant, a 750 euros pour 16m2.
J’ai du retirer l’annonce de PAP et du bon coin pour arrêter les demandes et deux personnes dans la 10aine sélectionnée étaient prêtes a me payer un an de loyer en avance.

Croyez bien qu’avec Alur, le problème est que ce genre de pratiques va se généraliser.

+10 000,dans le pire des scenarions,ça resolvabilise des candidats qui sont exclus du quartier et ça augmente la demande.Aucune chance que cette loi ait un effet positif(à part faire circuler de l’argent liquide).

On nous a déjà fait le coup de la régulation de la finance ou d’empecher la spéculation sur les matieres alimentaires.Vaste blague de politique.

toudoucement a écrit :

RatRacer a écrit :

Je n’ai plus la source mais la loi Alur sur l’encadrement des loyers dit que si le logement a des caractéristiques « exceptionnelles », un complément de loyer pourra être demandé mais cela pourra être contesté par le locataire.  Commission de conciliation puis appel à un juge, si nécessaire.

En gros si vous refaites a neuf profitez en pour bien l’équiper (lave linge, sèche linge, lave vaisselle etc), histoire de justifier un surplus de loyer.

C"est un peu un autre sujet mais pour moi il y a une telle demande sur Paris qu’a mon avis cette loi ne sera pas appliquée convenablement, je n’y crois pas.
Vous l’avez vu, 15 réponses en une journée. Peut être de faux dossiers dans le tas, ca existe, mais vous pouvez facilement trouver quelqu’un de safe a loger dans toutes ces demandes.

Je l’ai déjà évoque sur un autre sujet mais j’ai eu plus de 100 demandes de visites (!) en 4 jours pour mon studio refait a neuf tout équipé (lave linge, lave vaisselle etc) a Brochant, a 750 euros pour 16m2.
J’ai du retirer l’annonce de PAP et du bon coin pour arrêter les demandes et deux personnes dans la 10aine sélectionnée étaient prêtes a me payer un an de loyer en avance.

Croyez bien qu’avec Alur, le problème est que ce genre de pratiques va se généraliser.

+10 000,dans le pire des scenarions,ça resolvabilise des candidats qui sont exclus du quartier et ça augmente la demande.Aucune chance que cette loi ait un effet positif(à part faire circuler de l’argent liquide).

On nous a déjà fait le coup de la régulation de la finance ou d’empecher la spéculation sur les matieres alimentaires.Vaste blague de politique.

A Paris il y avait eu une étude je vais essayer de la retrouver qui montrait que 60% des dossiers étaient falsifiés. Je ne peux pas croire qu’un couple de "pharmaciens" avec 85k de revenus aille payer un 5e étage sans ascenseur de 30m2 1200 euros, c’est invraisemblable surtout qu’il existe bien mieux !

Bonsoir,
Je vous laisse ci-dessous la réponse formulée par mail :
Bonsoir,

Jeune couple de pharmaciens nous venons de
trouver un emploi en région parisienne. Nous
sommes intéressés par votre appartement.
Etant donné que c’est notre premier emploi
nous avons chacun un garant.
Serait-il possible de convenir d’une date pour
le visiter?
Bien cordialement,
Laura *** et Stéphane ***

En tappant leurs noms sur google, je suis tombé sur leurs viadeo et Linkedin respectifs (encore une fois, ils peuvent être truqués mais bon de là à s’inventer des stages, et 150 contacts bidons …).

Ils peuvent toujours prendre le métro Rue des Boulets à 150m et effectuer le changement à Nation.
Je sais que le loyer est surévalué mais j’ai eu beaucoup plus de demandes que ce que je pensais (je voulais vérifier que les loyers à la Elise Franck pouvait permettre de recevoir des demandes de bons profils). Beaucoup de gens ne veulent pas louer par agence (mauvaise expérience et souhaite louer en PAP) et l’offre en meublé est plutôt rare. Les gens n’ont pas envie d’acheter les meubles, etc surtout s’ils ne comptent rester qu’un an ou autre. Et malgré ce qu’on peut croire, avec un prix comme celui-ci, les "mauvais dossiers" s’auto-éliminent car pas dans leur budget … Cela ne veut rien dire mais j’ai eu pas mal de demandes d’étudiants avec des prénoms et noms à consonance bourgeoise (un étudiant de l’ESC Toulouse : Amaury, une nana de l’ESCP qui s’appelait ----, etc.). Je n’ai pas investigué plus car c’était juste pour tester le marché. D’autres étudiants avec des parents dont les revenus dépassent les 6000€ nets.
Dans le pire des cas, je peux toujours abaissé le loyer à 1000€, cela me laisse une rentabilité de 5,80% (supérieur au rendement actuel de Total par exemple) mais je me dis que si en une journée, j’ai autant de demandes, j’aurais toujours un locataire dans le lot prêt à payer le prix.
Je viendrais sur ce forum donner mon feedback lors de la mise en place de mon 1er locataire. Pour l’instant j’en suis loin… Je n’ai pas encore signé le compromis et par expérience dans une indivision tout peut arriver …

EDIT modération : quelques noms effacés pour préserver leur vie privée.

Boubouka a écrit :

Pharmacien ne signifie pas forcement gérant de pharmacie. C’est comme "banquier". Il peut être salarié.

L’annonce qui a été publiée donne un indicateur intéressant même si dans les appelants il doit y avoir des rêveurs, des blagueurs et même des tricheurs. Statistiquement il y aussi des gens sérieux.

Roudoudou, vous donnez l’impression (fausse probablement) d’avoir une idée arrêtée de la question et de rejeter toute possibilité différente. Votre cas personnel n’est plus la règle aujourd’hui pour les nouveaux baux. On trouve meme des locataires qui paient 15 €/m2/mois. Ça dépend de l’ancienneté du bail et parfois de l’objectif du bailleur (philanthropique ou patrimonial)

C’est encore le pb de la moyenne ou de la médiane. La médiane où personne n’est y. 50% sont a + et 50% sont a moins.

La médiane n’est pas la norme. Mais cela on ne le comprends pas si on ne plonge pas dans les stat’. Peu de personnes le font. Et ce sera un pb (de plus) de la loi ALUr.

Bonjour,

Je suis convaincu sur la question car j’ai pratiqué le marché des deux cotés. Mon bail date de 2012 c’est pas la nuit des temps, les baux ont pris 40% depuis ? J’ai juste cherché pendant 3 mois et j’ai été très réactif : pas compliqué. J’avais 3 possibilités de conclure sur des prix entre 25 et 27 euros du m2.

Je ne dis pas qu’il ne trouvera pas de locataire, je dis juste que des gens avec revenus confortables et bons dossiers (paradoxalement) arrivent a louer moins cher comme moi et n’iront pas nécessairement sur des baux a ce tarif. Je suis choqué que vous ne trouviez pas ce niveau de loyer complètement déconnecté de la réalité. Et je peux vous le dire j’ai été bailleur.

Pour les pharmaciens je ne faisais bien sur pas allusion a ceux qui possèdent une pharmacie, bien évidemment, mais plutôt a des salariés en pharmacie qui ont des revenus autour de 3/4k par mois chacun, ce qui colle avec les 85k

Cdt,

Pour moi, vous êtes unpeu un doux rêveur. Outre le fait qu’avec machine à laver et frigo achetés sur le bon coin, cuisine Ikea de base , travaux faits par vous-même, si j’ai bien lu, donc plus ou moins bricolés a priori, je ne crois pas que vous puissiez trouver à louer cet appartement, sans ascenseur, au 5° et dans un quartier moyen, au prix que vous voulez demander. Par ailleurs, intégrez le fait que, même à Paris, nous sommes très vraisemblablement dans une situation de bulle immo et que dans quelques années vous risquez de revendre comme vous le souhaitez à 20% mais peut-être…de moins. Scénario qui n’a rien d’invraisemblable.
Comparer le rendement à celui de Total n’a guère de sens. Tenez compte aussi du temps que vous allez passer: réparations, démarches, ennuis divers, impondérables, et des frais… Je reste persuadé que l’immobilier n’est plus, pour les prochaines années, la poule aux oeufs d’or qu’il a été  et comme on le dit en bourse, les performances passées ne préjugent pas des résultats à venir. Mais ce n’est qu’une opinion…

Je peux parrainer Bourse Direct, Binck Bank, Linxea, Ing.

Boubouka a écrit :

J’ai un avis tranché sur la question.

Si on appliquait la loi Dufflot la moitié des parisiens s’exilait l’autre moitié mettait les tribunaux en dénie de service.

Dufflot, avec son intelligence suprême, a voulu baisser les prix. Elle a oublié de regarder le % du parc locatif privé dans le totale des logements (25%).

Premier effet, se voit sur le neuf.

La suite ? Blocage des transactions d’achat avant le blocage des déménagements … pour aboutir a l’abrogation de cette loi. Entre temps on aura assisté au relèvement des loyers les plus bas et a l’exclusion des plus fragile. Cette loi amènera malheureusement un drame social doublé d’un désastre écologique.

C’est juste mais cela fait social comme démarche , les politiques sont là pour leur intérêts avant tout.

Philippe

Franck88 a écrit :

cela me laisse une rentabilité de 5,80% (supérieur au rendement actuel de Total par exemple) mais je me dis que si en une journée, j’ai autant de demandes, j’aurais toujours un locataire dans le lot prêt à payer le prix. - See more at: Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces… (2/2)
Woah ! belle absurdité écrite ! Vous donnez vraiment l’impression d’essayer de vous auto-convaincre. Parce qu’oser comparer le travail et le risque énormes pris en achetant à Paris + travaux et un schéma rentable uniquement au cordeau avec le fait d’acheter des actions Total… c’est fort ! Heureusement, que la rentabilité nette nette dans vos calculs est supérieure à avoir des actions Total… vu l’immense différence de risques et de temps passé (temps pendant lequel on peut gagner de l’argent en faisant plein de choses, et je les fais, comme revendre des vieux timbres, une partie de son grenier, faire du consulting, étudier d’autres entreprises ou… prendre du bon temps). J’en reste sans voix !

Le but de l’investissement immobilier (et il y a d’excellents cas sur ce site, Philippe30 etc.) c’est :
- utiliser le bon côté de l’effet levier de la dette
- et avoir une rentabilité calculée (car il y a tjs des impondérables) nettement supérieure à une blue chip dont le dividende augmente depuis des années voire des décennies !
- en bonus pour les gros patrimoines/revenus réduire l’impôt significativement (mais peu vrai pour des jeunes investisseurs)
Sinon à quoi bon tant de risques et souci ?!

Ce n’est pas d’être difficilement à 1 % au-dessus d’un investissement diablement moins risqué et, la denrée la plus rare au monde, bcp moins chronophage ! Vous devriez, je pense, écouter beaucoup plus ce que vous disent quasiment l’intégralité des routiers de ce forum… au lieu de citer encore et encore Elise Franck.

Concernant la discussion sur la loi ALUR… aaah l’enfer est pavé de bonnes intentions. Eh oui les motifs du gouvernement sont bons, oui il fallait que les politiques agissent (car parfois l’impulsion ne peut venir que d’eux malheureusement) mais de là à pondre cette loi kafkaïenne et typiquement franco-ronds-de-cuir… il y a un monde particulièrement désespérant

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Parrain pédago pour Bourso, Binck et Bourse Directe. Meduse Paris :)