Financement de SCPI : pertinence du prêt in fine ?

Bonjour,

Les taux des prêts in fine sont plus élevés que ceux des prêts amortissables et ne sont intéressant que pour les taux marginaux d’imposition élevés car on récupère une partie du surcout en économie d’impôt (cela fait plus d’intérêts déductibles, donc cela diminue les revenus fonciers donc l’imposition, donc l’avantage est lié au TMI)

Par ailleurs, on ne rembourse que les intérêts et pas le capital, donc la différence peut-être placée et rapporter.

Avec ce TMI, ce n’est pas le bon type de prêt. Pourquoi pas un amortissable?

Je ne suis pas d’accord avec vous:

"l’objectif principal de mon placement demeure de générer un revenu pour vivre"
Vous n’aurez pas de revenu immédiat pour vivre si vous alimentez l’AV.
Si vous ne l’alimentez pas, comment ferez-vous pour rembourser à l’issue si le prix des parts baisse?
Si c’est un revenu a terme que vous souhaitez, vous l’aurez avec les deux types de prêt

"un amortissable va "manger" les dividendes des SCPI."
Au total, un in fine va en manger beaucoup plus, car le cout total du prêt est plus élevé.

"Je peux en effet "générer deux placements" (les SCPI et l’AV) - bon"
Non, puisque vous ne pouvez alimenter l’AV, vous avez besoin de l’argent pour vivre.

"ll faut quand même payer des intérêts mensuels, ce qui vient obérer mon surplus de revenu (objectif primaire)"
C’est un objectif à court terme: d’une manière générale, quel que soit le prêt, vous acceptez un gain immédiat (différence entre rendement ACTUEL de la SCPI et le taux du prêt) avec un risque futur (diminution des dividendes de la SCPI, et risque sur la valorisation des parts à terme). Avez-vous pesé les risques?

l’emprunt in fine permettait de placer le cash disponible sur un autre placement "supplémentaire", et que ce supplément de revenu doit faire plus que compenser la différence entre un taux de crédit amortissable et un taux in fine.

Oui, exact, c’est avec l’économie d’impôts foncier proportionnelle au TMI, le deuxième élément qui permet de compenser la différence de taux. Mais il faut un placement performant. Et vous n’aurez pas de "revenu supplémentaire pour vivre". Souhaitez-vous un revenu supplémentaire immédiat, car vous en avez besoin, et donc vous ne pourrez le placer, ou seulement à terme? Cela change complétement la manière de raisonner.

sinon, quand vous parlez d’évaluation de risques, vous envisagez la possibilité que le rendement des SCPI passe sous le taux du prêt ?

Oui, c’est possible bien que peu probable dans le contexte actuel. Plus le delta entre les deux chiffres est élevé, plus le risque est faible.

Le risque actuellement serait plutôt lié à la valorisation à terme des parts (avis personnel). Voir les discussions sur d’autres files, en cas de remontée des taux d’intérêt en particulier…

Rien ne permet d’affirmer que vous ne perdrez pas à la revente les cash-flow positifs dégagés pendant la durée du prêt in fine, qui eux auront été fiscalisés (impôts fonciers). N’oubliez pas qu’il faut que le prix des parts progresse déjà du pourcentage des frais d’acquisition pour retrouver la somme de départ. Le bilan global final n’est donc pas certain. D’ou l’intérêt de minimiser le cout total du prêt. Certes, vous souhaitez les garder bien plus longtemps mais il faut bien simuler une vente à l’issue du prêt pour raisonner.

NB: vous pouvez faire des simulations sur immobail.com en faisant varier les différents paramètres avec les onglets options, voir le rôle du TMI en cas d’emprunt in fine en faisant varier les revenus… vous aurez un tableau de flux financiers, le TRI de l’opération… c’est assez formateur

NB2: tenir compte du fait qu’un emprunt peut limiter votre capacité d’emprunt ultérieure pour l’achat d’une RP

Bonsoir,

Je poste ce court message sur deux files, car je ne trouve pas la sous-problématique qui est la mienne : investir en SCPI avec in fine, sans revenus (enfin, moins de 10 000 euros) mais avec un nantissement à 100%.
En effet, je ne comptais d’abord pas emprunter mais ce forum m’a fait douter, et quelques simulations sur immobail.com ont renforcé ce doute, puisqu’il semble que même avec une TMI de 14% (ou 0%), ce soit toujours assez avantageux.

Bref, j’ai tâté le terrain chez Boursorama : ils ne financent pas les achats de SCPI.
Et j’ai eu une réponse du Crédit Foncier aujourd’hui : il faut un revenu de 28 000 euros annuel minimum, même en nantissant entièrement le prêt (la logique m’échappe : quel risque pour eux si le capital est bloqué ?!). Info additionnelle : ils ne financent pas Novapierre Allemagne (que je veux), ni Corum (que je ne veux pas).

D’où ma question : connaissez-vous des établissements prêts à accorder du in fine nanti à 100% (sur AV) mais sans revenus (sur 15 ans par exemple) ?
Attention : d’une part l’AV restera évidemment où elle est, et d’autre part, je serais assez peu motivé pour devoir acheter des SCPI de la banque prêteuse… Il faudrait donc qu’elle se rémunère uniquement sur le prêt… Mais peut-être est-ce trop demander ?

Merci.

Bonjour,
l’allocation de mon patrimoine très orientée action va devoir être revue est je vais devoir basculer en fond en euros environ 100K€.
Mes autres objectifs sont les suivants:
me renforcer dans l’immobilier en éviter la gestion en direct
profiter de l’effet de levier du crédit avec un cash-flow positif

Je souhaiterai profiter de cette opportunité pour nantir ces 100K€ pour faire un crédit in Fine sur de la SCPI.

J’ai eu la proposition d’investir 200K€ sur des SCPI Primonial en crédit In Fine (Priomnial fourni le crédit) en nantissant 80K€ sur 20 ans.

Je vois deux inconvénients:
Les SCPI Primonial ne sont pas les plus performantes (dites moi si je me trompe).
Le taux du crédit proposé (3%) me parait très élevé.

Avez-vous un retour d’expérience récent sur ce genre d’opération ?

Si, les intérêts sont déductibles.

SamyInvest a écrit :

Crédit in fine 20 ans
taux : 2,95%
1000 parts de SCPI Epargne pierre (proche de 6% avant fiscalité) (nanti par la banque)

Il faut vraiment avoir confiance dans la SCPI en question pour un tel montage. Il me parait risqué pour un taux peu avantageux, trop de contreparties et il faudra penser à diversifier.

pour répondre à vos interrogations :

Le taux est hors ADI, je n’ai plus le chiffre en tête, dans les 0,3 ou 0,4 % je crois pour l’assurance.

L’AV n’est bien évidement pas une des meilleures que l’on peut trouver sur le net, les frais sur UC sont assez douloureux mais les 100% des 40000€ ont été investis en SCPI (primovie novapierre).

Les 450€ mensuel sont investis dans des OPCVM eux aussi chargés de frais

Le projet n’est pas destiné à aller au bout des 20 ans. Normalement il y a revente des parts dans 10 ans ou transformation du crédit in fine en amortissable

Le CPG est un indépendant. J’ai conscience que chaque organisme ayant permis la réalisation du projet s’est largement servi au passage.

A l’époque je ne connaissais pas ce site, il est probable que j’aurai hésité à signer avec la connaissance que j’ai aujourd’hui.

On m’a présenter la chose comme ceci :

Soit la valeur des parts diminuent car le marché immobilier s’écroule. Mais de nouvelles opportunités d’investissement se présentent et viennent augmenter la rentabilité moyenne de la part car les loyers baissent moins que l’actif immobilier.

Soit la rentabilité baisse parce que la valeur de la part augmente (ce qui semble être le cas actuellement) et les loyers ne suivent pas cette progression du marché.

Dans le premier cas, on conserve le projet car il devient plus rentable et dans le deuxième cas on revends car la part s’est revalorisée (en espérant suffisamment pour absorber les frais d’acquisition)

Apres il y a peut être un scénario catastrophe ou le marché s’écroule, les loyers baissent ou les locaux restent vacant …

Je ne sais pas si je suis clair

SamyInvest a écrit :

Soit la valeur des parts diminue car le marché immobilier s’écroule.

Comme indiqué, il n’est pas nécessaire que le marché « s’écroule », il suffit que les taux remontent pour que le prix de la part diminue de façon mécanique (à loyers constants en valeur absolue).

SamyInvest a écrit :

Mais de nouvelles opportunités d’investissement se présentent et viennent augmenter la rentabilité moyenne de la part car les loyers baissent moins que l’actif immobilier.

Pour que ces opportunités soient concrétisées, encore faut-il obligatoirement injecter de l’argent frais dans la SCPI, et pas qu’un peu. Or, de qui peut provenir cet argent frais, si ce n’est de la part de nouveaux investisseurs ? Le problème, c’est que l’expérience du passé montre que dans les périodes de baisse, ce sont plutôt les vendeurs qui se massent aux guichets, pas les acheteurs.

SamyInvest a écrit :

Soit la rentabilité baisse parce que la valeur de la part augmente (ce qui semble être le cas actuellement) et les loyers ne suivent pas cette progression du marché.

Ça, c’est l’hypothèse la plus vertueuse, celle que nous vivons en ce moment. Les loyers en valeur absolue montent moins vite que le prix des parts, donc le rendement exprimé en pourcentage diminue. CQFD.

SamyInvest a écrit :

Dans le premier cas, on conserve le projet car il devient plus rentable

Soit le CGP qui vous a dit est d’une malhonnêteté inouïe, soit d’une incompétence crasse.

Allons donc : vous investissez 100 qui rapportent 6, soit 6 %.
Si vous constatez au bout de dix ans que le prix de votre investissement est tombé à 75 (toujours pour un loyer de 6 en valeur absolue), vous conservez en vous frottant les mains en sachant que désormais, le rendement est de 6 / 75 = 8 % ?!

Avez-vous bien compris que ce taux de rendement ne concernerait que les (éventuels) nouveaux acheteurs ?

SamyInvest a écrit :

et dans le deuxième cas on revends car la part s’est revalorisée (en espérant suffisamment pour absorber les frais d’acquisition)

Oui, la poursuite ad vitam æternam du scénario actuel… avec des taux directeurs à - 5 % dans dix ans ? Ou des loyers en valeur absolue qui ne cessent d’être revalorisés.

SamyInvest a écrit :

Apres il y a peut être un scénario catastrophe ou le marché s’écroule, les loyers baissent ou les locaux restent vacant …

Cf. la période 1991 - 1997

SamyInvest a écrit :

Je ne sais pas si je suis clair

Hélas, oui !

Si vous avez fini par vous convaincre qu’en cas de baisse drastique des prix immobiliers, le rendement augmentera mécaniquement grâce à de nouveaux achats de telle façon que vous ne seriez pas ou pas si perdant, c’est que vraiment vous vous mentez à vous-même. Comme l’a bien dit Rocambole, "pile on gagne et face on ne perd pas, pour un actif risqué", c’est totalement illusoire.

Pour ma part je pense que si les prix dévissent, les valeurs de part vont baisser mais courront toujours après des acheteurs absents, les SCPI auront donc autre chose à penser qu’acquérir de nouveaux actifs, au contraire, elles chercheront à vendre - à perte - pour garnir le fonds de remboursement.
Sans compter que la baisse des prix peut entraîner la baisse des loyers certes avec un certain retard. Toujours est-il que les associés en place seront doublement perdants.

Dernière modification par Surin (28/08/2019 09h15)

SamyInvest a écrit :

Je ne comprends pas

Si la SCPI avec une rentabilité moyenne de 6% (pour moi) acquiert un bien avec une rentabilité de 10%, tous les associés, y compris les anciens en profitent.

Oui, mais le problème est que ce raisonnement fait complètement abstraction de la réalité !

D’abord parce qu’il surestime très largement l’impact d’éventuels investissements relutifs sur une SCPI dont la capitalisation est déjà de 750 M€ et dont le TDVM est de presque 6 %. L’arithmétique nous dit que si ladite SCPI parvenait à investir 150 M€ supplémentaires avec un rendement (net de tous frais) de 8 % - ce qui ne serait pas un mince exploit - le rendement global passerait de 6 % à seulement 6,33 %. Voilà pour la théorie.

Le seul problème est, comme j’ai eu l’occasion de le dire dans le message précédent, que ce n’est pas du tout ce qu’on observe en pratique. Quand les marchés baissent, non seulement les investisseurs ne renforcent pas leurs positions, mais au contraire, ils vendent. Et comme le disait Surin, non seulement la SCPI ne serait pas du tout en capacité de profiter des soldes pour investir, mais de plus elle serait probablement contrainte de vendre - dans de très mauvaises conditions - certains de ses biens pour faire face à des retraits massifs. Ce qui contribuerait à accentuer la dégradation de ses performances*.

Quelque chose me dit que votre CGP n’a pas énormément de vécu…

* par parenthèse, c’est très exactement le même risque qui pèse sur les fonds en euros des contrats d’assurance-vie…

Bonjour

Je souhaite acheter des Scpi pour pouvoir toucher des revenus dans le futur.

Après recherche sur le net et pris des renseignements vers des courtiers j’ai autant de propositions que de conseils et  je suis perdu.

Mon projet est d’acheter 100k€ de scpi à crédit sur 20ans et en même temps avoir une assurance vie avec un objectif de 100k€ dans 20ans.

Un conseiller de l’agence « bien prévoir » me propose de réaliser un montage en  achat de parts de  SCPI via un prêt in fine.

Ci-joint l’argumentaire :

L’objectif  recherché en utilisant un prêt in fine est double :
Cela permet d’emprunter plus, et donc d’avoir une espérance de gain au terme plus importante,
Cela permet, en augmentant la part des intérêts d’emprunt, de réduire les revenus fonciers (les intérêts d’emprunt sont déductibles) et donc l’imposition.

Pour réduire l’imposition sur les revenus fonciers, une deuxième astuce existe : il s’agit pour partie d’acheter des SCPI qui ne distribuent pas de revenus, mais dont le prix de part est revalorisé.
C’est le cas de la SCPI « Patrimmo Croissance ».

Il est ainsi possible de viser des revenus fonciers neutres pendant la période de financement, et donc de réduire la fiscalité sur les revenus perçus.

Pendant la période de prêt, vous recevez donc de façon trimestrielle les revenus des Scpi de distribution (Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce), et vous payez tous les mois les intérêts d’emprunt du prêt in fine, ainsi que l’assurance sur le prêt (cette assurance est optionnel).

Le remboursement du capital prêté aura lieu en une fois à l’issu du prêt.
Dans la mesure ou vous ne remboursez pas de capital pendant la durée du financement, le prêteur (la banque) va prendre en garantie un contrat d’assurance vie.
Cela suppose donc en parallèle de l’acquisition des parts de SCPI, d’ouvrir une assurance vie et d’effectuer des versements programmés. L’objectif étant que au terme du prêt le montant de l’assurance vie puisse couvrir le montant du prêt.

Le montage à l’air parfait mais il y a un vrai risque si la crise passe par là.
De plus je me trouve avec un seul organisme à savoir Primorent que je ne connais pas dans la qualité de ses SCPI

Il y a également le montage classique avec un prêt amortissable
Dans le second cas je rembourse un capital fixe chaque mois.
Le négatif est que ma capacité d’épargne sur d’autres fonds est moindre mais j’ai plus de choix au niveau des SCPI.

Dois-je être moins gourmand et limiter mon achat à 50k€ ? Mais alors est ce que l’investissement vaut toujours le coup ?

Quelles sont vos montages ?
Avez-vous des vrais conseils qui ne sont pas déguisés par une vente commerciale ?