Division d'un appartement en deux et amortissement en meublé LMNP ?

Chatelet99 · #1

Bonjour à tous,

J’ai acquis un appartement l’année dernière que j’ai divisé en deux, que je nommerai TT (100 m2).
J’ai fini les travaux récemment, ce qui nous donne au final un studio destiné
à de la location en T1 (30 m2) et un T4 (65 m2) destiné à la vente.
Je possède d’autres biens loués en meublé (régime micro BIC), locaux commerciaux et appartements nus loués (régime foncier réel).
Je souhaitais passer au régime réel simplifier pour mes meublés (3 appartements) pour l’année prochaine pour cette année c’est trop tard.
Mes questions sont les suivante:
-Comment ventiler mes frais de notaire entre le T1 et le T4? Au prorata des nouvelles surfaces?
-Pour l’amortissement du T1, est-ce que l’on prend la valeur de TT et on proratise par rapport à la surface du T1? Ou est-ce que l’on se base sur la valeur vénale du bien après une estimation d’un agent immobilier?
-Pour l’amortissement des deux autres bien meublés (détenus depuis 6 ans), l’amortissement démarre à la date ou on choisit l’option RSI ou à la date d’achat moins les 6 ans écoulés?

Si quelqu’un a des réponse ou des pistes, je suis preneur.
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Mots-clés : amortissement, lmnp, meublé

pierrejacques11 · #2

Intuitivement, pour les frais de notaire, qui permettront de déterminer la PV lors de la revente du lot de 65 m2, je dirais effectivement prorata si vous ne choisissez pas le forfait.

Pour ce qui est de la valeur d’affectation au bilan du lot de 30 m2, la valeur vénale.

Pour les deux autres biens, la valeur vénale au jour de l’entrée au bilan également. Je ne saisis d’ailleurs pas bien votre dernière question.

GoodbyLenine · #3

Je suis d’accord avec pierrejacques11.

J’ajouterais que l’amortissement ne peut pas commencer avant d’avoir inscrit les biens (comme immobilisation) au bilan de l’activité de location meublée (pour leur valeur vénale à ce moment, déterminée sous votre responsabilité, leur prix et date d’achat n’interviennent pas directement pour l’amortissement), ni avant d’avoir commencé l’activité de location meublée.

Je n’ai pas compris ce que Chatelet99 voulait dire par "la date ou on choisit l’option RSI" : Le micro-BIC ou le BIC réel concernent le fisc, pas le RSI; Comme LMNP, vous ne devriez ni devoir, ni pouvoir vous immatriculer au RSI (cf Un LMNP peut-il s’affilier au RSI (et bénéficier d’une couverture sociale)).

Attention à la réaction du fisc lors de la revente du T4 un an après achat et transformation (cf Marchand de Biens).

Boubouka · #4

Concernant l’amortissement des biens loués depuis 6 ans en micro bic, ma compréhension est :
- valeur vénale sert de référence pour l’amortissement.
- le micro bic étant considéré comme un "forfait", lors de votre passage au réel, votre comptable partira l’année prochaine de la 7eme année du tableau d’amortissement. Les meubles idem.

C’est sur cette seconde remarque que j’ai voulu attirer votre attention.

pierrejacques11 · #5

Votre remarque est pertinente Boubouka.

Mais pour poursuivre ce raisonnement, imaginons à l’inverse qu’une fois l’amortissement épuisé en LMNP vous repassiez au micro : le forfait sera toujours de 50 %, et ce même si l’amortissement de l’immeuble est "réellement" terminé. Donc peut-on considérer qu’il y a interaction entre la fiscalité au réel et la fiscalité au forfait, interaction qui conduirait, comme vous le suggérez, à prendre en compte lors de l’inscription de l’immeuble au bilan les amortissements inclus dans les 50 % du forfait ?

Je ne sais pas où trouver une réponse définitive et claire sur ce point.

niceday · #6

Bonjour,
Je relis plusieurs anciens sujets, et c’est très instructif.
La question de pierrejacques11 est pertinente mais elle est restée sans réponse.
Je pense que lorsque nous sommes en régime réel depuis un bon moment, disons avec un bien amorti de plus de >50%, le passage au forfait en meublé est conservé à 50%. Un comptable peut confirmer?

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