Gestion d'un patrimoine immobilier familiale : quelle structure juridique ?

Je ne sais pas si ce montage est possible mais il me semble qu’il faut une carte de Gestion Immobilière et une caisse de garantie dans ce cas.

Je commencerai par consulter un notaire concernant le possible conflit sur une avance de votre quote-part.

Ensuite, j’irai consulter un comptable qui connait bien le LMP, il pourrait vous conseiller sur votre projet et vous faire potentiellement économiser pas mal d’impôts. Aussi, il vous permettrait d’être couvert en cas de pépin avec l’administration.

Dernière modification par Mestra (11/04/2017 18h22)

Bonjour

Vous pouvez également regarder les SCI.

Elles incluent la nécessité d’avoir un gérant et la possibilité de le rémunérer par un salaire. Si vous détenez chacun le même nombre de parts, alors vous aurez les mêmes droits de vote pour les questions importantes (acquisition, cession, gros travaux, gros changements), mais le gestionnaire a les pouvoirs pour une gestion active du quotidien.

Le salaire du gérant est simple à mettre en place et prévue dans les textes, comme pour n’importe quel employé d’une société.
Elle n’exclut en rien de verser des dividendes à parts égales entre les actionnaires (par contre là encore gare à la fiscalité des dividendes).

Elles peuvent offrir une fiscalité attractive, mais à étudier (en gros, IS si vous voulez le faire fructifier, IR si vous voulez consommer de suite le revenu de vos loyers, mais c’est à moduler en fonction de vos TMI et situations respectives).

En cas de décès de l’un de vous trois, il est plus facile de conserver l’unité du patrimoine que dans une indivision.

Par contre la question du transfert de vos biens que vous détenez déjà nécessite clairement le soutien de professionnels du droit et du chiffre. Un moyen intéressant peut d’ailleurs être le rachat de ces immeubles par la SCI, ainsi vous endetteriez la SCI et bénéficieriez d’un apport de cash à investir dans autre chose (ou dans votre SCI), mais là je ne connais pas les subtilités.

Bon courage pour vos recherches

Quelques réflexions supplémentaires, même si ce n’était pas votre question initiale :
- les solutions existent pour l’indivision (rémunération de l’indivisaire gestionnaire et mandat de gestion). Mais, la "faiblesse" de l’indivision c’est que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision". Pour le moment, ça convient à tout le monde, mais si l’un des frères et sœurs veut reprendre sa part, les 2 autres pourront-ils la racheter ? Pour le moment ils sont étudiants, mais dans quelques années, ils verront peut-être l’avantage d’un gros paquet de cash (pour acheter une maison, créer une entreprise, ou autre)… Leur point de vue et leur volonté peut changer, notamment quand on a un conjoint et peut-être des enfants ("ah, ce qu’"on" pourrait faire si "on" récupère t.a part d’héritage qui est pour moment bloquée par cette indivision qui rémunère surtout t.a soeur"). Si le patrimoine est divisible, il serait possible d’en vendre environ 1/3 pour payer la part de celui qui veut quitter l’indivision. Si la volonté de sortir du premier est contagieuse et que deux sur trois veulent quitter l’indivision, c’est la fin des haricots.

- la SARL de famille résout certains problèmes mais en pose d’autres. Déjà en cas de décès de l’un des frères et soeurs, il faut que les héritiers du décédé soient en ligne directe ou soient les frères et sœurs. Dès que l’un des frères et sœurs a lui-même des enfants, ça ne fonctionne plus (il y aurait dans la SARL de famille, suite à l’héritage, des oncles et tantes et des neveux et nièces ce qui n’est pas accepté pour ce statut).
Autre problème : comme pour l’indivision, si l’un des frères et sœurs veut revendre sa part, qui pour acheter ?
Dans les deux cas (décès ou volonté de vendre sa part), il faut que ce soient les deux frères et soeurs restants ou un ascendant qui achète : y-a-t-il un ascendant disponible ? L’ascendant et les deux frères et soeurs restants ont-ils l’argent nécessaire ? Sinon, on perd le statut de SARL de famille.
Alors que l’indivision, même si elle pose le problème de la volonté de l’un des indivisaires de vendre sa part, reste compatible avec le décès de l’un des frères et soeurs qui aurait des enfants (ses enfants et/ou son conjoint héritent et rejoignent donc dans l’indivision les deux frères et soeurs survivants).

- Pour le LMP en indivision, chacun doit respecter les conditions du LMP et notamment chacun doit être inscrit avec numéro de SIRET (sauf s’ils sont imposés ensemble auquel cas un seul numéro de SIRET suffit pour le foyer fiscal). Est-ce bien le cas ?
Le LMP ne sera pas durable pour tous, car lorsqu’ils auront un salaire et/ou un conjoint qui a son propre salaire, la condition "recettes LMP > autres revenus du foyer fiscal" va sauter assez rapidement. Ils deviendront alors LMNP, ce qui n’est pas un drame et même plutôt avantageux (retour à l’imposition des PV du particulier, sans devoir payer l’imposition des PV lors de la sortie de statut LMP, a priori ; serait à confirmer quand même).

Donc, attention au fait que la situation actuelle n’est durable qu’à condition d’un certain immobilisme : ne pas gagner trop d’argent à côté (sinon cette personne devient LMNP, ce qui n’est pas un problème en soi) ; qu’aucun des frères et soeurs ne veuille récupérer sa part ; si SARL de famille, qu’aucun ne décède après avoir eu des enfants.
Tout cela est peu compatible avec l’évolution prévisible de jeunes gens actuellement étudiants.

Le principal problème à mon avis est : "qu’aucun ne veuille récupérer sa part". Vous êtes tous trois dépendants de la volonté d’un seul, qui peut évoluer dans le temps.

Une solution temporaire pourrait être de conclure une convention d’indivision (5 ans max) qui pourrait inclure le mandat de gestion donné à vous par vos frères et soeurs. Vous seriez ainsi bordé pour les 5 ans à venir.

Une solution plus durable pourrait être de passer à une société (SCI même si elle est forcément à l’IS pour du meublé ; SNC, SARL, SAS). En société, il est possible que l’un des sociétaires vende ses parts sans mettre en cause la pérennité de l’ensemble, et c’est bien l’intérêt de la chose. Notez de plus que dans certaines formes de sociétés, l’un des sociétaires doit avoir l’accord des autres pour vendre ses parts, et dans d’autres non, ce qui a une certaine importance dans le cas présent.

Bref, si vous voulez trouver une solution pour que l’exploitation conjointe de ce patrimoine immobilier soit pérenne dans le temps sans être suspendue au risque que l’un veuille quitter le navire, il y a probablement une évolution nécessaire… A réfléchir avec l’aide d’un notaire et/ou d’un expert comptable et/ou d’un avocat fiscaliste…

Vous pouvez bien sûr rester en indivision, mais vous aurez alors toujours l’épée de Damoclès de la sortie possible de l’un des indivisaires.

Dernière modification par Bernard2K (12/04/2017 20h44)