Atout Diversification : vos avis sur cette SCPI (AEW Ciloger)

Sans avoir analysé les éléments de cette SCPI, je vois juste que l’AK se fait à 850€ la part alors que des échanges sur le marché secondaire se sont fait à 747€ en février 2014.

Si je devais me placer sur cette SCPI se serait d’abord en tentant ma chance sur le marché secondaire.

Apres foncia, je serai interessé par vos avis sur cette scpi ciloger atout pierre divertification
J’ai vu entre cette année et l’an dernier le rendement est passé de 5.2 à 4.8

Vous n’avez pas bien compris. Consulter les documents de base (Bilan annuel -au moins le dernier-, bulletins d’info trimestriels -les 4 derniers-, statuts, note d’information) vous en aurait appris bien plus sur cette SCPI…

Le taux de distribution désigne en général le montant distribué (brut) divisé par le prix net acheteur. En 2014 cette SCPI a distribué 45.60€/part, et le prix net acheteur est actuellement de 875€/part, d’où les 5.21% annoncés, obtenus en calculant 45.60 / 875.

La commission de souscription caractérise les frais de souscription, c’est à dire la différence entre le prix net acheteur (ce que l’acheteur paiera) et le prix de vente (ce qu’un vendeur percevra, avant un éventuel impôt sur la plus-value). Ici, si un acheteur paie 875€, le vendeur ne perçoit que 795.60€. Ce n’est pas si grave : un investissement en SCPI n’est pas fait pour faire du trading, mais pour conserver les parts très longtemps (20 ans, ou plus en moyenne) et percevoir les revenus.

La commission de gestion (ici 9.60%) caractérise ce que la société de gestion perçoit, pour son travail de gestion des immeubles, de relocation de ceux qui se libèrent, de gestion de la SCPI avec toutes les obligations associées (information régulière des associés, AG, etc.). Il ne faut pas s’arrêter seulement au seul pourcentage, mais aussi s’intéresser à l’assiette sur laquelle ce pourcentage s’applique : selon que l’assiette soit le montant net des revenus de la SCPI net de charges, ou la totalité des encaissements de la SCPI (y compris le montant des charges refacturées aux locataires), la différence peut approcher 50%…

Attention cependant, en lisant les documents cités ci-haut, vous devriez réaliser que :
- la SCPI a annoncé qu’elle comptait distribuer seulement 42.84€ en 2015 (et les distributions de avril et juillet 2015 ont bien été de 10.71€, soit 42.84/4). Donc celui qui achète maintenant doit plutôt compter sur un rendement de 4.90% (42.84/875) et oublier les 5.21% qui concernent 2014.
- la SCPI a fait un résultat net de 48.46€/part en 2014 (c’est à dire bien supérieur à ce qui a été distribué : la SCPI a gonflé ses réserves (ce qui signifie qu’elle en a des plus grosses, mais aussi que ses responsable semblent anticiper des temps plus difficiles), et les associés ont payé des impôts sur la base de ces 48.46€ alors qu’ils n’ont perçu que 45.60€ (c’est ainsi pour tous les associés personnes physiques d’une société transparente à l’IR comme une SCPI))
  - le TOF (taux d’occupation financier) de la SCPI a baissé vers 84% en 2015 (contre 89-90% en 2014, et 90-91% en 2013) ce qui confirme bien que la SCPI rencontre une difficulté pour louer son patrimoine. Ceci fera sérieusement baisser le résultat 2015, mais ça semble avoir été anticipé par le gestionnaire, et ce n’est peut-être qu’un creux temporaire (pouvant quand même durer plusieurs trimestres voire années)…

Je m’arrête là, mais il y aurait encore à dire sur cette SCPI (qui n’est pas forcément un mauvais investissement, mais dans laquelle il vaut mieux investir en connaissance de cause !).

Pourquoi s’arrêter là ? Il faut bien s’arrêter qq-part, et il me semble que mon message de 30 lignes comporte déjà beaucoup de choses (surtout comparé à ce que aToulon comprenait), et s’il incite à lire les documents (voire à en partager des éléments comme vous l’avez fait), il aura atteint son objectif -

@GBL : j’en ai quelques parts, et je demandais "plus" pour vérifier si jamais il y a des éléments à côté desquels j’aurais pu passer.