Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ?

bonjour à tous,

mon patrimoine immo s’agrandit (tant mieux) et je commence à réfléchir à la possibilité de créer une structure IS pour en gérer une partie, une foncière dont le but serait de créer un patrimoine immo et le gérer (location voir vente)

en effet j’ai un TMI assez haut qui va monter au max dans les années à venir, je n’ai pas besoin de l’argent qui rentre (vente, loyers) pour vivre pour le moment.

Je songe donc à protéger mes revenus locatifs en les laissant grossir dans la société et à les sortir bien plus tard quand je n’aurais plus de revenus à côté dans mon foyer fiscal et donc profiter d’un TMI et taux d’imposition des dividendes très bas à ce moment là, par ailleurs le fait d’être ne sociéte me permettrait de céder des parts à mes enfants à ce moments là

c’est un peu fouillis pour le moment, vous savez ce que c’est quand on commence à avoir des idées, ça fuse et au début c’est brouillon

je voudrais savoir si certains d’entre vous on déjà créer une structure pour gérer leur patrimoine privé et quels sont leurs retours sur le sujet:

- quels avantages y avez-vous trouvé?
- quels inconvénients?

Merci par avance

Semi-hs :

Un agent immobilier n’est pas un agent commercial / négociateur.

Article 11 (décret d’application loi Hoguet)

Sont regardées comme justifiant de l’aptitude professionnelle requise pour obtenir la carte professionnelle prévue à l’article 1er les personnes qui produisent :
1° Soit un diplôme délivré par l’Etat ou au nom de l’Etat, d’un niveau égal ou supérieur à trois années d’études supérieures après le baccalauréat et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
2° Soit un diplôme ou un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d’un niveau équivalent (niveau II) et sanctionnant des études de même nature ;
3° Soit le brevet de technicien supérieur professions immobilières ;
4° Soit un diplôme de l’institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation.

Le statut d’agent co est évidemment possible (et quand vous rentrez dans une agence c’est 75% des personnes auxquelles vous auraient à faire)

Art 6-2 de la loi Hoguet
Toute publicité relative à des opérations mentionnées au 1° de l’article 1er et proposées par une personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, et non salariée, mentionne que cette personne exerce sous le statut d’agent commercial.
Cette obligation de mentionner le statut d’agent commercial est étendue au mandat de vente ou de recherche et à tous les documents d’une transaction immobilière à laquelle la personne habilitée mentionnée au premier alinéa participe.

Bonjour,

Les moyens de gérer ses biens immobiliers pour alléger la facture de l’administration fiscale sont nombreux et quasi indispensables à utiliser pour avoir une rentabilité nette correcte.

Je souhaiterais avoir des retours d’expérience sur les stratégies que vous avez mises en place pour optimiser au mieux la rentabilité de votre investissement locatif.

En voici tois, on ne peut plus classiques :

Pour notre part, nous avons découvert le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) au réél, qui permet d’amortir la valeur des murs, ce qui permet d’avoir des revenus foncièrs nuls ou très faibles sur de longues périodes.
Les loyers sont également plus élevés que pour une location nue (globalement, pas vrai dans certaines agglos saturées en meublés).
Il est également plus facile de gérer la relation propriétaire/locataire, par exemple car il est possible de mettre fin au bail pour vendre le bien.
L’inconvénient est que cela ne s’applique que sur de petites surfaces (biens meublés), et que les rotations des locataires sont souvent plus fréquentes.
Les avantages du LMNP sont par ailleurs grignotés petit à petit.

Le déficit foncier est aussi très intéressant si vous achetez un bien qui a besoin de rénovations lourdes.
Le déficit peut être imputé sur votre revenu global en plus.
Toutefois, c’est un peu une fuite en avant car il faut régulièrement acheter des biens pour recréer du déficit. Super pour le patrimoine immobilier de la France, super pour vous enrichir, mais moins bien quand la machine s’enraye : accident de la vie, refus de prêt par les banques… vous redevenez imposables normalement et la redescente peut être un peu rude

La SCI à l’IS. Très bon outil pour la transmission de patrimoine et pour éviter les trop fortes impositions si vous avez une tranche marginale d’imposition élevée.
Toutefois, l’impôt sur les sociétés est loin d’être neutre

Nous avons également vu que la création d’une foncière pourrait permettre de cumuler plusieurs avantages, en particulier de pouvoir louer nu tout en amortissant les murs.

Quel est votre avis sur ces différentes options ?

Qu’utilisez vous préférentiellement ?

Quelles sont vos autre stratégies qui fonctionnent bien ?

Bien à vous

Bonjour,

Suite à la lecture de certains articles, je m’interrogeais sur la forme juridique la plus adaptée quand l’on achète seul:
- en nom propre avec une imposition à l’IR
- en société, mais la SCI n’étant pas possible car 2 associés minimum, quel est le meilleur autre choix?

Sachant que je n’ai pas pas besoin des loyers des investissements immobiliers, l’intérêt est donc de les garder en trésorerie dans la société et faire progresser mon patrimoine au maximum à l’abri de l’IR.

J’ai entendu parler de l’EURL, mais peut-on mettre à la fois des revenus fonciers et BIC? (comme dans une SCI à l’IS).
La SASU est différente en quel(s) points?

Merci d’avance pour votre aide!

Emilie,

Une remarque :  si après réflexion une SCI vous semblait pertinente, il est généralement facile de trouver une personne de votre famille à qui vous donnez une part, et qui n’aura dans les faits aucun rôle suite à la rédaction des statuts.

Sur le choix de l’enveloppe ou en direct, votre réflexion comme l’évoque Gunday doit être globale.
A priori ce qui vous intéresse c’est l’effet "boule de neige" dans ce cas une société à l’IS peut avoir un intérêt (encore faut il que votre TMI le justifie, à la fois à court terme mais dans quelques années aussi probablement)

Ne pas oublier qu’à l’IS vous allez amortir le bien, ce qui en terme de plus value aura des conséquences notables.

Si comme évoqué dans un autre de vos messages vous partez sur de la location nue, pas de problème, si vous optez un jour pour du meublé certaines structures sont plus adaptées que d’autres.

Il faut aussi intégrer votre "statut" : vous seriez en SASU, pas de rémunération, pas de cotisation.
En EURL il y aura des minima, même si vous vous ne vous rémunérez pas.

Il faut également intégrer que les structures ont des côuts de gestion qui peuvent différer un peu, notamment entre SCI par exemple et SASU. Le moins cher étant bien sûr en direct, sans structure.

Il faut aussi réfléchir à la sortie des structures à l’IS, si tel est votre choix. La fiscalité des dividendes est différentes en SASU et en EURL.

Etc… Etc…

Sachant en plus que la fiscalité d’aujourd’hui n’est pas celle de demain …

Bonne continuation à vous.

Crown

Bonjour,

Ma femme et moi même voulons monter notre entreprise de location saisonnière.
Nous cherchons actuellement les différentes formes juridiques possible pour pouvoir choisir celle qui nous correspondrait le mieux.

Il y a bien sûr la possibilité de mettre l’appartement à notre nom et de déclarer les revenus comme revenus locatif.

Mais comme nous souhaitons faire grandir le projet avec plusieurs appartements, il y a un moment où cette forme ne collera plus.

Je me demandais si loger les biens immobiliers dans une SCI (A) qui les loueraient à une seconde société (B) serai une solution.
Le loyer couvrirai juste les remboursements bancaires et les impôts.
Et la société B capitaliserai les bénéfices pour investir dans de nouveaux biens immobiliers.
Pensez vous que cela soit possible?

Merci de votre intérêt

Bonsoir,
je partage mon expérience car je suis actuellement concerné par ce post et me pose aussi pas mal de questions.

Je loue depuis 4 ans mes 4 appartements meublés.
Je les ai achetés en direct et je suis en LMNP au réel.

La situation me convenait parfaitement, jusqu’au jour ou le conseiller bancaire m’a dit stop pour d’autres financements alors que les biens s’autofinancent largement et avec environ 9%-10% de renta net.
Aussi, je ne paye aucun impôt encore, car les investissements sont assez récents.

Aujourd’hui en LMNP, mes comptes personnels ne suffisent plus à convaincre un conseiller bancaire pour particuliers qui n’a pas forcément le profil investisseur. Il me refuse de nouveaux prêt en évoquant un montant trop important d’encours (il faut dire que c’est un nouveau conseiller à qui j’ai eu à faire, la personne avec qui on traite est important. Aucune autre banque ne veut me suivre également).

Afin de réinvestir, gérer mon patrimoine sur le long terme et bénéficier de l’IS, mon comptable m’a conseillé d’ouvrir ma SAS et d’investir avec la société.
Il m’explique que de toute façon il valait mieux faire grossir son patrimoine au sein d’une société plutôt que de le faire en nom propre pour être gagnant sur le long terme au niveau de l’imposition.

La SAS à un capital de 10000€.
Je louerais à la SAS mes biens à un prix dans la fourchette basse du marché.
La SAS me versera un loyer et se chargera de sous louer les biens et de générer du profit.
Le but est que la société puisse réinvestir notamment en présentant ses comptes pro
(mes crédits sont sous la fourchette basse du marché, si la SAS me verse un loyer plus bas que mes crédits, je mettrais de ma poche pour compenser. Je favoriserais le bénéfice de la société au prix de plus d’IS à payer).

Au bout des quelques années, la SAS rachèterait éventuellement les queues de crédit restant des appartements (l’inconvénient serait les frais de mutation, à voir…)

J’espère rapidement investir au nom de la société, j’entend dire que les banques sont frileuses pour financer de l’immobilier. Au contraire j’entend qu’avec un dossier carré le financement passe même sans apport.
Faudra il attendre plusieurs bilans avant de solliciter un prêt?
Les crédits pro sont de durée 15 ans maximum il me semble, l’autofinancement serait plus dur à atteindre aussi.

Je cherche une banque pour ouvrir le compte pro et ne sais pas du tout si il y a une banque à favoriser ou si cela n’a pas d’importance pour mon projet.

Effectivement GoodbyLenine,
il faudrait attendre de rembourser du capital et revenir plus tard demander un financement. Les portes de la banque ne sont pas définitivement fermées mais d’ici là je ne veux pas rester sans investir seulement parce que cette porte s’est bloquée. Je ne veux pas attendre qu’après la banque tout en ne sachant pas ce qu’elle me dira plus tard.

J’ai toqué à d’autres portes et j’ai eu les conseils d’un expert comptable.

J’ai choisis d’investir sous la SAS pour ne plus détenir les biens en nom propre.

J’adopte cette stratégie dans un souci de gestion de patrimoine et pour optimiser l’imposition future en partant dans l’hypothèse que mon TMI augmentera au fils du temps avec la création de business, etc…
En effet, en IR, même avec un TMI bas aujourd’hui, je serais un jour rattrapé par l’impôt des mes investissements LMNP (moins d’intérêts au fil du temps à déduire, moins d’amortissements à compter. Au fil du temps il y aura petit à petit plus de bénéfice à déclarer et imposé sur la tranche haute de TMI alors que en IS c’est l’imposition 33%…)

Oui ça serait dommage si les banques ne financent pas les projets immobiliers pro de la SAS, j’attendrais de montrer plusieurs bilans bénéficiaires, ou rajouterais même de l’apport d’ici là étant donnée que j’aurais économisé. Si ça ne passerait toujours pas, je tenterais autre chose…

Mais pourquoi dites vous

Si vous croyez que, comme les banques vous refusent des emprunts pour financer des biens immobiliers acquis en direct, pour cause d’encours trop important, elles accepteront de financer les investissements immobiliers de votre SAS, sans apporter rien d’autres (comme un bon collatéral par exemple), je crois que vous …. êtes un peu à côté de la plaque.

Ca m’intéresse…

Qu’en est il du bon collatéral? Est ce le fait de donner en garantie des biens? Si c’est bien cela je suis partant pour donner mes biens en nom propre en garantie pour financer la SAS.

Je veux pas forcément continuer dans la location meublé, je veux juste continuer là ou il y a de la rentabilité tout en automatisant le business. Si ça se fait en location vide pourquoi pas.

Pourquoi dites vous que continuer en SAS ou autre structure à l’IS ne serait pas la bonne idée si je veux continuer en location meublée?

Oui tout ces aspects sont pris en compte, il y a des avantages et inconvénients par rapport au statut de LMNP avec déclaration au réel. Merci pour ces rappel.

Il y a des choix à faire, je pense être gagnant sur le long terme avec une structure type SAS, surtout si je cherche à faire grossir le patrimoine immobilier et aussi optimiser la succession…

Maintenant il est question de savoir comment cela va se passer avec les banques…

Il existe aussi des montages avec holding pour remonter des fonds d’une société, être moins taxé, et les réinjecter dans des foncières pour réinvestir… Mais c’est une autre histoire.