Foncières cotées européennes : calcul de la rentabilité nette ?

Pourquoi donc y aurait-il nécessairement une "belle plus-value" si la foncière distribue la quasi-totalité de son bénéfice chaque année ? D’où viendrait cette création de valeur ?    ll faudrait que la valeur des immeubles possédés augmentent, et l’immobilier n’augmente pas constamment (à très long terme, il protège en gros de l’inflation). Parfois il y aura aussi une MV sur les foncières (même  décotées vs ANR, regardez Acanthe sur 5 ou 10 ans)…

GbL,
Pour une fois, votre réponse est trop sommaire et ne correspond pas à la réalité dans de nombreux cas de foncières.
Par exemple, une SIIC française est obligée de distribuer 90% du résultat fiscal issu de la location de son patrimoine, mais cela ne veut évidemment pas dire 90% de son cash flow, car le résultat est "artificiellement" diminué de l’amortissement comptable, qui pour de beaux immeubles en centre ville de métropoles, est très supérieur à la vraie dépréciation physique de l’immeuble en question.

Du coup, une SIIC comme Terreis, qui a un rendement (dividende/ANR) délibérément très faible, utilise le cash flow non distribué pour acquérir de nouveaux immeubles et augmenter ainsi son ANR et donc tôt ou tard son cours.

Autre facteur évident de hausse du cours: si on achète une SIIC décotant sur son ANR, comme Terreis début 2013 à 12€ et qu’on la revend lorsque la décote disparaît (sachant que cette disparition n’est nullement garantie) comme aujourd’hui avec un cours de l’ordre de 28€, qui avait même dépassé 29€ il y a quelques jours.

Bref, on peut faire une forte plus-value avec une foncière:
- pas seulement avec l’effet inflation
- et pas seulement si son patrimoine s’apprécie en euro constant,
- mais aussi avec l’effet cash flow non distribué, parfois substantiel, parfois pas, en fonction de la politique de distribution de la société (si elle veut se limiter strictement à son obligation SIIC ou si elle se croit obligée d’aller au delà comme le font de nombreuses SIIC, à tort selon moi) et de la nature de son patrimoine (qui influe sur l’écart entre dépréciation physique et amortissement comptable)
- et enfin l’effet réduction de la décote (quand cela se produit).

Petite erreur dans mon calcul, vous ne m’en voudrez pas
7% brut soit 4.19% net
Si 8% brut, soit 4.79% net
Si 9% brut, soit 5.39% net
Si 10% brut, soit 5.99% net

Merci d’avoir insisté sur certains éléments et les risques de MV qui sont bien réels.

Tout comme Motus, malgré la rentabilité nette "limitée" (du fait certainement de ma TMI) et les risques liés aux REiT j’envisage très sérieusement cette option.

Quelqu’un pourrait me dire quelles actions sont élligibles a l’abattement de 40%?

Je n’ai pas réussi à trouver d’info à ce sujet sur internet.

Super, merci Motus!

En effet, c’est bien pour cela qu’il faut privilégier les foncières américaines et candiennes.

Nopain,

Je pense qu’il y a une erreur dans votre calcul de fiscalité sur les PV: les PS ne bénéficient pas de l’abattement de 50% pour durée de détention.
C’est donc : 20.5% + 15.5% = 36% et non 28.25%.

Xavier