Financement de SCPI : pertinence du prêt in fine ?

cricri77700 · #101

Ah oui oups
D’habitude je commence toujours par bonjour
Je me répondais à moi même aussi….

Oui mais les 78000 euros qu’on dépense pour le prêt + impôts ne font pas de petit.

Si je place 4000 euros ( ma capacité d’epargne sur ce projet ) par ans à 3 % cela fait sur 20 ans : cela fait 135000 euros environs.

Il n’y a pas trop d’intérêt en réalité pour un tmi a 30%.
J’ai envie de dire même 14% …

Malolechat · #102

Bonjour cricri,

Pourquoi ne pas faire comme cat (qui le suggère plus haut), roudoudou, gbl et moi même (en cours de nego avec le cmb), un achat de scpi a credit logé dans une sci a l’is pour optimiser la fiscalité et diversifier les enveloppes ?

Bien a vous,

Malo

cricri77700 · #103

Hello malo.

Comme dit plus haut c’était le but premiers.
Mais il demande un nantissement total ou une hypothèque de la valeur total du montant emprunter dans le cas d’une sci ( personne moral )

Et la garantie logement uniquement en nom propre , j’ai donc creusé cette piste mais cela n’a pas l’air intéressant.

Je ne peux pas hypothéquer ma RP car je la vend d’ici quelques mois.

Malolechat · #104

Et le nantissement total ne serait pas une bonne option ?

Le cmb me demande nantissement total + nantissement d’un montant en AV a definir

GoodbyLenine · #105

cricri77700 a écrit :
Mais il demande un nantissement total ou une hypothèque de la valeur total du montant emprunter dans le cas d’une sci ( personne moral )

Et je suppose que vous n’avez pas la possibilité d’hypothéquer un de vos immeubles (ou que ça ne suffit pas à la banque) car il y a déjà des garanties prises dessus.

cricri77700 · #106

Exactement gbl.
Sauf les 2 t2 que je viens de vendre ( enfin compromis signer ) + box en région parisienne qui va me générer du cash que je n’ai pas envie de le nantir a 1% sur un produit bancaire.

Non Malo, pas du tout une bonne option car je n’ai pas envie de laisser dormir mon cash à 1%.
Et bien sûr pas de possibilité de nantir les scpi tout simplement.

C’est dommage d’avoir la possibilité d’avoir un taux a 1.6 sur 20 ans sur les scpi ( sci ou nom propre, PP, NP , Uf ) et de ne pas pouvoir l’optimiser à cause des garanties demandées.

Malolechat · #107

Oui effectivement cest rageant, je pensais que vous pouviez nantir les scpi mais apparemment non, seulement une mauvaise AV j’imagine. Apres reste le 100% UC ?

J’ai l’impression que la politique des prets pour scpi s’est durci, demandant plus de garanties…les banques semblent plus frileuses a la veille de l’arret du qe et de la future remontee des taux ?

fredagro · #108

@cricri: pas de souci, le bonjour était pour moi :-)
Je répondais d’abord très brièvement à votre post, avant de poursuivre

Etant au TMI 30%, votre conclusion me "travaille" un peu… A vrai dire on peut aussi voir cela comme de l’épargne forcée (dans le cas où les flux de trésorerie sont assurés sur la durée).

cricri77700 · #109

Pour l’épargne forcée , c’est une solution pour ceux qui n’arrive pas à épargner en effet.
A ce compte là, vaut mieux acheter une RP dans un premier temps je pense.

Pour nantir un PEA ou UC c’est 200% demandé

cat · #110

Bonjour cricri,

il y a un élément que je ne comprends pas très bien : vous dites pouvoir avoir la garantie crédit logement en nom propre. Si c’est le cas, vous l’aurez de la même manière pour la SCI à l’IS (si vous êtes associé bien entendu).

Par ailleurs, je suis quand même surpris que l’on vous demande un nantissement d’actifs financiers aussi important. Cela doit quand même pouvoir se négocier, non?
Pour exemple, si je prends le cas que je connais le mieux (le mien ;-)) :
1/ mon épouse et moi-même avons acquis uniquement des parts de SCPI en pleine propriété.
2/ sans discussion particulière de ma part, la banque nous a demandé de nantir 1.1 pour 2. Ma femme avait un contrat d’AV pré-existant dans la banque avec +50% d’UC et un montant suffisant : ma femme a accepté un nantissement partiel de ce contrat et personne ne nous a demandé de réduire le % d’UC.
Chtirentier m’a même fait remarqué (sur une autre file de discussion) que c’était cher payé et que de son côté il avant nanti 1 pour 4.
3/ j’ai discuté également des choses suivantes avec la banque :
** nantissement d’un contrat d’AV externe. Réponse : pas possible.
** transfert de la garantie sur le PEA. Réponse : possible mais il faut un montant deux fois plus élevé que pour l’AV. Pour l’instant, nous n’avons pas un montant suffisant en PEA mais j’y reviendrai probablement d’ici quelques années car je trouve le nantissement du PEA (avec frais de garde négociés et une stratégie globalement passive) moins coûteux que celui d’une AV.

Dans toute cette affaire, je n’ai jamais fait jouer la concurrence et je n’ai pas négocié grand chose (je n’ai clairement pas vos talents de négociateur). J’imagine donc qu’en discutant un peu, vous pourriez avoir des conditions nettement plus favorables pour le nantissement (mais cela ne signifie pas qu’elles vous conviendront, j’en conviens).

Bien à vous,
cat

cricri77700 · #111

Bonjour.

Pour la banque le credit logement ne suis pas pour une personne moral.
Pour le nantissement c’est non négociable.

Et j’ai posé 10 fois la question pour être sûr

cat · #112

J’ai une solution pour vous : changez de banque ;-).

Pour l’histoire de crédit logement / personne morale, vous pouvez être sûr que c’est inexact. D’autres (voir roudoudou notamment) l’ont déjà fait.

cricri77700 · #113

Peut etre car je prends uniquement de l’Uf dans la sci …

J’ai fais le tour avec mon courtier, pas grand chose de plus…

cat · #114

Si c’est uniquement pour acquérir de l’US à crédit, que ce soit en personne physique ou morale, je crois qu’un organisme de type crédit logement ne se portera jamais caution.

Si c’est pour de l’achat en pleine propriété, le cautionnement devrait être indépendant du fait que ce soit personne physique ou morale (si les associés sont les mêmes parties prenantes que si c’était un emprunt "personne physique").

Lautho · #115

Bonjour,

J’ai moi-même acheté plusieurs tranches de SCPI à crédit (CFF) au sein d’une SCI à l’IS en novembre/décembre 2017.

Le dossier a été très difficile à faire passer auprès de Crédit Logement suite à un changement de leur politique interne:
Jusqu’alors, afin de déterminer le montant cautionable, Crédit Logement prenaient en compte le patrimoine immobilier total de la SCI + des associés.
Suite à ce changement interne, concomitant à mon investissement, seul le patrimoine net de la SCI est pris en compte.

C’est en tout cas les informations que j’ai eues par le directeur d’agence CFF, sous réserve d’un nouveau changement de politique interne chez Crédit Logement, bien entendu…

Bonne journée

cat · #116

Effectivement, si cela se passe comme vous le décrivez, il devient impossible de démarrer une SCI en achetant totalement à crédit et en espérant la caution de crédit logement.

xazh · #117

Lautho a écrit :
Jusqu’alors, afin de déterminer le montant cautionable, Crédit Logement prenaient en compte le patrimoine immobilier total de la SCI + des associés.
Suite à ce changement interne, concomitant à mon investissement, seul le patrimoine net de la SCI est pris en compte.

C’est en pratique logique : la SCI IS est une personne morale, c’est elle le contractant. C’est donc sa situation qui doit être étudiée.

Reste possible d’apporter des sûretés personnelles, dans le cadre d’une caution solidaire de l’associé sur une dette de la SCI. Mais c’est alors une question de caution, et non de sûreté liée à l’emprunt

Hal2001 · #118

cricri77700 a écrit :
Pour nantir un PEA ou UC c’est 200% demandé

Certaines banques proposent un nantissement de leur AV à 100% avec gestion piloté (CA) ou mandat de gestion (BPE) ce qui permet d’avoir des UC

rocambole · #119

Lautho a écrit :
Bonjour,

J’ai moi-même acheté plusieurs tranches de SCPI à crédit (CFF) au sein d’une SCI à l’IS en novembre/décembre 2017.

Le dossier a été très difficile à faire passer auprès de Crédit Logement suite à un changement de leur politique interne:
Jusqu’alors, afin de déterminer le montant cautionable, Crédit Logement prenaient en compte le patrimoine immobilier total de la SCI + des associés.
Suite à ce changement interne, concomitant à mon investissement, seul le patrimoine net de la SCI est pris en compte.

C’est en tout cas les informations que j’ai eues par le directeur d’agence CFF, sous réserve d’un nouveau changement de politique interne chez Crédit Logement, bien entendu…

Bonne journée

Je confirme, mon dossier est passé également difficilement en novembre, après 3 refus CreLoG. J’ai du nantir une partie de mon AV en plus (50% de l’emprunt). Le prêt a été débloqué ce jour.

C’est en pratique logique : la SCI IS est une personne morale, c’est elle le contractant. C’est donc sa situation qui doit être étudiée.

Reste possible d’apporter des sûretés personnelles, dans le cadre d’une caution solidaire de l’associé sur une dette de la SCI. Mais c’est alors une question de caution, et non de sûreté liée à l’emprunt

Pourtant je suis caution solidaire

xazh · #120

"Pourtant je suis caution solidaire"

Désolé, je n’ai pas été assez précis. Vous êtes caution solidaire … dans le cadre de l’emprunt, ce qui limite les possibilités. Vous pourriez être caution de la SCI elle-même par acte séparé, pouf l’ensemble de ses dettes, et non pour un emprunt spécifique, et dans ce cadre apporter une sûreté spécifique.

rocambole · #121

Je n’ai pas été précis également. Ma SCI a deux emprunts et je suis caution solidaire sur les 2 emprunts, la SCI n’a pas de dettes.

Mais je ne vois pas en quoi cela est un problème, ce qui interesse la banque c’est d’être caution sur chaque emprunt sur ses propres biens. La banque se moque que l’on garantisse la situation de la SCI à partir du moment ou elle peut se retourner sur vos biens sur l’emprunt que vous avez à lui rembourser.

GoodbyLenine · #122

Cela pourrait devenir un problème, car pas grand chose ne vous empêche, si les choses tournent mal pour vous, de d’abord vider votre patrimoine perso (organisant votre insolvabilité) avant que la SCI n’ait des impayés.

Autre possibilité : que la SCI fasse un autre emprunt (plus tard, à une autre banque) et, le jour où les choses ont mal tournées, "choisisse" d’honorer plutôt les échéances de cet autre emprunt (tant que rien ne la contraint de faire autrement).

La banque a déjà du rencontrer ce genre de cas (et j’en oublie sans doute), donc en tient compte…

rocambole · #123

Si vous organisez votre insolvabilité je ne vois pas bien ce que la banque peut faire à part ne pas prêter (je parle à part nantir un actif) donc je suis d’accord

Pour le reste l’etude Patrimoniale je pense en tient compte (en partant du principe que je déclare tous les emprunts) dans le sens où ils vérifient que mon actif peut rembourser le passif (en tous cas ils m’ont dit qu’ils fonctionnaient comme cela pour emprunt scpi). Plus spécifiquement je ne sais pas quelle banque se rangerait pari Passu avant ou après une autre…

Mais bon crelog + caution solidaire + 1 bout de contrat d’av c’est un peu ceintures bretelles !

freesas · #124

Bonjour,

si je résume la situation, obtenir un credit in fine via une SCI pour l’achat de SCPI (PP, NP ou UF) nécessite un nantissement entre 25% et 100% du montant du crédit?

je m’interroge sur le fait d’investir directement via ma societe de conseil (SARL IS) plutot que de créer un SCI (ir ou is), est-ce que cela faciliterai l’opération ou pas du tout?

Je voudrai déterminer ce qui est faisable ou non comme type d’investissement (scpi, residence de serivces, immo locatif,..) en fonction de la complexité à obtenir un crédit.

Dois je m’adresser directement à un courtier en prêt pro?

merci

Seneque · #125

Bonjour,

Ce fil traite précisément d’une question que je me pose mais les conditions de marché ayant évolué depuis 2011 (taux d’intérêt, rendement fonds en euro, dividendes des SCPI…), je me permets de l’actualiser.

Ma situation : TMI 14% max, cash dispo (200 pour schématiser), besoin de revenus complémentaires, pas d’emprunts en cours, une AV existante (100 pour schématiser), pas de revenus fonciers.

Mon projet : acquérir un portefeuille de SCPI équilibré pas trop risqué (rendement < 5%) comptant ou en prêt in fine, et le garder le plus longtemps possible (mettons 20 ans). Une partie seront des SCPI avec actifs majoritairement à l’étranger donc la question ne se pose pas (déductibilité des intérêts), mais pour l’autre partie, si.

Une première approche indique des taux in fine à 2,50% et mon AV est à 1,77% en 2017.

Avec ces paramètres, avez-vous l’impression qu’il vaut même la peine que je me pose la question, ou parle-t-on de différences anecdotiques ?

Note : j’ai bien compris qu’en in fine, il faut quand même payer des intérêts mensuels, ce qui vient obérer mon surplus de revenu (objectif primaire).

Merci.

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