SCI à l'IS : que faire de sa trésorerie excédentaire ?

Une société civile à l’IS est une bonne forme de holding. Donc il me semblerait que transformer votre SCI en SC plus générale (ce qui, à mon avis, n’est même pas une transformation importante, peut-être juste adapter l’objet social) serait optimal. Alors ça devient votre holding, et elle créée une SARL comme filiale.

La SC devra payer l’IS sur son résultat (plus-value), mais après cet argent est disponible et peut être apporté en capital d’une nouvelle société sans imposition. La SARL elle-même, lorsqu’elle réalise un résultat, serait je suppose à l’IS, et donc paiera son impôt. Lorsque la SARL paie des dividendes à la holding, alors grâce au régime mère fille, la holding ne paiera l’IS que sur 5% des dividendes en question.

Bonjour Bob,

Plutot que de transformer quoi que ce soit, vous pouvez créer une holding en apportant vos parts de la SCI. Vous apportez vos parts à la holding et vous recevez des actions de la dite holding en échange. La SCI peut ensuite distribuer à la holding qui peut réinvestir (avec effectivement 5% d’imposition en France je crois) ces fonds dans la création d’une ou plusieurs nouvelles filiales.

Perso, je n’aime depuis quelques temps plus du tout la France, donc je vous dirais que l’ideal est de créer la holding dans un autre pays Européen. Bon nombre de pays d’Europe ont des régimes de holding très favorables, où vous ne payerez pas d’imposition du tout (au lieu de 5%) et pas d’imposition sur une éventuelle plus-value à la revente des filiales. Mais les Francais ont majoritairement réussi à être convaincus que payer moins d’impot c’est mal, parce qu’en payer des tonnes c’était bien et que tout ce qui était en dehors de France, c’était pas bien non plus. La France est toujours ce qu’il y a de mieux (quelle blague ) A noter que vous êtes protégé par la directive mere-fille dans toute l’Europe.

Vous avez également la possibilité d’apporter les parts de la SCI à la nouvelle EURL ou SARL que vous créez. C’est le schéma le plus simple et la SCI deviendrait une filiale de votre nouvelle société avec le risque qu’en cas de problème au niveau de la nouvelle société, vous pouvez perdre votre SCI qui ferait dans ce cas parti du capital, et deviendrait donc à risque. La holding évite ce risque.

Quant à un éventuel status de "holding", je ne crois pas qu’il y ait de status particulier en France. L’important est surtout le % de détention de la filiale. On parle en général de holding quand l’activité principale de la société est juste d’en détenir d’autres, mais ca n’est ni un status ni une forme juridique.

EDIT: Après relecture, la solution de Crosby de transformer la SCI en SC et l’utiliser comme holding est peut-etre la meilleure solution, surtout si la SCI n’a plus d’utilité.

Bonjour

J’ai une sci à l’is (99% des parts) qui dégage plus de cash que ce qu’elle en consomme (1600€/mois de CF les deux premières années, puis 800€/mois). 

Je me pose la question de l’avenir de cette trésorerie. Il me faut bien sur une épargne de précaution très facilement accessible pour régler les travaux (4-5 k€). Une épargne facilement accessible en cas de départ d’un locataire pour remettre en état le logement (10k€ ? ).

Pour le reste, je n’ai pas particulièrement besoin de toucher ces dividendes, donc j’hésite entre 4 stratégies

1-toucher les dividendes pour augmenter mes revenus et solder le prêt principal de ma RP le plus rapidement possible (reste 66k€ à 1.65 % ; et le PTZ 0%, le prêt employeur (1%) que je ne compte pas solder) > avantage : baisse mon taux d’endettement pour mon futur investissement, inconvénient : imposition à 30% (flat tax sur les dividendes)

2-capitaliser à l’intérieur de la SCI, sur un support relativement accessible, pour que je puisse débloquer en apport pour mon prochain investissement (contrat de capitalisation type linxea spirit)

3-accélérer le remboursement du prêt de ma SCI. Pas hyper motivant car le taux est faible (1.3% sur 20a), et les intérêts déduits des bénéfices de ma SCI. Avantage : baisse mon taux d’endettement pour mon futur investissement Inconvénient : j’ai l’impression (en fonction des calculs des banques), que le prêt sur ma RP a plus de poids, que le prêt de ma SCI qui est ‘compensé’ par mes revenus locatifs

4- capitaliser à l’intérieur de la SCI, sur un support très peu liquide : SCPI en nu propriété 10 ans. Avantage : pas de revenus à déclarer donc pas de frais comptable supplémentaire pendant la période nu propriété. Inconvénient : à mon avis rendement moindre que ce que je pourrai trouver en repartant sur un immeuble. Difficile de prévoir le rendement dans 10 ans, alors que celui d’un investissement locatif semble plus stable.

Voilà, si vous avez des avis sur cette problématique… d’avance merci,

Romain

Bonjour

Pour diversifier sur un CTO, des trackers non immo etc il faut etre sur que l’objet de la SCI le permette non ?

En general l’objet est assez large mais il vaut mieux s’en assurer.

cdt

C’est pour cela que je mettais que les options dépendent des statuts qui comprennent l’objet de la société.
C’est sur que si la SCI a un objet "immo sous toutes ces formes only", cela semble un acte de gestion étrange de prendre du Air Liquide.

EDIT : pour le contrat de capitalisation, ce que j’ai retenu c’est que c’est comme un AV et donc que cela s’applique pareil pour SCI à l’IS mais j’ai sens que j’ai tord. Cela me parait étrange. Faut que je vérifie. J’ai du faire une confusion entre SCI à l’IS et à IR.

Pour le CTO, ce sont des dividendes dont oui imposé à l’IS. Il y a sans doute des subtilités mais je démarre dans l’exploration de la SCI.

Kabal a écrit :

C’est pour cela que je mettais que les options dépendent des statuts qui comprennent l’objet de la société.
C’est sur que si la SCI a un objet "immo sous toutes ces formes only", cela semble un acte de gestion étrange de prendre du Air Liquide.

Nakor26 a écrit :

Et plus généralement, toutes opérations financières, mobilières ou immobilières, se rapportant directement ou indirectement à l’objet social et à tous objets similaires ou connexes pouvant favoriser son développement

Je dirai que cette phrase m’ouvre la porte au cto non ?
Je me demande juste si mon comptable va me laisser jouer avec un cto sans m’appliquer des frais de gestion supplémentaire. Je suppose que tant que je ne fais pas trop de retrait ça a un impact faible sur sa gestion.

investissement sur CTO sur tracker etf world…

Nakor26, à votre place (mais c’est toujours difficile de s’y projeter), j’aurais tendance à garder l’argent dans la SCI et à privilégier un mix entre :
* titres vifs dans un CTO;
* et usufruit de parts de SCPI.

Je ne vois pas bien l’intérêt de la nue-propriété de parts de SCPI ou du contrat de capitalisation dans la structure à l’IS.

MisteVix a écrit :

Notez toutefois que le régime de l’IS pour les valeurs mobilières est différent, car vous serez imposé à l’IS chaque année sur les plus values latentes, autrement dit si vous n’avez pas de flux de trésorerie pour acquitter l’IS vous pouvez devoir vendre des titres pour payer l’IS sur des PV latentes…

MisterVix, ce que vous dites n’est valable que pour les OPCVM pas pour les titres vifs (obligations ou actions).

Bien à vous,
cat

Tssm est notre maître ès fiscalité.

Les conditions pour qu’un OPCVM ne soient pas soumis à cette imposition des plus-values latentes sont encore plus restrictives que pour un OPCVM éligible au PEA. Voir le BOFIP et notamment ce passage sur les OCPVM exclus de l’imposition des plus-values latentes :

BOFIP a écrit :

La valeur réelle de l’actif doit être représentée de façon constante pour 90 % au moins par des actions, des certificats d’investissement et des certificats coopératifs d’investissement émis par des sociétés ayant leur siège dans l’UE et qui sont soumises à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou qui sont soumises à un impôt comparable.

La détention d’obligations ou d’actions en direct ne souffrent pas de ces contraintes.

Bien à vous,
cat

Par défaut, le BOFIP. Tssm mentionne l’article qui régit cela ici : (8/9) Investir en bourse via une société SAS, SARL ou SCI ?
Envoyez le à votre comptable pour avoir son avis.

eh bien MisterVix, votre comptable a tort (à moins qu’il ne s’agisse d’une volonté délibérée de payer de l’IS qui n’est en principe pas dû….

Dans le cadre d’une société à l’IS, ça a été rappelé par Tsssm (cf. lien de Cat ci-dessus) et maintes fois discutée ensuite :
- Les PV latentes des titres vifs ne sont pas fiscalisées
- Les PV latentes des OPCVM constitués à (au moins) 90% d’actions de sociétés ayant leur siège dans l’UE ne sont pas fiscalisées
- Les PV latentes des autres OPCVM sont fiscalisées.

Pour le régime fiscal des titres vifs, c’est très très clair - cf. alinéa 220 du Bofip :

- Les PV résultant de l’estimation ne sont pas comptabilisées.
- Les MV sont constatées par voie de provision.

PS : c’est ce que mon comptable applique pour mon CTO personne morale (SC à l’IS).

MisterVix a écrit :

Quand je lis votre lien je lis que la réponse n’est pas si évidente même si TSsm était très clair.

Par exemple ValeurBourse écrit un peu plus bas:

A mon grand regret, sa réponse a été que les plus-values latentes sont taxables dans les structures assujetties à l’IS

Lien ici Valeur Bourse

Lisez aussi les messages qui suivent le passage que vous soulignez. Valeurdebourse avait dans ce cas précis une opinion différente du Bofip, donc des services fiscaux (ce qui est son droit mais pour moi, les services fiscaux sont la référence indiscutable en matière fiscale…plus que le comptable d’un forumeur).