Quel statut pour gérer un gros patrimoine immobilier locatif ?

SergeHG31 · #1

Bonjour à tous,

Je m’interroge sur le statut le plus avantageux à adopter pour gérer son parc locatif, et en même temps (comme diraient les politiques) cotiser pour l’assurance sociale et la retraite ?

Je m’occupe personnellement de la gestion de 12 logements qui me rapportent 7500€/mois brut les charges, assurances, taxes foncières représentant 32% du revenu brut.
Je n’ai aucun remboursement d’emprunt à assumer

Je souhaiterais savoir quel est le statut d’entreprise le plus avantageux pour pouvoir vivre de mes loyers en préservant l’accès aux droits à la sécurité sociale et à la retraite ?

Je suis à l’écoute de vos conseils…

Merci

Mots-clés : entreprise, société, statut

dangarcia · #2

Quelques pistes :
Cotiser pour sa retraite sans travailler ?
Protection sociale d’un rentier/retraité précoce résident en France…

arkamoon · #3

En cette période de changement niveau fiscalité, je trouve qu’il est difficile de vous donner une réponse qui soit toujours juste dans quelques mois…. je pense que le plus important a l’heure actuel est surtout la flexibilité, être capable de s’adapter aux changements.

Sinon pour que les cadres de ce forum puissent vous orienter, je pense que les surface et type de locataire que vous avez est un point important…. par exemple du LMNP / LMP pour des familles, et des grands logement avec des locataires qui restent longtemps ne me semble pas très adapté.

lachignolecorse · #4

Commençons par le début :

Quel type de bien possédez vous (Studio, maison, immeuble).Quel type de bail faites vous (nu, meuble)? Type de clientèle: étudiant, travailleurs débutants, famille?

Pourquoi ne pas avoir emprunté? L’emprunt est un bon levier en immobilier.

Allez vous continuer à investir ou voulez vous rester à vos 12 biens?

SergeHG31 · #5

J’ai 54 ans, il y a 5 ans j’ai commencé à investir dans des appartements, j’ai actuellement:

2 studios, loués à des salariés seuls
2 T1, un loué à un couple de retraités et l’autre une femme seule avec 1 enfant
2 T1 bis, un loué a un couple salarié et l’autre à une personne seule handicapée sous curatelle
1 T2, loué à une famille de salariés
2 T3, loués à des familles salariés
2 T4, loués à des familles salariés
1 T4 que je viens d’acquérir et que je mets en location le mois prochain

Ils sont loués en logements nus, 8 locataires ont droit aux APL ce qui implique que je reçois directement de la caf environ 3000 €/mois, j’ai un turn-over, à ce jour entre 1 à 3 ans, sauf la personne sous curatelle que j’ai depuis 5 ans.

Je souhaite continuer à investir sur, au moins, 2 autres logements 1 en 2019 et 1 en 2020.

J’ai fait un emprunt "court" il y a 5 ans pour l’acquisition de certains logements, mais mon objectif était d’arrêter mon activité salariée pour m’occuper de la gestion de mes biens, et vivre des revenus générés par les loyers.
J’ai donc signé en janvier 2018 une rupture conventionnelle avec mon entreprise car dans l’activité que j’exerçais, il n’est pas possible de cumuler sérieusement les deux fonctions, et j’ai choisi pour différentes raisons de m’occuper personnellement de mes biens.

C’est pourquoi, je souhaiterais avoir votre avis sur le statut ou le "montage" le plus avantageux pour pouvoir vivre de mes locations en cotisant aux organismes sociaux pour l’assurance-maladie et la retraite jusqu’à mes 64 ans (âge d’obtention de mes 168 trimestres).

Je suis à l’écoute de vos conseils

dangarcia · #6

SergeHG31 a écrit :
C’est pourquoi, je souhaiterais avoir votre avis sur le statut ou le "montage" le plus avantageux pour pouvoir vivre de mes locations en cotisant aux organismes sociaux pour l’assurance-maladie et la retraite jusqu’à mes 64 ans (âge d’obtention de mes 168 trimestres).

Je suis à l’écoute de vos conseils

Avez-vous consulté les liens déjà proposés ?
Notamment La retraite en clair | L’assurance volontaire vieillesse : pour qui et comment ?

lachignolecorse · #7

Vous allez vous retrouver avec les problèmes suivants:
- pas de cotisation pour la retraite
- pas d’activité salariée permettant d’avoir une couverture sociale
- fiscalité lourde (ir, csg, crds)
- vous serez probablement assujetti à la csm (puma) en 2019 si vous êtes célibataire (Ou si madame ne travaille pas)

Donc lisez les liens indiques par dangarcia.

Pour vos investissements cash, je vous conseille d’utiliser un tableur (si vous maîtrisez) ou un site comme rendement locatif pour voir l’intérêt d’emprunter et améliorer la rentabilité de vos futures acquisitions.

Renseignez vous aussi sur la fiscalité de la location meublée si c’est une possibilité pour vous.

Vous devriez préciser votre situation familiale.

Dernière modification par lachignolecorse (23/03/2018 16h43)

Pierrot31 · #8

Bonsoir SergeHG31,

Keep it simple:
- Passez tous les logements actuels en LMNP au réel pour percevoir des revenus pas ou peu fiscalisés. En tout cas le plus possible: les T1/T2 c’est facile et les T3/T4 c’est plus tricky mais pas impossible…
- Percevez jusqu’au bout vos allocations chômage
- En fin de droit, investissez dans une SCI à l’IS (pour les prochains biens que vous voulez acheter) en étant gérant rémunéré

Formez-vous avec ces 2 bibles:
- Le Boulc’h : "Les nouvelles règles de la location meublée pour réduire ses impôts 4e édition" pour comprendre le statut LMNP/LMP
- Pascal Desnos "SCI: Pour bien gérer son patrimoine." pour comprendre le fonctionnement des SCI

A moins d’être en pleine forme et d’enchaîner les travaux année après année pour faire du déficit foncier, les revenus en nue bloquent très rapidement (cf fiscalité des RF)…

Pensez aussi plus long terme. Vous avez le temps mais régulièrement, je lis qu’après un certain âge (qui je crois se situe autour de 65 ans) on vend tout ou partie de son immobilier pour aller vers des revenus plus passifs. A envisager, peut être, au moment où vous percevrez votre retraite.

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (23/03/2018 22h34)

Crown · #9

Les solutions ne doivent pas être hyper-évidentes mais pour vous aider il faudrait connaître les paramètres "environnementaux".

Etes vous mariés ? avez vous des enfants ? sont ils étudiants avec des besoins ? sont ils dans la vie active avec besoin ? quel est votre propre besoin à vivre,…=> quel est / sont vos objectifs ? attente ?

Avec, a terme, 14 logements dont des T4 et T3, cela doit commencer à faire des revenus ?

Tout mettre en meublé est dans doute irréaliste, comme tout transférer dans des structures sociétaires.

En fonction de vos objectifs hors fiscaux, des donations en PP ou en usufruit viager ou non, peuvent aussi faire sens etc…vous aurez des choix à faire, mais les solutions ne sont certainement pas "que" fiscales.

bonne continuation

Crown

Bernard2K · #10

Je vais peut-être enfoncer une porte ouverte, mais il me semble que ça mérite d’être rappelé en préalable : il n’existe pas de statut professionnel pour une personne vivant essentiellement de ses revenus fonciers de biens détenus en nom propre. Ça vaut pour la location de logements nus, mais aussi d’immobilier commercial, de terres agricoles… Contrairement à la location meublée, où il existe le statut LMP.

Autre rappel "évident" mais peut-être pas pour tout le monde : la revente en quelques années de plusieurs biens immobiliers présente un risque réel de requalification en MDB. Acheter de l’immobilier locatif est relativement facile, mais s’en défaire en peu de temps est relativement risqué fiscalement. La doctrine fiscale dit qu’il y a présomption que ce n’est pas une opération de MDB si le bien a été conservé au moins 15 ans. Donc, pour toute revente d’au moins deux biens (pluriel) détenus depuis moins de 15 ans, il y a risque qu’il convient de connaître et d’apprécier. Il vous faut donc définir une stratégie long terme : garder ? Transmettre ? Revendre un bien de temps en temps ?

A partir de là, les questions qui se posent à vous sont :
- comment avoir une couverture sociale ?
- comment optimiser la fiscalité ?
- comment optimiser la gestion et la transmission de ce patrimoine ? Ce qui dépend de votre statut marital, nombre d’enfants, tous du même lit ou non, etc. comme le rappelle très justement Crown.
- quelle est votre stratégie long terme ?

On ne peut pas donner des conseils vraiment pertinents sans connaître vos objectifs et votre situation de famille. A vous de voir si vous voulez donner ces infos sur un forum ; si vous ne le voulez pas, c’est peut-être le signe que vos questions relèvent davantage d’une consultation privée (et payante bien sûr) auprès d’un CGPI ou d’un avocat spécialisé.

Dernière modification par Bernard2K (25/03/2018 09h37)

Trahcoh · #11

Le statut d’auto-entrepreneur en France ne permet pas d’exercer une activité de gestion de son propre patrimoine, mais n’est-il pas possible de contourner le problème en facturant des prestations du type ménage/travaux/états des lieux/etc. ?

Rick · #12

Avec un patrimoine immobilier comme le votre voir si vous êtes assujettis à impôts sur la fortune immobilière IFI selon la valeur de vos biens.

Trahcoh · #13

Pourriez-vous développer le rapport que vous voyez entre l’impôt sur la fortune immobilière et la discussion en cours?

Caribou56 · #14

Bonjour

Si l’objectif est de conserver des droits retraite l’une des solutions pourrait être de créer une SA (sachant qu’elle peut être à l’IR pendant quelques années) dont vous seriez le président salarié.

L’activité pourrait être Le conseil en immobilier (je ne suis pas certain qu’une carte G soit nécessaire).
Votre stock Immobilier étant payé vous n’avez pas de sujet lié à la trésorerie.

Concrètement au sein de la SA :
Produits : La SA Facture un pourcentage des loyers (environ 8%HT)
Charges : Vous vous rémunérez le minimum pour constater des droits retraite
(Soit 6200€ Par année majore des charges de 3500€)
Il faudra un comptable (TVA, comptabilité annuelle et feuilles de salaires)
C’est une solution coûteuse mais c’est une solution

De l’autre côté sur votre stock immobilier cela viendra en charge donc en diminution d’imposition.

Il faut être accompagne par un conseil et faire le calcul…

Bien à vous

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