Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ?

Bonjour à tous,
Lecteur discret du forum depuis un moment, je passe de l’autre côté de la barrière (ma présentation sera complétée une fois l’urgence passée) car j’ai un soucis pour un achat immobilier locatif :

J’ai visité un appartement avec un agent immobilier (4 appartements en vente dans le même immeuble, un seul et même vendeur, qui a donné un mandat simple). J’ai formulé une offre pour l’appartement du 3e étage qui a été refusée, sans regrets puisque l’appartement été trop cher.

Le lendemain je tombe sur une annonce dans un journal, sans photo ni précisions. Publié par le propriétaire en direct, 10 000e moins chère (soit plus que la différence liée à la commission de l’agent). Sans savoir qu’il s’agissait du même bien.

Je l’ai donc visité avec le prioritaire puis nous nous sommes entendus sur le prix, mais pour l’appartement du deuxième étage (et non le 3e étage pour lequel j’avais fais une offre à l’agent). Nous avons mis en route un compromis via nos notaires respectifs.

Aujourd’hui, l’agent immobilier me contacte (prévenu par le notaire du vendeur, qui est son ami et qui a mis le compromis en stand-by) et me réclame au moins une partie de la commission, en disant qu’il veut trouver un arrangement, etc. En me déclarant que dans le bon de visite qui a été signé figuraient tous les appartements de l’immeuble (y compris un T5 alors que je cherche un studio). Mais je n’ai pas de copie de ce bon de visite, donc pas de moyen de le vérifier.

Ma question : que puis-je faire ?
Pour l’instant, je lui ai signifié que ce n’est pas le même appartement que celui pour lequel j’avais formulé une offre, et que par conséquent la vente ne s’est pas fait par son intermédiaire.  Ce qui est le cas puisque j’ai eu affaire au vendeur sans savoir que c’était le même bien (prix très différent, pas de photo, etc).

Le compromis n’est pas encore signé donc je pense pouvoir sortir de la vente assez facilement (offre de vente accepté oralement, pas par écrit), mais que puis je faire si je veux aller au bout ? Sachant qu’il est hors de question pour moi de payer la commission.

Bonne journée à tous,

Je place ici cet article intéressant, publié ce 27 avril 2021, sur la condamnation d’une agence ayant surévalué un bien immobilier :

Agence immo sanctionnée pour sur élévation d’un bien

[url=https://www.journaldelagence.com/1192634-attention-a-la-surevaluation-dun-bien-risque-de-tres-lourdes-sanctions-quentin-lagallarde]Agence immo sanctionnée pour sur élévation d’un bien[/url] a écrit :

Les condamnations de professionnels en matière de surévaluation des biens immobiliers sont relativement rares, faute de procédure ; mais les rares décisions sont porteuses de sens en ce qu’elles rappellent les devoirs de conseil et la déontologie.

La Cour d’Appel de Rouen a rendu le 25 mars 2021 un arrêt particulièrement sévère en ce qu’il sanctionne lourdement la surévaluation d’un bien par un professionnel.

Rappel des faits
En 2012 une agence immobilière évalue un bien immobilier à hauteur de 400 000 €. Les propriétaires du bien, ravis de cette estimation, font l’acquisition auprès de ce professionnel d’un autre bien immobilier et contractent un prêt relai dans l’attente de voir leur bien vendu par ce même professionnel.

Mais la vente du bien ne se réalisera que deux ans plus tard pour un prix de 242 000 €.

Les vendeurs ont demandé réparation de leur préjudice à l’agent immobilier estimant que l’évaluation de leur bien pour une valeur trop importante les a induits à faire l’acquisition d’un autre bien et que le délai entre leur nouvelle acquisition et la vente de leur bien a entrainé un préjudice économique lié au prêt relai.

Discussion et analyse
La valeur estimée du bien des vendeurs à hauteur de 400 000 € ne semblait pas en corrélation avec le marché, puisque les vendeurs ont missionné un autre agent immobilier qui avait visité les lieux en 2013 et évalué le bien à 250 000€ soit une valeur proche du prix réalisé en 2014.

Il est reproché à l’agent immobilier qui a fait la première estimation d’avoir surévalué le bien pour conduire les vendeurs à faire l’acquisition d’un nouveau bien. Certes, il a été rappelé que la conjoncture économique immobilière à l’époque était instable, mais il est reproché à l’agent immobilier de ne pas avoir fourni une évaluation réaliste et surtout, cette décision se rapproche de l’arrêt du 7 mars 2018 de la Cour d’Appel de Bordeaux, en ce qu’elle fait grief au professionnel de ne pas avoir justifié son évaluation par la production de références de marché comparables.

Solution
Tout comme la Cour d’Appel de Lyon le 5 février 2015 avait sanctionné le préjudice de perte de chance de vendre à un prix élevé comme laissé espéré par l’estimation, dans cette affaire, la Cour d’Appel de Rouen a lourdement sanctionné le professionnel.

La juridiction a pu retenir que la surévaluation fautive entrainait à la fois un préjudice de perte de chance de conclure une acquisition de leur nouvelle maison à de meilleures conditions par les vendeurs, et notamment dans le préjudice pour eux de pouvoir renoncer à collaborer avec ce professionnel.

Ce préjudice de perte de chance est évalué à 22 000 €.

La Cour d’Appel a aussi retenu un préjudice moral correspondant à la perte de confiance ressentie envers le professionnel à hauteur de 5 000 €.

Conclusion et recommandation
Bien que rares, ces condamnations liées aux surévaluations semblent justifiées en ce qu’elles peuvent créer réellement un préjudice pour des particuliers.

Le professionnel est débiteur d’un devoir de conseil et le code de déontologie du 28 août 2015 rappelle les devoirs de transparence dans les informations données et la nécessaire justification des estimations données.

Il découle donc des obligations légales, jurisprudentielles et déontologiques les recommandations suivantes :

Le professionnel devrait toujours évaluer un bien avant de conclure le mandat, en se fondant sur des comparables vendus, proches temporellement et géographiquement.
Le professionnel devrait pouvoir prouver avoir procédé à cette évaluation, donc par écrit, sans oublier la mention indiquant que cet avis de valeur n’est pas une expertise.
Le professionnel devrait, tout au long de la commercialisation, vérifier à l’adéquation du prix du bien au regard du marché, surtout en cas de fluctuations de valeurs.
Le professionnel devrait indiquer dans le mandat de vente le prix du bien estimé, comme un avertissement au mandant, le prémunissant de toute déception en cas de mise en vente à prix illusoire.

Tout à fait, la raison première est souvent un gain de temps. Mais les vendeurs ne se rendent pas compte de ce que cela coûte (et du tarif horaire). Soient ils se disent que de toute façon c’est l’acheteur qui paie les frais d’agences (en oubliant que l’acheteur a une enveloppe globale et que les frais en seront déduis), soient ils estiment qu’ils auront le même "net vendeur" dans les deux cas.
Avec les outils pour voir les prix des dernières ventes autour de chez soit, l’estimation de l’agent immobilier et l’ouverture de porte est chère payée dans beaucoup d’agences, surtout vu le profil de certains agents.

Je pense que l’on peut faire une distinction AI des villes - AI des champs.

En ville, nous avons droit le plus souvent à de jeunes loups diplômés de sous écoles de commerce, qui ne connaissent pas grand chose au droit de l’immobilier et de la construction, ni même au bien en vente, mais est ce vraiment nécessaire pour faire l’intermédiaire pour la vente d’appartements standards sur un marché à forte liquidité ? D’où une certaine facilité pour beaucoup de citadins de s’en passer en consacrant un week end à la vente de son bien.

A la campagne, plus de km à parcourir, plus difficile de concentrer les visites sur une ou deux journées, des biens plus atypiques… bref, passer par un bon AI se justifie bien plus.