Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ?

Bonjour

J ai deja fait des achats avec et sans agents immobiliers.
Sans vous pouvez economiser les frais mais il faut aussi avoir un naturel de negociateur.
Avec l agence vous pouvez avoir un allie surtout si vous etes dans une region ou les delais de vente sont plus longs. Je peux le constater en haute et en basse normandie ou je prospecte: si vous presentez un dossier solide a certaines agences ils n ont pas peur de presenter des offres basses par rapport au prix de depart.
Dans tous les cas avec ou sans agence il faut se fixer un prix plafond. Si l agence veut faire la vente elle reduira sa commission.

Les agences sont une barrière à la négociation (les notaires aussi) .Ils ne transmettent pas toujours les offres .Négocier en direct c’est mieux .Les frais d’agences sont trop élevés .
Eliminer l’agence aide toujours un peu à avoir un meilleur rendement net etc …

Salz, que signifie : "éliminer l’agence"? Ne suivre que les annonces sans agence ou bien obtenir les infos de la part des agences et traiter sans eux?

Parce que la première option n’est à mon sens pas pertinente économiquement (ce qui est important, c’est la rentabilité d’un bien, qu’une agence prenne une commission ou pas), la seconde relève de manoeuvres frauduleuses qui, dans certains cas, peut donner lieu à dommages et intérêts.

Pour les commentaires "anti court circuiteurs" d’agence, il ne faut pas non plus tomber dans le monde des bisounours. Si on voit une annonce de pro et qu’elle nous permet de deviner l’adresse d’un bien sur lequel il y a une pancarte ’à vendre" avec un numéro, ou bien qu’elle permet de voir qu’une annonce internet de particulier qui correspond à l’annonce de ce pro, ne me dîtes pas que vous allez appeler l’agence parce que le contact s’est fait grâce à elle.

Salz, que signifie : "éliminer l’agence"?

Mon expression est peut être un peu forte .Après chacun son ressenti …Plus il y a d’intermédiaires , plus ,l’acheteur derrière doit négocier fortement .Etant débutant , je ne me sens pas l’aise avec eux .Autant les négocations entre particuliers ne m’ont pas posé problème .
De même , je n’apprécie pas lorsqu’un notaire se substitue à une agence pour me faire payer des frais de négo .

Autres grief , comme je réclame les papiers exacts j’aie vu des taxes foncières à 2000 €/an pour un 50 m² dans petite villes de province .(représentant 4 loyers à 500 euros ) .

Quoi que l’on en dise le marché est rendu difficile à tous le monde et il y a beaucoup de pieges .
Enfin , c’est surtout plus difficile pour les acheteurs que pour les vendeurs .

Oui je suis frileux mais je sais pourquoi …

NB : bonne remarque pour ceux qui font du reseau , c’est le seul plus que j’accorde .Et si il y a 80 % de mauvais comme l’affirme d’autres forumeurs .Et bah bonjour pour trouver les bons …

Il y a tous les cas de figures .Je te suggère de te trouver un coach coté acheteurs en immo (entre 500 et 800 euros la formation souvent) .

Un rendement c’est un calcul mathématique .Si il y a un paramètre qui pêche vraiment alors le prix mathématiquement tombe .Cela parait abbérant mais en fait cela ne l’est pas !

Je reviens sur le cas que j’aie rencontré exactement 2050 €/an de taxe de foncière (4 loyers qui s’envolent) .
Pour rentrer dans le cadre de ma rentabilité nette d’impôt , j’aie été obligé de réclament une ristourne de -30 % . Offre refusée par le vendeur mais celui qui achètera avec cette taxe et bien ce sera le pigeon de service . Dans ce cas ni le vendeur , ni l’acheteur ne sont fautifs .Je désigne les services fiscaux comme coupable .Mon offre n’était pas fantaisiste !
D’autre fois , j’étais dans l’erreur dans mes offres parce que j’intégrais mal le paramètres des charges provisionnelles .

Les -20 et -30 % de négo trahissent en fait l’absence de pouvoir d’achat des français .

Des offres trés basses , tu y arriveras mieux sans l’agent immobilier .Considérant faussement que c’est abbérant , il ne transmettra pas ton offre .Ou alors demande à l’agent d’organiser un rendez-vous à trois .l’acheteur-le vendeur et l’agent .Si il refuse , c’est qu’il fait barrage .

Que penser de notre mode fonctionnement en société ? Pour une société plus juste , j’aie une mesure politique à proposer .IL faut déterminer un prix en fonction des revenus de la majorité et non pas un prix vénal ou même basé sur la valeur intrinsèque .Utopie ?

Ok avec Lemouz, les annonces de part à part sont très rarement en dessous du prix "frais d’agence inclus". Au lieu d’enlever ces frais d’agence, beaucoup de part gardent la même base de prix. Mais lors des discussions ils vous disent quand même que "vous économisez les frais d’agence".

Bonsoir,

Dans l’ensemble (je parle de ma région), je ne trouve pas les agent très performants…
Je préfère me passer d’eux et avancer seul.

Bonjour à tous,

Je vous fais part de mon expérience qui pourra peut-être vous servir.

J’ai hérité d’un appartement 3 pièces
Avant de le vendre, je le fais estimer par 2 agences qui proposent des estimations gratuites. Les deux prennent le temps de visiter l’intégralité de l’appartement.

La première, est une grande agence connu ayant pignon sur rue sur un axe principale de la ville (9 salariés dans l’agence) :
Après une heure de "discours" pour m’expliquer que la solution idéale pour vendre est de passer par eux, il me donne une valeur de 220 000 € frais d’agence inclus. Il me resterait donc 206 000 €…

La deuxième est une personne indépendante (SASU au capital de 2000 €) :
Estimation donnée par mail : 196 000 € frais d’agence inclus. Il me resterait donc 184 000 €… (En l’affichant à 215 000 € pour avoir une marge de négociation).

Savoir qu’un intermédiaire se prend entre 12 000 et 14 000 euros ne m’enchante pas vraiment. Cette somme pourrait se partager entre l’acheteur et moi, tout en accélérant éventuellement la vente puisque le prix serait plus bas. Ça vaut la peine de passer un peu de temps à rédiger une belle annonce, répondre aux coups de fil, faire des visites, s’occuper des « tracasseries » administratives.

En discutant un peu autour de moi, un collègue me dit qu’il a vendu un studio plus cher que ce que lui avait estimé cette même grande agence.
Le gars qui me fait les diagnostics me confirme que les agences ont souvent tendances à sous-estimer les biens. Ils ont plus à gagner à faire du volume plutôt que d’essayer de « gratter » 10 ou 20 000 euros sur un appartement.  Du coup, ils cassent le marché.

Je mets une annonce en ligne à 230 000 €, elle parait un lundi matin (je pars du principe que je baisse à 220 000 € au bout d’une semaine si je n’ai pas d’appels sérieux).
Je fais la première visite le mercredi. La personne revient visiter le vendredi, cette fois-ci en couple. Nous nous mettons d’accord sur un prix de 225 000 €.



Conclusion :
- Si vous êtes vendeur :
Ne confiez pas votre bien à la première agence venue. Dans mon cas, je serai passé à côté de 41 000 euros (cas le plus défavorable) ! (1/3 pour l’agence, 2/3 de sous-estimation). J’ai peut-être eu de la chance de tomber sur les bonnes personnes rapidement. En tout cas j’étais prêt à baisser le prix considérablement, si nécessaire.
L’acheteur a un pouvoir d’achat x. Que le prix comprenne des frais d’agence ou non, l’importe peu, je pense.

- Si vous êtes acheteur :
Pourquoi pas passer par une agence. Le prix sera peut-être inférieur (si le vendeur fait une confiance aveugle en l’agence). Les frais de notaire seront inférieurs (calculés sur la valeur du bien sans les frais d’agence).
Si vous achetez sans agence, lors des négociations, mettez dans la balance que le vendeur gagne 6% de frais d’agence. Il le sait, et baissera probablement facilement le prix.

Evidemment, il ne faut pas oublier que ce sera toujours l’offre et la demande qui définira le prix.

Ceci est bien sur un cas isolé. Il ne faut pas généraliser.
Quoi qu’il en soit, je trouve que donner 6% de valeur du bien à l’agent immobilier, c’est cher payé.

Fabrice

Effectivement, cela dépend de quel côté ont se place. Peut-être que du point de vue "agent", ce n’est pas cher payé. Il faut aussi compter les charges, etc…

Je me suis placé du côté "vendeur particulier". Et pour ma part, j’aurai pu me permettre plusieurs mois de congés sans solde à m’occuper des visites, pour avoir ces 14 000 euros, plutôt que de les donner à une agence.

Maintenant, c’est pareil pour toutes les entreprises de services. Quand je vais faire faire une vidange de ma voiture,  j’ai l’impression de me faire voler. Je préfère acheter 1 bidon d’huile, et faire la vidange moi-même. Ça me coûte presque rien. Mais si l’on compte les salaires, les charges, les impôts ; le garagiste ne me vole peut-être pas tant que ça. Mais là je m’éloigne du sujet.

Il me semble inutile de passer par agence dans votre cas. Vous aurez le temps de confier un mandat de gestion par la suite.
Vous n’aurez pas plus d’informations fiables en négociant par une agence, et les agents sont souvent de meilleurs menteurs que les propriétaires.

Il y a par contre peut-être une stratégie pour avoir des infos via les agences:
1 -vous visitez via le proprio ;
2- vous appelez les agences qui ont les biens du proprio à la vente, mais pour un autre bien qu’ils ont en stock, éventuellement vous faites une visite;
3- dans la discussion vous dites innocemment que vous avez visité les apparts du proprio et vous demandez leur avis, comparativement à ce que vous venez de visiter. S’il y a des défauts rédhibitoires mais "cachés" dans les apparts du proprio, leur langue se déliera plus facilement s’ils veulent vous refourguer un autre bien.

Il existe d’autres possibilités d’obtenir des infos, c’est de demander leur avis aux habitants de la copro (ou monopropriété, je ne sais pas), au personnel de nettoyage, aux voisins … Il faut enquêter.

Par ailleurs, certains mandats d’agence prévoient que si le vendeur met en vente de son côté en direct, le prix d’affichage doit être équivalent au prix affiché en agence. Donc logiquement derrière il y a une plus grosse marge de négociation.

Bonsoir,

Je suis désolé si ce n’est pas le bon fil de discussion mais c’est celui que j’ai trouvé après recherche sur le forum.
J’ai appelé un agent immobilier pour un appartement et il est prévu que nous visitions le bien demain. Cependant, j’ai trouvé ce même bien par hasard en poursuivant mes recherches et cette fois en vente par le particulier (les photos ne laissent pas de doute quant au fait que cela soit le même appartement). Je rebondis donc sur le message de pierrejacques11,

pierrejacques11 a écrit :

Si une agence est suffisamment imprudente pour mettre en vitrine des photos qui vous indiquent ou se trouve le bien et qu’elles n’ont pas d’exclusivité dessus, il ne faut pas se gêner pour en profiter et négocier en direct. Après, utiliser une agence pour voler les infos (après visite ou entretien avec l’agent) et passer en direct, c’est relativement facile mais personnellement je ne pratique pas (problème d’éthique, essentiellement, mais également activité chronophage, subsidiairement).

Mon objectif n’était pas de voler des informations mais le fait est là, j’ai trouvé une autre annonce et l’appartement est à 4500 € de moins. Qu’en est il de loi à ce sujet? A part donner mon nom et mon téléphone, je n’ai rien fait. Ai je à craindre quelque chose d’un point de vue légal si je contacte le particulier? D’un point de vue moral, je n’ai sincèrement pas cherché à trouver le particulier (je n’ai pas fait du porte à porte…).

Je vous remercie pour vos avis,

Cdlt

En général, ne comptez pas sur votre AI  pour défendre votre cause même si au final, c’est vous qui le rémunérez.

Si c’est votre premier achat et que vous avez un bon feeling (rentabilité prévisionnelle correcte) alors passez par l’agent. Cela vous rassurera. Par contre, ne comptez pas sur l’AI pour vous donner des arguments pour faire baisser le prix (en dehors de ce qu’il a prévu avec le vendeur).

L’AI est souvent incontournable dans les grandes villes. Mais restez à l’écoute. Je pratique les deux. Sur une dizaine d’achats en 20 ans, 75% on été achetés en passant par des AI. J’ai eu des surprises dans les deux cas. Lors du dernier achat, l’AI a omis de me dire qu’il y avait un local pro dans la maison et qu’il fallait changer la destination. Je l’ai appris chez le notaire… et c’est à moi de me charger des formalités.