Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces…

En cherchant un peu sur internet (je n’ai aucune certitude s’il s’agit bien de la référence mais j’essaie juste de faire avancer la file), j’ai trouver ça :

Loyers Médians | Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP)

Sur ce site, pour un 2 pièces dans le 11ième arrondissement de 29 m2, on obtient :

PARIS 11eme pour 2 pièces     Loyer au m² hors charges     Loyer mensuel pour 29 m²
Médiane minorée                                15 €/m²                             435 €
Médiane                                                21,4 €/m²                     621 €   
Médiane majorée                                25,7 €/m²                     745 €

Bonjour,

Les conseilleurs ne sont pas les payeurs, mais si l’appart est aussi bien que vous le dites, vous faites une super affaire, ça reste cher, mais après un petit coup de home staging il y a moyen de déclencher un coup de coeur à 9000€/m².

Ok pour sortir Bastille et République ne valent pas Nation, mais pour le calme et la situation géographique y’a rien de mieux.

Si jamais vous n’en voulez pas, j’en connais plein qui bondiraient sur l’occasion!

Franck88 a écrit :

Bonjour,

En 2018, au sud de Nation (côté 12ème donc) sera construit le futur nouveau campus de la Sorbonne qui accueillera 18 000 étudiants. De plus si Mme Hidalgo devient maire (les sondages la donne favorite), dans son programme, elle prévoit le prolongement du T3 (tramway) jusqu’à Nation durant son mandat.

Bonjour,

Je connais très bien ce projet,
- il y a 8 ans devait ce construire le ministère de l’agriculture, projet de Jean Nouvelle, ils avaient juste oublié 150 000 000€ de cout de construction.

Il y a quelques mois a été annoncé le projet de la Sorbonne en extension….
- il manque 100 000 000€ pour le construire,
- le concours n’a toujours pas été lancé,
- ils ont des problèmes de parcelle,
- le ministère de l’agriculture n’a toujours pas évacuer les lieux dans sa totalité,
- il y a des élections entre temps
- Il y a un monument historique sur le terrain qui pose problème
- Il y a l’ancien monastère
- L’ONF est en place et doit évacuer que sur 2015

Alors ce projet avant qu’il sorte de terre, allez au bas mot pas avant 2022, les politiques annonces, les années passent.

Et puis, il va falloir comme en 2000, trouver les 100 à 200 000 000€ parce que avec les normes de construction d’aujourd’hui et celle de 2020, ils ont pas fini de bouffer le budget.

rajouter à tout cela le tram T3 de Madame Hidalgo… va falloir quelques Millions, mais notre taxe "spécial investissement Grand Paris" que nous avons tous eu plaisir de payer sur nos impôts Locaux et régionaux de 2012 et 2013 fera l’affaire dans.. 132 ans à ce rythme.

Sauf si la taxe spécial investissement augmente.

Excusez moi du hors sujet.

Cdt

J’ai un avis tranché sur la question.

Si on appliquait la loi Dufflot la moitié des parisiens s’exilait l’autre moitié mettait les tribunaux en dénie de service.

Dufflot, avec son intelligence suprême, a voulu baisser les prix. Elle a oublié de regarder le % du parc locatif privé dans le totale des logements (25%).

Premier effet, se voit sur le neuf.

La suite ? Blocage des transactions d’achat avant le blocage des déménagements … pour aboutir a l’abrogation de cette loi. Entre temps on aura assisté au relèvement des loyers les plus bas et a l’exclusion des plus fragile. Cette loi amènera malheureusement un drame social doublé d’un désastre écologique.

Pour répondre a la question initiale, il n’y a pas de risque.

Maintenant si vous avez un doute vendez. Un sommeil de qualité cela n’a pas de prix

Bonjour,

Vous confirmez ce que je pensais déjà c’est pour cette raison que je voulais partager mes interrogations. Petite précision pour ma fausse annonce, j’avais mis des photos d’un 2 pièces de 26m2 (d’un appart avec home stagging). De plus, je n’avais pas fait part du balcon et je n’avais pas laissé mon numéro de tel ce qui à mon avis a un impact sur le nombre de réponses. Un numéro de tel et c’est facilement 30% de réponses supplémentaires. Sur Paris, il y a tellement de "merdes" que les parents d’étudiants qui ont les moyens sont prêt à payer pour avoir quelque chose de qualité et de beau.

Boubouka,

A priori oui car je dispose d’un bon apport (j’ai beaucoup d’épargne qui ne rapporte rien et je suis anti-bourse : je ne souhaite pas investir plus que 5000€). Et mes assurances vie sont trop récentes (donc immobilisation du capital trop longue pour un jeune comme moi qui pourrait avoir des projets dans l’avenir). Je compte faire un emprunt sur 15 ans car sur 20 ans, les intérêts sont trop importants avec une clause pour pouvoir rembourser en anticipé pour réduire d’encore un peu mes intérêts. En me mettant en régime du meublé au réel, je peux réduire considérablement mon imposition (pour combien de temps ?).
J’ai pas encore été voir les courtiers pour parler de taux, etc. mais je pense que c’est le moment pour les taux. Dans 2 ans, cela risque d’être trop tard. Certains diront que ce n’est pas le bon timing, que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. D’autres diront comme moi, que le plus important c’est l’optique très long terme (15-20 ans). Je préfère 7% à Paris avec turnover important mais pas de vacance locative qu’un 7,5% à Bordeaux ou Lyon (car obligé de faire faire les travaux (même si je peux me rendre sur place mais mon père ne voudra jamais m’aider et sans mon père, ce sera compliqué, je ne sais même pas comment on pose du carrelage et je ne savais pas il y a un an ce qu’étais une VMC lol), de déléguer à une agence sans compter la vacance locative plus forte en province). L’inconvénient : la gestion du meublé et de l’électroménager et petits travaux éventuels.
Après chaque personne se fait son idée du marché parisien. Une revente avec coup de coeur a plus de chances de se faire à Paris qu’en province (car les parisiens achètent souvent cash) mais tout peut aussi s’écrouler.

FrancoisM a écrit :

Bonjour,

Les conseilleurs ne sont pas les payeurs, mais si l’appart est aussi bien que vous le dites, vous faites une super affaire, ça reste cher, mais après un petit coup de home staging il y a moyen de déclencher un coup de coeur à 9000€/m².

Ok pour sortir Bastille et République ne valent pas Nation, mais pour le calme et la situation géographique y’a rien de mieux.

Si jamais vous n’en voulez pas, j’en connais plein qui bondiraient sur l’occasion!

Les prix de transaction sont très loin d’égaler ce que vous annoncez dans la zone, même avec un bien ayant du marbre au sol de plus il y a un défaut qui fait mal, surtout dans le marche actuel : il n’y a pas d’ascenseur et on est au 5e étage !

Donc cela vaut le coup de risquer 200k plus des travaux plus fatigue pour faire une pv de 10ke (imaginaire pour l’instant) ?

D’autre part vous n’avez pas répondu pour les loyers le niveau que vous proposeriez est bien trop élevé, vous avez 0 marge de sécurité dans votre investissement et vous ne parlez que de plus value (vous achetez pour une unique raison, vous pensez que ça vaudra plus demain ou dans 10 ans)

Moi je dis que ça sent mauvais votre histoire et que votre niveau de loyer est hors marche ou tendu comme un string

Je vous conseille de vous renseigner car vous ne semblez pas bien maitriser le sujet.

J’argumente : vous dites qu’un locataire paierait plus cher avec Ascenseur ? Comment expliquez vous donc mon exemple ou je loue 1.5x votre surface avec un Ascenseur et un pking dans un meilleur arrondissement pour 1200 CC (mon loyer est de 1000 hc). On est dans le parfait contre exemple donc votre argument ne peut pas tenir.

D’autre part les locataires "comme moi" ne détériorent pas les ascenseurs (peut être d’autres donc ?), je ne peux pas vous permettre ce jugement de valeur, merci. D’autant plus que j’ai été bailleur avant vous dans le passe donc je sais de quoi je parle :-)

C’était juste un conseil, vous pouvez bien sur ne pas en tenir compte !

Je ne dis pas qu’un locataire paie plus cher un ascenseur, je dis qu’il regarde le prix et que la différence de charges, c’est dans ma poche, c’est tout.

Vous allez faire quoi comme travaux ?

Quand vous dites signer. C’est du compromis que vous parlez.

Détaillez votre plan de financement si vous voulez réellement des conseils précis. Sinon, gardez 5k€ de votre apport pour les imprévus surtout si vous faites des travaux.

Bonne chance.

Pour les travaux : Sols (35€ du m² pour du parquet massif) + cuisine (Ikea à 1200€ avec électroménager (hotte+four+plaques vitro) + cloison en plâtre + plan de travail). Achat du frigo + machine à laver sur leboncoin pour 200€(mon père sait les réparer, j’ai un lave vaisselle qu’il a réparé 3 fois en 10 ans lol) donc il saura voir l’état. Salle de bains : 15€ par m² pour la faience (plus moderne) sinon elle est propre et nikel + 500€ d’électricité (fait par un pote à mon père donc ne demandera pas plus + 3 radiateurs électriques à 25€). Les peintures ont été refaites en blanc par un des héritiers (qui a vécu dedans pendant quelques mois), à voir si je repeins certains murs (40 € le pot de peinture). Ensuite, il y a le changement de la serrure de la porte (cher je pense car c’est une porte blindée peut-être 300€). Lit coffre en 190 + sommier + matelas Bultex (bon plan de ma copine qui travaille pour une grande chaîne d’hôtel à 350€ pour l’ensemble). Il y a déjà des rangements dans la chambre. Canapé convertible + chaises de bar + chaises pliables + table pliable (Leboncoin pour peut être 300€ max). Plante sur le balcon + chaises pliantes jardin (30€ les 2 chez Ikea)+ caillebotis (je ne sais plus mais 60€ max). Meuble (100€) + vasque (40€) + mitigeur (30€) pour la sdb. Et la plomberie pour la cuisine, quasi gratuit, mon père fait tout. En gros, sur le budget, j’ai été large car l’appart est en bon état. Il faut juste le valoriser. Il a vraiment un potentiel. Les pièces sont bien disposées, peu de perte de place. Pas de cloison à casser et à réaménager pour modifier la répartition des pièces. Bref, je pense que c’est une bonne affaire en rapport avec le marché. Et puis, je vais apprendre à faire des travaux ce qui est important car mon père ayant 62 ans, il ne pourra pas m’aider éternellement). Même aux ventes aux enchères, des biens comme celui-ci ne partent pas à ce prix. Et c’est idéal pour les connexions de transport qui pour moi est le plus important (ex de mon pote à Rueil). La plus value à 10 ans n’est pas assurée mais je réduis mes risques. En 2009, en pleine crise, on disait que les prix avaient atteint leur maximum, ils ont pris plus de 20% depuis. De plus, c’est un produit qui conviendrait parfaitement à un jeune couple (contrairement à un 15m² par exemple donc achat coup de coeur possible). Les prix à Mannathan (1,6 millions d’habitants pour une agglomération de New York de 10 millions : 13 000€ du m², les prix à Londres n’en parlons pas, à Moscou non plus, Tokyo non plus. Et il faut comparer des villes avec des agglomérations similaires (pays riches avec une agglomération + ou - 10 millions d’habitants). On a tendance à comparer Paris à Bruxelles, Berlin, Barcelone mais on ne peut pas comparer des agglomérations de 3-4 millions et de plus de 10 millions selon moi. Encore une fois, tout peut s’écrouler. J’essaye juste de limiter le risque au maximum.