Investissement locatif : remplacer le chauffage au gaz par l'électricité ?

supernewbiepro · #1

Bonjour

j’aurais un avis à vous demander.

Imaginez que vous achetez des petites maisons pour faire du locatif, maisons d’avant 1950.
Elles sont dotées d’une installation au gaz, pour le chauffage et pour l’eau.
Tout est fonctionnel.
La chaudière est en revanche à changer.

Ayant déjà été locataire avec une chaudière gaz, je me souviens de toutes les factures qui étaient envoyées au propriétaire lors des révisions annuelles.
Quand je pense gaz, je pense :
- Abonnement annuel d’entretien (certes à la charge du locataire)
- Coût initial de la chaudière pour un minimum de 1500€
- Risques de changer des pièces après quelques années surtout si les locataires l’utilise comme des neuneus
- Coût du gaz et incertitudes permanentes de cette énergie, dépendante de la situation géopolitique, voire l’urkaine / russie.

Quand je pense électricité, je pense :
- Coût des radiateurs rayonnants à 50/60€ l’unité
- pas de frais d’entretien

Voici mon cas, maison de 60m² :

Est-ce que vous changeriez juste la chaudière pour une location ?

Est-ce que vous retireriez la chaudière + tous les tuyaux d’alim des radiateurs + les radiateurs pour la remplacer par des rayonnants + ballon d’eau chaude ?

D’avance merci

Mots-clés : chaudière, entretien, gaz, location, rénovation, tarifs, électricité

simplicitaire · #2

supernewbiepro a écrit :
- Abonnement annuel d’entretien (certes à la charge du locataire)

Vous êtes sur de ça?

Un argument en faveur du tout électricité: pas de double abonnement gaz/électricité à payer (hors conso).
Faites le calcul sur long terme… et même s’il c’est à la charge du locataire, il n’en sera que plus heureux.

Signé: un locataire qui paie le double abonnement et évitera cela lors d’un prochain emménagement.

DDtee · #3

Personnellement je préfère l’électricité, principalement parce que c’est sans soucis/interventions. Par contre il faut isoler, impérativement, sinon les factures vont être prohibitives et vont faire fuir les locataires… Pour des raisons de confort et d’efficacité, je met des radiateurs à accumulation (fluide colporteur ou mieux céramique/pierre) un tout petit peu plus chers et bien mieux.

supernewbiepro · #4

simplicitaire a écrit :
supernewbiepro a écrit :
- Abonnement annuel d’entretien (certes à la charge du locataire)
Vous êtes sur de ça?

Un argument en faveur du tout électricité: pas de double abonnement gaz/électricité à payer (hors conso).
Faites le calcul sur long terme… et même s’il c’est à la charge du locataire, il n’en sera que plus heureux.

Signé: un locataire qui paie le double abonnement et évitera cela lors d’un prochain emménagement.

En effet, sur le court / moyen terme disons dans les 5 ans qui viennent, juste le changement de la chaudière et on est tranquille… par contre pour le long terme, je crains les factures d’entretien. La seule chose qui est dommage c’est que tous les radiateurs soient déjà en place et qu’il faille tout enlever.

Y a-t-il des propriétaires qui ont des logements que vous louez et dans lesquels vous avez laissé des chaudières gaz ? Si oui, pourquoi l’avoir fait plutôt que d’avoir opté pour l’électricité ?

bartissimo45 · #5

Electrique pour moi aussi,je rénove actuellement un appartement,j’ai mis un inertie dans la pièce principale,ca fait toujours mieux pour le locataire et ca chauffe mieux ,pour la SDB un bon sèche serviette,et cuisine un petit rayonnant

C’est des fenêtres en bois ?simple vitrage?

J’ai changé les miennes par des doubles vitrages,car j’avais des vieilles en simple

Compter le cout de la chaudière ,souscription éventuel d’un contrat pour les pièces

En cas de problème ,il est plus facile et moins couteux de changer vous même un radiateur qu’une chaudière

supernewbiepro · #6

En effet je suis d’accord.

Oui actuellement du bois simple vitrage. Je vais y faire changer pour du double vitrage PVC. Pour l’électricité, je vais le faire moi-même en apparent, sauf la pose du compteur par un professionnel.

Par contre remplacer la chaudière par un ballon d’eau chaude, n’est pas génant de mettre ça au dessus d’une cuisine ? Sachant qu’il n’y a pas de place dans la salle de bain

EDIT ; que pensez-vous de l’idée de ma famille qui me suggère de ne pas virer les tuyaux / radiateurs en cas de besoin futur, mais simplement de retirer la chaudière si je prenais la décision du tout électrique. Les radiateurs électriques à côté de ceux existants ?

mehdi57 · #7

Bonjour,

Renseignez vous déjà auprès de EDF, j’ai voulu passer au tout électrique ce qui visiblement ne posait pas de problèmes.
Apres le déplacement du technicien il n’a pas pu m’augmenter la puissance a cause d’un câble pas assez costaud…Il devait être remplacé gracieusement et on m’a prévenu en octobre que ça m’en coûterai 700e
J’ai laissé tomber et je me suis acheté un poêle a bois parce que j’avais coupé mon abonnement au gaz.
J’ai commencé a tout démonter : chaudière , tuyauteries, radiateurs.
Puis j’ai regretté car j’aurai pu y mettre une chaudière a granules et conserver toute mon ancienne installation sauf la chaudière.
Mon petit poêle a bois étant trop contraignant je vais m’orienter vers le poêle a granule pour cet hiver.

Pour la chaudière au gaz il me semble que le locataire paie le contrat l’entretien annuel et le propriétaire paie les éventuelles pièces a changer.

Pour de la location c’est moins contraignant l’électrique mais évitez les rayonnants vous allez faire fuir vos locataires.
Préférez les radiateurs a inertie ou accumulateurs.

Un petit ballon prendra la place de l’ancienne chaudière.Voyez si vous pouvez souscrire tout de même une offre HC/HP

Il y a de très bonnes chaudières a condensation a vous de voir.
Il y a je pense un crédit d’impôt.

Le meilleur investissement c’est l’isolation.

A vous de chiffrer.

Bonsoir

NicolasV · #8

Je pense que des rayonnants à 50€ offriront un bien moins bon confort que les radiateurs actuels avec une chaudière récente et bien réglée. La comparaison n’est donc pas forcément tout à fait juste. En ce qui me concerne j’ai une chaudière à gaz frisquet de 2001 et je n’ai eu qu’une réparation à faire depuis (50€, par contre j’ai fait la réparation). Mais c’est vrai qu’un système électrique présente moins de risques de pannes, c’est indéniable.

Concernant le prix de l’énergie une seule certitude, il va augmenter, gaz comme électricité. Vous avancez l’Ukraine etc mais pour l’électricité on pourrait aussi parler de la volonté d’utiliser plus d’énergies renouvelables, qui sont pour le moment plus couteuses à produire. Ou encore du futur démantèlement des anciennes centrales nucléaires, qui coutera je le pense bien plus que ce qu’on a estimé.

bascarol · #9

Bonjour ,

Le grand débat Gaz ou Electricité…

Il n’y a pas de règle, une majorité prennent l’électricité pour sa simplicité de pose et de gestion.

Un exemple.

J’ai un pavillon tout gaz, isolé construit en 2003, mes beaux parents habitent en face de chez moi, un vieux pavillon tout électrique.
J’ai 2.5 fois leur surface

Factures Gaz/Electricité 2013
Moi = 1 849€
BP = 5 875€

Si je pondère à la surface cela ramené le prix Gaz/Elec de mes beaux parents à 13 242€ pour 1 849€ pour moi.

Ensuite, l’avantage de l’électricité se perd lors des locations, les locataires aiment bien le chaud comme nous tous, donc ca tourne à fond, quand vous avez une facture en novembre de près de 1 000€ à payer…
Que fait le locataire, au vu des factures, il réduit le chauffage, voir le coupe, commence à rentrer dans l’engrange du :

Je chauffe quand je suis là,
je chauffe pas quand je suis absent,
je chauffe à fond quand je rentre,
je chauffe pas la nuit,
Je chauffe à fond le matin
Je coupe à 8h quand je pars….

A ce rythme, ayez un appartement extrêmement bien isolé, très bien aéré parce que je vous garantie que suivant les régions, le salpêtre, l’humidité ne mettra que quelques années à se présenter.

Salle de bain pourris, joint de douches, lavabo moisi, mur humide, ect…

Après ces vous qui gérez le dégâts commis par un locataire ayant voulu faire des économie de chauffage bien compréhensible.

De plus vu les factures de chauffage que va paye votre locataire, il fuira dès qu’il peut, laissant dans sa mémoire Electricité = très cher
La fois d’après il privilégiera un chauffage plus économique.

C’est donc un choix Gaz ou électricité.
Plus le chauffage est agressif, plus il faudra aérer, plus les locataires boucheront les aérations.

Voici mon avis de technicien.
Cdt

Range19 · #10

DAns une maison à louer construite en 2002 j’ai fait le choix du gaz pour le confort et à cause de la sale réputation de l’électrique à l’époque pourtant très avantageux sur le neuf (subventions EDF).
Depuis, le coût du gaz a augmenté mais le confoort est resté.
UN bémol : l’artisan a mis une chaudière qui m’a coûté assez cher en réparations… mais très probablement à cause du comportement anormal des locataires qui la coupent lorsqu’il fait -10 s’ils partent aux sports d’hiver…

Sur les photos que vous montrez : changer les fenêtres ne servira à rien ; il faut isoler tous les murs, le toit, installer une VMC, le tout très sérieusement . À défaut, le logement sera malsain, le chauffage électrique peu confortable et très coûteux.

supernewbiepro · #11

Sur les photos que vous montrez : changer les fenêtres ne servira à rien ; il faut isoler tous les murs, le toit, installer une VMC, le tout très sérieusement

Ouhla… La maison étant déjà petite, si on remet de l’isolation murale, il ne restera plus grand chose… Et le coût de tout ça… erf erf ! Mais j’en prends note. Je vais voir ce qui est possible de faire.

DDtee · #12

supernewbiepro a écrit :
Oui actuellement du bois simple vitrage. Je vais y faire changer pour du double vitrage PVC. Pour l’électricité, je vais le faire moi-même en apparent, …/…
EDIT ; que pensez-vous de l’idée de ma famille qui me suggère de ne pas virer les tuyaux / radiateurs en cas de besoin futur, mais simplement de retirer la chaudière si je prenais la décision du tout électrique. Les radiateurs électriques à côté de ceux existants ?

Si vous faites une isolation par l’intérieur, vous allez faire disparaître tout l’ancien ainsi que les câbles derrière la cloison pour repartir sur un mur neuf. Cela n’est vrai que pour le périmètre et fait malheureusement perdre un peu de surface… Les tuyaux derrière la cloison pourquoi pas (les puristes vous dirons niet) mais pour les radiateurs, vous trouverez sans doute des aménagements plus décoratifs et moins encombrants

BorderLine · #13

Je copie ce que j’avais écrit sur ce sujet :

En clair, en imaginant une chaudière à 1500 euros (bas de gamme), contrat d’entretien, plus 300 euros de piéces tous les 2 ans à partir de la 7 éme année (je suis trés trés gentil), et 100 euros tous les 5 ans de purge du systéme, durée de vie chaudiére 15 ans.

On arrive en gaz par an:
Rapport : 300 euros hors abo et hors conso.

Pour l’élec:
cumulus durée de vie 15 ans, installation 600 euros
Rapport : 40 euros

En clair, moi je vois que hors coût du combustible, le gaz est 7.5 fois plus cher en installation et maintenance. Et je ne parle pas des économies à faire en chauffant l’eau la nuit.

De plus, les chiffres que vous évoquez sont pour des radiateurs radiants. Et je vous ai dit qu’il existe à présent des chauffages de bien meilleurs qualités (inertie).

Pour le reste, dans le même fichier que vous citez (dont je n’ai vérifié ni l’exactitude ni l’authenticité), je vous invite à regarder l’évolution du prix du gaz et de l’élec sur les dernières années et le tableau des prévisions d’augmentation selon les scénarios. Ça laisse pantois.

- See more at: Gaz : économiser sur sa facture de gaz…

A voir également ce billet sur l’incidence gaz élec sur le DPE.
Choix du chauffage le mons cher : gaz, électricité, fuel ?

@DDtee : pour les tuyaux derrière cloison, aucun problème. C’est aucun raccord derrière cloison la règle (exception possible pour les raccord soudés et sertis, même si c’est pas top).

Tiilanx · #14

Des rails, du placo et de la laine de verre, c’est pas non plus hors de prix.. Quitte a refaire petit à petit.
A titre perso je préfère avoir un appartement plus petit mais neuf qu’une grande maison non rénover.
Concernant le gaz et l’electricité, je suis actuellement au gaz mais j’ai connu les grille pains.

Je n’ai pas l’impression que le gaz me fait économiser des sous loin de la .. comme dit plus haut les nouveau radiateur électrique se valent..

supernewbiepro · #15

BorderLine a écrit :
A voir également ce billet sur l’incidence gaz élec sur le DPE.
Choix du chauffage le mons cher : gaz, électricité, fuel ?

@DDtee : pour les tuyaux derrière cloison, aucun problème. C’est aucun raccord derrière cloison la règle (exception possible pour les raccord soudés et sertis, même si c’est pas top).

Excellente information merci. Je me permets de citer :

Premier bémol, et de taille, le DPE raisonne en termes d’énergie primaire : pour deux logements identiques, le diagnostic déclasse mécaniquement d’un niveau un bien équipé tout électrique par rapport à un autre chauffé au gaz. Et cela, en raison du coefficient 2,58 communément appliqué aux solutions électriques, notamment dans les bâtiments construits dans les années 1970. Autrement dit, les logements ayant opté pour un système de chauffage électrique seraient pénalisés par le DPE, alors même qu’ils génèrent une facture énergétique moindre.

Cependant, ce serait dommage de changer d’énergie uniquement pour gagner une lettre sur un DPE… Si l’électrique nous permet de nous affranchir des futures factures d’entretien de la chaudière. Prenons 5 ans sans pièces à changer, si pendant 15ans il faut compter 50 à 200€ de pièces par an, ce sera la cata niveau investissement…

Des rails, du placo et de la laine de verre, c’est pas non plus hors de prix.. - See more at

Pas faux, mais comment faire isoler le mûr de gauche avec du placo rail dans ces deux cas, ça reviendrait à casser toute la salle de bain :

Et en isolation extérieure, le mûr donne sur le jardin du voisin…

EDIT ; je vais prendre RDV avec un spécialiste d’EDF (gratuit apparemment) qui viendra voir sur place et me faire des devis, je vous indiquerais les conseils qu’il me donnera.

Tiilanx · #16

Tu visse ton rail sur l’escalier, inutile de casser ton mur, tu fais une " doublure ". Alors c’est sur d’un certain point de vu ça peut faire cache misère mais une fois fini le resultat est propre.

Dernière modification par Tiilanx (10/05/2014 20h44)

bascarol · #17

supernewbiepro a écrit :
Si l’électrique nous permet de nous affranchir des futures factures d’entretien de la chaudière. Prenons 5 ans sans pièces à changer, si pendant 15ans il faut compter 50 à 200€ de pièces par an, ce sera la cata niveau investissement…

Faux débat, ma chaudière coute 5 fois moins cher que l’électricité,
Contrat de maintenance pour ma chaudière Gaz 191€ TTC par an comprenant

SAV full 5 jours /semaine pièce, main d’œuvre et déplacement inclus
Entretien, 1 visite par an inclus (règlementaire)

Chaudière depuis 11 ans (2003) 1 seule panne et jamais payé quoique se soit en dehors du contrat.

Economiser 180€ de contrat pour payer plus en électricité c’est a voir, mais pour moi c’est tout vu.
Voir mon exemple ci dessus.

PS je suis en région Parisienne alors il fait froid et humide, j’adore avoir chaud, la chaudière tourne en ce moment car je chauffe.

Cdt

PS le gaz à augmenté, oui, mais y a pas photo entre mes beaux parents et moi.
Je reste à 13€/m² au gaz avec maintenance contre 77€ pour 6 convecteurs à bain d’huile haut de gamme (acheté 350€ pièces.).

Cdt

supernewbiepro · #18

Euhmm… Normalement quand une pièce est à changer, on la paie malgré l’abonnement d’entretien… Curieux que tu n’ais rien eu à payer.
11 ans et une seule pièce de changé ? Mais quelle est la marque et le modèle de ta chaudière ?

Imaginons qu’on préfère rester sur le gaz pour le locatif, y a-t-il certains modèles de chaudières / systèmes au gaz mural qu’il faut préférer à d’autres du point de vue bailleur ou c’est tout plus ou moins la même chose ?

BorderLine · #19

Une pièce en 11 ans sur une chaudière de génération an 2000? lol

Pour l’histoire des contrats P3 (piéces et MO), il faut pas se tromper, on est engagés sur 10 ans voire plus, sans compter que le locataire peut vous refuser le remboursement, car c’est à lui que revient l’entretien et donc le choix du prestataire. A mon humble avis, le coût global est à peu de choses prés identique à une visite annuelle plus paiement des piéces au cas par cas. En effet vous payez 200 euros par an, hors une visite annuelle ça peut démarrer à 70 euros si on cherche bien.

Et au bout de 15 ans+/-, il faut repayer une nouvelle chaudière soit 1500 à 3000 euros selon.

Je répète qu’un cumulus ça coûte 200 euros, une fois tous les 15 ans et c’est installable par soi-même avec une facilité déconcertante sans aucun entretien durant cette période.

Chacun regarde midi à sa porte aprés, mais les faits sont là.

Philippe30 · #20

15 ans pour un chauffe eau , cela fait preuve d’un peu d’optimisme.

Je vise plutôt 8 à 10 ans sans souci car ensuite c’est plusieurs seaux de calcaire à chauffer avant que l’eau ne soit chaude.

Bien entendu cela dépend des régions et de la qualité du chauffe eau , personnellement je prend les moins cher car les spéciaux anti calcaire coute 2 fois plus cher et je ne suis pas convaincu qu’il dure 2 fois plus longtemps

Philippe

bascarol · #21

Bonjour,

supernewbiepro a écrit :
Euhmm… Normalement quand une pièce est à changer, on la paie malgré l’abonnement d’entretien… Curieux que tu n’ais rien eu à payer.

Non rien à payer mon contrat est full SAV, les pièces sont inclus dedans. D’ailleurs comme dit plus haut mon contrat a fortement augmenté au bout de 6 ans a cause des pièces. Il est passé de 168€ à 191€.

supernewbiepro a écrit :
11 ans et une seule pièce de changé ? Mais quelle est la marque et le modèle de ta chaudière ?

Marque Frisquet, contrat de maintenance Frisquet
La différence est que ce n’est pas du model "grand public"

supernewbiepro a écrit :
Imaginons qu’on préfère rester sur le gaz pour le locatif, y a-t-il certains modèles de chaudières / systèmes au gaz mural qu’il faut préférer à d’autres du point de vue bailleur ou c’est tout plus ou moins la même chose ?

Comme tout fabricant, ils construisent leurs gammes en fonction de leurs marchés
- Gamme Grand Public : Pas cher, durée de vie : courte, considéré comme consommable donc SAV restreint, vente en grande surface.
- Gamme Pro : plus cher, pièce plus fiables, durée de vie théoriquement plus longue, contrat adapté, vente par distributeur et/ou entreprise. Attention aux entreprises qui vous vendent du Pro acheté en gamme GP.

Chez Frisquet, cela dépend du matériel acheté….
chez ELM leur marché c’est la grande consommation.
Viesmann c’est du lourd increvable, contrat excellent et très faible au niveau prix car peu de maintenance… mais beaucoup plus cher à l’achat.

D’autres marques sont tout aussi bonne que Viesmann mais ce dernier est plus connu.

Cdt

Dernière modification par bascarol (12/05/2014 16h44)

bascarol · #22

Bonjour Borderline

BorderLine a écrit :
Une pièce en 11 ans sur une chaudière de génération an 2000? lol

Si, si, le vase d’expansion fuyard, ils l’ont changé au titre du contrat. En fin de compte ce n’était pas le vase la cause du problème.
Pas d’autre pièce dans le cadre de la maintenance, maintenant il changent des pièces en préventif et sans facturation.
Mon seul regret en 2003, les chaudières à condensation n’existait pas. Du moins on m’en a pas proposé.

BorderLine a écrit :
Pour l’histoire des contrats P3 (piéces et MO), il faut pas se tromper, on est engagés sur 10 ans voire plus,

Non, 1 an renouvelable par tacite reconduction. je n’ai jamais signé pour 10 ans, ni 5, ni 3.
Je gère 4 millions€ de contrat par an, jamais je n’ai signé de contrats sur 10 ans, jamais je n’en signerai même à titre perso.

BorderLine a écrit :
. En effet vous payez 200 euros par an, hors une visite annuelle ça peut démarrer à 70 euros si on cherche bien.

Oui tout a fait. Je n’ai jamais dit que mon contrat n’était que pour la visite annuelle. Mais même à 200€TTC/an nous sommes loin des chiffres annoncés plus haut.

BorderLine a écrit :
Et au bout de 15 ans+/-, il faut repayer une nouvelle chaudière soit 1500 à 3000 euros selon.

Certainement, mon retour d’expérience ne datent que de 11 ans.

BorderLine a écrit :
Je répète qu’un cumulus ça coûte 200 euros, une fois tous les 15 ans et c’est installable par soi-même avec une facilité déconcertante sans aucun entretien durant cette période.
.

Oui, mais on parlait de chauffage, pas de production d’eau chaude (ECS).
Prendre un chaudière Gaz que pour l’eau chaude n’aurait pas de sens. On ne peut donc pas comparer les deux dans cet exemple.

Pour info, afin d’avoir une eau chaude stabilisée et régulière, j’ai une chaudière avec un ballon de 50l intégré.
Sinon, c’est le problème de l’instabilité de la production d’ECS.

Cdt

cricri77700 · #23

Bonjour,

Pour ma part, je viens d acquérir 4 logements de 30 42 40+30 sous comble et 72 m2 dans le cadre d un investissement locatif.
Les fenêtres seront toutes changer en double vitrage et le dernier étage sera entièrement isolé murs et plafonds …

une chaudiere dans chaque appartement avec radiateur tuyaux ect…

Je me demande vraiment si de tout retiré, et mettre électrique et de bien isolé les mûrs ainsi que les fenetres ne serait pas mieux pour du locatif?

Cela fait 4 ans que les appartements ne sont pas habiter. Je pars donc sur le changement de toute les chaudières .. ou tout passer électrique …

De plus en passant en électrique veut dire la création d un ballon d eau chaude…

Vos expériences? ?

Merci par avance

Guillaume33 · #24

Bonjour à tous,

Pour cricri77700, pourquoi changer tant que les chaudières fonctionnent?

Par contre quand elles sont HS je passe systématiquement en électrique.
C’est beaucoup plus simple d’utilisation, pas de contrat d’entretient, une facture d’énergie en moins et surtout en cas de panne, c’est très rapide et économique à changer.
Je mets systématiquement des radiateurs à inertie sèche. Plus agréable en terme de confort et plus économique à l’utilisation.
C’est plus cher à l’achat mais l’effet sur les locataires est positif contrairement aux grille-pain !
Pour l’isolation, il faut surtout se concentrer sur le toit, c’est là qu’il y a le plus de déperdition de chaleur (30% environ ).
Une épaisseur de laine de verre de 240 MM me semble un minimum aujourd’hui.

Dernière chose, quand vous démontez une installation au gaz, récupérez tout les tuyaux de cuivre et aller les déposer chez un ferrailleur, vous repartirez avec un bon billet !

bascarol · #25

Guillaume33 a écrit :
Bonjour à tous,

Une épaisseur de laine de verre de 240 MM me semble un minimum aujourd’hui.

Bonjour,
Deux épaisseurs sont conseillés, la laine de verre posé a des déperditions aux jointures, l’air chaud en profitera pour continuer de monter.

Une épaisseur dans le sens de la largeur
Une épaisseur par dessus dans le sens de la longueur.
Ou vice-versa

Cdt

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1 #19 10/05/2014 21h41

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