Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

willy · #1

Bonjour à tous,

La loi ALUR a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un nouvel article 8-1 portant sur la colocation.

La colocation y est définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

Etudiant actuellement un important investissement en colocation, j’essaye de comprendre les textes de la loi alur concernant les types de contrats à faire signer.

Voici mes conclusions et mes questions pour les personnes plus avisées:

1/En dehors des zones tendues (liste: Zone tendue de la loi Alur: quelles villes sont concernées?) les loyers ne sont pas plafonnés quel que soit le type de contrat.

2/La loi allur à mis au point un type de contrat spécifique à la colocation, contrat que je n’ai pas trouvé sur le web… attendent ils un décret? vont ils nous sortir un contrat type pour les deux cas: individuel et solidaire?

Ensuite si le bailleur choisit un bail solidaire:

L’habitat dans son ensemble doit correspondre aux normes de décences habituelles, il n’y a pas de dispositions particulières hormis il me semble l’interdiction habituelle de louer à titre de chambre un pièce de moins de 9m².

Concernant la solidarité:

nouvel article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989

« la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

Concernant la caution:

"Chaque colocataire devra formellement identifier son garant ou caution. Si ce dernier est aussi soumis à une clause de solidarité, la loi Alur l’en délivre sous les même conditions que pour le paiement des loyers : dès la nomination formelle d’un nouveau colocataire sur le bail ou six mois maximum après le départ du colocataire en question."

lien Loi Alur : 4 nouveautés qui devraient changer la coloc’ | La colocation : partager un appartement | Se loger | maPiaule.com

Par contre si le bailleur choisit un bail individuel:

La loi Alur ouvre deux possibilités : faire signer à tous les colocataires un bail unique ou leur proposer à chacun la signature d’un bail individuel. En réalité, le propriétaire n’a pas toujours le choix. En effet, la conclusion de plusieurs baux individuels entraîne la division du logement en autant de parties distinctes dont chacune doit répondre aux normes légales de décence et de surface minimum.

lien Loi Alur : colocation ou co-titularisation du bail ? | Immobilier professionnel | Immoweek

Normes de décence et de surface minimum:

Le lien ci dessous liste les critères permettant à un bien d’être considéré comme décent et répondant aux normes de surface minimum.

http://vosdroits.service-public.fr/part … tml#N1008E

de nombreux critères sont cohérents et simples à réaliser, ceux posant plus problèmes:

Critères relatifs à la surface du logement
Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :
soit une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres,
soit un volume habitable de 20 m³.

Cela n’est pas trop problématique, mais j’ai lu sur d’autres sources que la surface minimale est de 14m² et 33m cube, et sur d’autres encore 12m². Savez vous ce qu’il en est vraiment?

Critères relatifs aux équipements

Le logement doit cumulativement comporter (ndlr : donc dans notre cas chaque chambre):

-une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale ainsi qu’une installation d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon,
-une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées,
-une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche (une installation sanitaire extérieure au logement est cependant autorisée pour un logement ne comportant qu’une seule pièce à condition qu’il soit dans le bâtiment et accessible facilement),
-une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion,
-un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne

Il est presqu’impossible que chaque chambre d’un appartement réponde à ces critères.

Mes conclusions, la loi alur revient à empêcher le modèle de colocation avec un bail par chambre, non seulement la taille minimum des chambres est soumise à interrogation, 14m² si cela se confirme, c’est énorme.

Mais surtout, l’évier dans chaque chambre me paraît impossible en cas de rénovation d’appartement ancien.
Enfin envisageant la colocation en tant qu’appartement meublé, l’application stricte de la loi conduirait à meubler chaque chambre avec le minimum demandé dans un appartement complet.
(cuisine table etc)

Au final, j’ai toujours pensé que le bail individuel était la meilleur solution, mais aujourd’hui le bail solidaire avec suppression de la clause de solidarité risque de s’imposer, reste t il à voir si cela est applicable dans la réalité…

J’aimerai avoir le retour d’expérience de certains d’entre vous sur le sujet en général.
Notamment ceux qui exploitent déjà une ou des colocations en baux individuels, quel stratégie envisagent ils?

Merci pour ceux qui auront eu le courage de me lire, en espérant avoir pu synthétiser et ne pas avoir trop interprété les textes.

Willy

Mots-clés : bail solidaire, baux individuels et loi alur, colocation

willy · #2

Bonjour, étant au stade de la signature d’un compromis pour un bien en colocation, et ayant aborder le sujet avec mon notaire, voici sa réponse:
"nous allons procédé à une demande au CRIDON (centre de recherches, d’information et de documentation notariales, très pointus) en ce qui concerne l’activité de colocation. Certains textes de la nouvelle loi ALUR paraissent contraignant et sujet à interprétation, notamment article L111-6-1 que je te transmet en pièce-jointe.

Rien d’alarmant, mais une précision juridique nécessaire"

Lorsque j’aurai un retour précis, je vous tiendrai informé.

pierrejacques11 · #3

J’ai mis en gras et en italique mes réponses, qui ne sont pas basées sur l’expérience mais sur mon interprétation des textes.

DDtee a écrit :
J’envisage de faire une colocation dans une de mes dernières acquisitions présentée ici en juin Info â€¢ Forums des investisseurs heureux Les travaux sont maintenant presque terminés et j’aimerais avoir un avis/retour d’expérience de ceux qui pratiquent ou ont étudiés la colocation depuis la loi Alur, sur des sujets essentiellement juridiques.

Une des chambres faisant +/- 10 m2 Carrez, à la lecture de cette loi Alur je n’ai pas d’autre choix que de réaliser un contrat unique (ok sur ce point), ce qui ne m’enchante pas et me pose quelques questions :

Constitution du bail
Le bail version contrat unique doit être réalisé avec les différents colocataires.
- Concrètement, comment fait-on, tout le monde ne peut pas arriver le même jour ? Il y a de fortes chances pour qu’au démarrage de la colocation les arrivées soient effectivement échelonnées dans le temps…
Un bail avec les personnes concernées par la prise d’effet, puis des avenants au fil de l’eau. Le loyer est partagé entre les seuls titulaires du bail au jour J. On peut éventuellement concevoir différentes dates de prise d’effet si l’on sait à l’avance quand les autres locataires sont censées arriver.

Division du loyer
- La quote-part des loyers peut-elle être déterminée par moi-même ? Pour moi non, il y a un bail dont le loyer est divisé en un certain nombre de cotitulaires, à parts égales. A eux de gérer leurs parties privatives respectives.

Dépôt de garantie :
Il doit normalement être restitué après le départ du dernier locataire Anil.org : Colocation avec un contrat unique ce qui me parait parfaitement imbécile… y a t-il moyen de changer cela ?
Faire un état des lieux contradictoire au moment du départ du locataire et régler au partant le solde du dépôt de garantie rapidement.
En cas de désaccord entre les colocataires sur une détérioration ou un manque : ils s’arrangent entre eux (sans clause de solidarité)

- Est-il admissible de formaliser cela dans le bail ? Pour moi non et d’ailleurs il me semble plus simple pour vous de les laisser se débrouiller entre eux, mais c’est vrai que çà peut générer des problèmes, notamment si l’un s’en va et que les autres ne veulent pas lui restituer sa part du DG, par mauvaise foi ou parce qu’il a commis des dégradations.

Congé donné par un locataire
Je souhaite en effet ne pas faire exercer de clause de solidarité entre les locataires mais demander caution d’un tiers à chacun d’entre eux (caution limitée au locataire et non à l’ensemble des colocs)

Dans ces circonstances le locataire doit son mois de préavis (meublé) et c’est le bailleur qui choisit son remplaçant. Est-ce bien ça ?
- Personne ne peut m’imposer un locataire que je ne voudrais pas ? Ni les locataires ni le bailleur ne peuvent imposer un nouveau locataire puisque tous doivent signer l’avenant au bail.

Si vous avez d’autres remarques, n’hésitez pas

Christof · #4

Je ne sais pas à quel point ce que je vais rapporter suit la loi à la lettre, mais étant en colocation moi-même avec un bailleur très relax, je souhaite apporter mon témoignage :

En cas de changement d’un des colocataires :
- les colocataires en place le choisissent,
- le nouveau colocataire rembourse la caution à la personne sortante, suite à l’état des lieux informel et amical fait tous ensemble
- un avenant au bail est rédigé et signé par tous (y compris propriétaire-bailleur) qui précise le changement de locataire, plus le "transfert" de caution (ou "dépôt de garantie", je ne suis jamais sûr).

Bref, quelques échanges emails, signatures par scan et virement bancaire.

Et oui, parfois cela se passe bien

DDtee · #5

J’ai pu m’entretenir avec mon notaire de la question de la quote-part des loyers avec un bail unique en colocation.

Rappel de la problématique : une maison devant être louée en colocation avec de significatives différences de prestation. La plus petite chambre mesure 10m2 Carrez, la plus grande 21 m2.
La taille de la petite chambre empêche la possibilité d’un bail par locataire.

Il m’affirme qu’il m’est parfaitement possible de faire dans le bail unique des loyers distincts selon le niveau de prestation. Il faut alors justifier dans le bail soit par un descriptif des éléments de distinction (balcon, nombre de fenêtres…), soit par un calcul (prorata répartition des surfaces, la surface commune étant divisée par le nombre de chambres) les différences justifiant les différents loyers, afin d’empêcher d’éventuels recours.

Les quote-parts, si c’est justifié, ne seraient donc par forcément égales.

Aucun moyen par contre au démarrage de l’activité de ne pas avoir tous les locataires au même moment et de les voir rentrer au fil du temps. A minima, ils devront tous figurer dans le bail (ce qui peu laisser une semaine ou deux de décalage pour l’entrée effective tout au plus).

willy · #6

Bonjour à tous,

C’est moi qui ait initié ce post il y a déjà quelques mois.

Très pris par la réalisation de mon projet de colocation,(maison rénovée de 7 chambres) , je fais rentrer mes premiers locataires dimanche.
5 ont déjà réservées une chambre, et j’ai 4 visites dans les 5 prochains jours pour les deux dernières chambres (bcp plus de demandes , mais je mets de côté les candidatures d’étudiants pour le moment).

Je suis sur un loyer de 420 de charges + provision de 60 assurance habitation comprise. (je vais détailler cet investissement dans un autre post.)

Au cours des derniers mois, j’ai essayer de trouver une solution à cette abération qu’est le volet colocation de la loi alur.

Je pense m’approcher d’une solution, peut être pas idéale, mais je compte l’appliquer dès ma signature de bail demain.

Je vous détaille mon raisonnement, et suis ouvert à la discussion pour faire évoluer ces baux.

Donc j’ai consulter 2 notaires, un juriste et l’adil. tous m’ont simplement confirmer qu’au vu des lois, la seule solution est de réaliser un contrat unique avec clause de solidarité. Seulement dans mon cas, ce type de contrat ne correspond en aucun cas à ma vision souple de la colocation. et quand je parle de souple, c’est autant pour le bailleur que le locataire. La clause de solidarité sur un loyer total de 2940 euros, qui s’étend de plus 6 mois après le départ du bien est inenvisageable.

Les baux types de notre cher Cécile, n’étant toujours pas arrivé pour ces cas précis, le site appartager.com spécialiste de la colocation met à disposition des contrats rédigé par le cabinet Vinci, stipulé en accord avec la loi alur.

Je me suis procuré ces contrats et il me reste la journée pour les modifier.

Voila ce que je compte faire:

Clause de solidarité et d’indivisibilité, je compte la conserver dans mon bail, et stipuler que c’est une clause dormante. que je n’appliquerai dans un seul cas, en cas de départ d’un locataire et uniquement si les locataires restant refusent la signature d’un avenant pour l’entrée d’un nouveau locataire.

En gros si un locataire part et que moi ou les autres locataires ne trouvent personne pour le remplacer, la quote part de loyer est perdue, et j’ai une vacance locative, sans que je puisse me retourner contre les autres locataires.

Durant le mois de préavis, les locataires sont libres de me présenter un remplaçant, à la condition que son dossier "rentre dans les cases" j’effectue également mes recherches, mais je me contente de récupérer les pièces du dossier et mettre en relation l’aspirant locataire avec les colocataires en place pour qu’il fasse connaissance et jugent si le feeling est bon. A la fin les colocataires décident entre eux.
Si à la fin du préavis ils n’ont personne, je choisis moi même, et si ils refusent l’entrée d’un de mes dossiers dans ce cas la clause de solidarité s’active.

A noter qu’a la différence des fonctionnements avec un contrat par chambre, je ne peux décider de quel locataire prend telle chambre , ou de façon informel. sans que cela soit écrit sur le bail.

Le deuxième soucis pour moi:

Il me semblent qu’en cas de contrat unique, il faut 7 signatures en même temps, mais mes locataires n’arrivent pas tous en même temps….

j’envisage deux solutions:

Soit: Faire signer à la première locataire le contrat de bail, précisant sa quote part du loyer, en faces des autres quote part préciser: locataire en attente. la clause de solidarité n’étant pas active, pas de soucis.

Puis faire un avenant à l’entrée des autres locataires.

ou laisse rentrer demain ma locataire, lui faire signer un bail commençant au premier octobre, lui offrant donc le mois de septembre de loyer, faire rentrer courant septembre les locataires en leur offrant les jours restant de septembre, afin que fin septembre mon contrat soit signé par les 7 colocataires. à ce moment là je n’ai plus qu’a contre signer et leur laisser l’exemplaire.

Même si je leur offre le mois de septembre, je prends la caution etc. certes c’est quelques milliers d’euros perdus, mais je n’ai pas encore activer le remboursement du crédit, et je suis prêt à "perdre" un peu d’argent le premier mois pour mettre en place quelque chose qui je l’espère me rapproche de la loi.

Ce que je pense de tout ça; je ne suis pas sur que ce soit admis de faire une clause de solidarité dormante, ni de faire rentrer distinctivement les signataires d’un contrat unique, mais peut être que je me trompe? toujours est - il qu’en procédant de cette façon j’évite le problème de logement indécent, et je vais dans le sens de mes locataires ce qui devrait m’éviter une action de leur part.

Que pensez vous donc de tout cela?

En pj un exemplaire du contrat de colocation réalisé par Vinci, que je n’ai pas encore modifié à ma sauce.

Edit; comment mettre une pièce jointe? j’ai cliquer sur envoyer "le fichier", je l’ai télécharger, mais il n’apparaît pas dans mon post…

willy · #7

alors d’après ce que je suis entrain d’étudier, il est nécessaire de remettre au locataire entrant le bail initial.
L’avenant qui ne fait qu’une page, précise que le locataire entrant reconnait avoir en sa possession le contrat initial. mais il ne signe que l’avenant.

Il faut que je regarde si lorsque je lui remets le contrat initial , je dois lui remettre aussi tous les avenants signés entre temps.

Je comprends le sens de votre démarche et la lourdeur administrative, néanmoins si c’est la seule solution pour dormir sur ses deux oreilles, je le ferai avec plaisir :-)

Je comprends la démarche de ne pas respecter cet enchevêtrement de formalités, et je pense que si j’envisageai de ne faire qu’un seul bien, je resterai sur un contrat unique sans me soucier de la loi.

Maintenant, je viens de finir le premier bien, et cherche le second, je compte en faire une réelle activité, et ce serait quand même dommage que tout s’effondre un jour avec un procès ou l’on est assimilé à un marchand de sommeil…. (logement indécent)

willy · #8

Bonjour Bruno,

c’est un peu la course entre mon travail et les entrées de locataires.

J’ai rendez vous mercredi avec un avocat spécialisé de ma ville en immobilier, et j’ai pris contact avec l’UNPI, qui moyennant une cotisation ont plus de temps à me consacrer que l’ADIL.

Je pense revenir faire part de mes évolutions une fois que j’aurai vraiment du concret.

Je peux vous envoyer un mail avec mon contrat en pj, si vous me faites passer votre mail en mp.

Je n’arrive pas à mettre des pièces jointes sur le forum.

toujours est il que je pense attendre d’avoir eu mon rendez vous à l’unpi et avec l’avocat avant de faire un condensé.

J’ai effectivement un tableau de répartition quote-part loyer et charges, mais je ne précise pas par écrit qui loue quelle chambre.

Pour ce qui est de la clause de solidarité ( La partie intéressante est à la fin, je compte faire reformuler tout ça par un avocat)

ARTICLE 20 – SOLIDARITE – INDIVISIBILITE

Les Locaux donnés en location au bénéfice de plusieurs Colocataires demeurent indivisibles à l’égard du Bailleur.

Les Colocataires feront leur affaire personnelle de la répartition entre eux de ce logement conformément à l’ARTICLE 16 – CONTRIBUTION A LA DETTE ENTRE COLOCATAIRE et des charges
et obligations découlant du Bail et de l’occupation des lieux, sans que cette répartition puisse être opposable au Bailleur, ce qu’ils reconnaissent.

Le Bail se poursuivra au profit du (ou des) Colocataire(s) restant en cas de congé donné par un (ou plusieurs) autre(s) Colocataire(s), comme en cas d’abandon du domicile ou de décès d’un Colocataire. Le (ou les) Colocataire(s) restant devront s’assurer de leur faculté de poursuivre le Bail et d’en remplir toutes les obligations, notamment s’il n’était pas pourvu au remplacement du (ou des) Colocataire(s) sortant, quelque en soit la cause.

En cas de nouveau Colocataire, celui-ci devra être préalablement agréé par le Bailleur et un avenant au Bail sera établi lui conférant les mêmes droits et lui imposant les mêmes obligations sur les Locaux que ceux et celles conférés et imposées aux Colocataires déjà en place. Le remplacement comme l’entrée d’un nouveau Colocataire n’opéreront pas novation au Bail en cours. Le nouveau Colocataire poursuivra l’exécution du Bail aux côtés du (ou des) autre(s) Colocataire(s), étant rappelé que le Bail est un contrat unique consenti à plusieurs locataires et que les Locaux demeurent un ensemble indivisible à l’égard du Bailleur. Les Colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du Bailleur à la parfaite exécution du Bail et des obligations liées, au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du Bail.

Rappel: Il est noté que la clause de solidarité et d’indivisibilité pour l’exécution des obligations contractées par le present bail est signalée dormante, elle n’est applicable qu’à l’unique condition qu’un avenant au contrat de bail soit refusé par les colocataires en cas de remplacement d’un colocataire ou plusieurs colocataires sortant. Empêchant ainsi l’entrée d’un ou de nouveaux colocataires, les locataires restant manifestent alors leur souhait d’assumer le loyer et les charges, induisant un réveil de la clause de solidarité et d’indivisibilité. Il est donc expréssément convenu, qu’en cas d’impayés d’un des colocataires, le bailleur ne pourra se retourner contre les autres locataires à jour de leur quote part de loyer et charges ainsi que d’assurance habitation.Tout locataire se verra libéré de la clause de solidarité et d’indivisibilité, dès son depart effectif en respect de l’article 6 – CONGE

Je libère de la clause de solidarité dès la fin du préavis et je rends la quote part du dépôt de garantie après un état des lieux intermédiaires. donc je ne demande pas aux locataires de s’arranger entre eux.

Je reviendrai vers vous quand j’aurai avancé et disposerai de plus de temps.

Bernard2K · #9

Pour ce qui est d’obtenir de willy la rédaction du bail issue des conseils de son avocat, envoyez-lui des courriels via son profil.

Pour la responsabilité de l’agence :
Avant tout, le bail est signé entre les locataires et le bailleur, seules parties signataires. Si un locataire pense que le bail est abusif, il se retournera contre vous, et vous êtes en première ligne. C’est à dire que si le juge vous condamne, c’est à vous de payer (ou de supporter la perte), point barre.

Vous pourriez alors vous retourner contre l’agence. En effet, si vous lui avez confié un mandat de gestion, l’article 1992 du code civil dit que “le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion."

Vous pourriez donc rechercher sa responsabilité dans la rédaction du bail qu’il vous a proposé à la signature.

Pour autant, cela augure d’une sympathique bataille juridique qui peut durer des années. Payer un avocat pour attaquer l’agent immobilier risque d’être disproportionné en regard des sommes en jeu.

Pour dire les choses clairement, dire "c’est la faute de l’AI" est un peu court ; pour vraiment rechercher sa responsabilité et obtenir qu’il prenne en charge les conséquences pécuniaires d’un bail illégal, ça va être long et compliqué. Pendant ce temps-là, vous serez en première ligne vis-à-vis du locataire et vous devrez assumer votre responsabilité de bailleur.

sven337 · #10

Au delà de l’idée que les locataires vont rarement jusqu’au procès, je crois que c’est important d’avoir les mains propres juridiquement : cela aide à établir une relation de confiance. En tant que locataire, lorsque mon propriétaire me demande quelque chose d’illégal, je "tique" toujours un peu, et cela suscite ma méfiance (voire ma fuite, par exemple lorsqu’on me réclame un chèque de réservation).
Si, dès le début de la relation (signature du bail), vous ne respectez pas les règles du jeu, ça risque de créer de l’agacement chez les locataires et de leur servir de prétexte pour une mauvaise foi future.
Ce n’est, bien sûr, que mon sentiment et pas un argument objectif, mais je crois que c’est également à prendre en compte.

Surin · #11

Dans cette discussion vous trouverez la réponse notamment ici

Bernard2K · #12

En complément de la réponse de Surin, voici quelques notions qui correspondent au bon sens mais qui sont aussi définies dans la loi (à divers endroits, je ne citerai pas tous les textes) :
- Le logement constitué par la "chambre" doit avoir une surface habitable de 14 m².
- Un logement privatif est constitué de pièces principales et de pièces de services, séparées des parties communes par des cloisons et par une porte fermant à clé.
- Des parties privatives situées en dehors du logement (cave etc.) sont des annexes ou dépendances et ne font donc pas partie de la surface habitable du logement.

La surface habitable du logement à prendre en compte est celle "loi Carrez" qu’on retrouve à l’article R*111-2 du CCH :

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Les réponses à vos questions en découlent naturellement :

1) Doivent t-ils être contiguës ? (exemple chambre de 12m² et 2m² de placard ?)

Oui, si le placard est dans la "chambre logement" il fait partie de la surface habitable (à condition d’avoir au moins 1,8 mètre de HSP).
S’il est en dehors de la chambre-logement, c’est une annexe type cellier extérieur au logement, donc il ne rentre pas dans la surface habitable.

2) Privatif sous entend t-il espacé clos ?

Evidemment, espace clos par des cloisons et des portes. Privatif, c’est "chez soi", c’est là où on peut se ballader à poil par exemple !

Peut on privatiser 5m² dans un bureau ?

Une surface de 5 m² sans rien pour empêcher les voisins d’y venir à leur guise n’a rien de privatif ! Donc, oui on peut privatiser à condition de cloisonner et à condition que cette surface soit accessible depuis le "logement" auquel vous la rattachez.

3) J’imagine qu’il s’agit de la surface au sol ? Comment intégrer les placards ?

Déjà répondu.

4) Est ce que l’ensemble doit être un logement décent ? Par exemple 12m² de chambre et 10m² de grenier ?

Un grenier (non aménagé en pièce de logement) est une annexe donc ne fait pas partie de la surface habitable.

A partir du moment où les textes disent qu’en colocation avec baux individuels, chaque chambre doit être regardé comme un logement, les autres pièces étant des "parties communes", le reste en découle logiquement. Imaginez que cette "chambre" est un studio dans un immeuble collectif, et le reste en découle logiquement.

Dernière modification par Bernard2K (03/03/2017 07h00)

willy · #13

Bonjour,

J’utilise le contrat dont j’ai parlé dans ce fil…

Pour l’unpi et la consultation d’un avocat, je ne suis pas allé au bout des démarches. C’était très très chronophage, j’ai néanmoins effectué une consultation d’avocat.

Ce qu’il en est ressorti:

1. En cas de litige avec un colocataire, si un juge examine le bail, la sanction pourrait être le retour au bail type, incluant clause de solidarité et indivisibilité. donc pas à l’avantage du locataire.

2. un risque potentiel réside dans le respect de l’esprit de la loi. En proposant un bail unique pour tous les locataires, l’esprit de la loi reposerait selon l’avocat consulté sur les principes suivants:

L’appartement est proposé à la location sans obligation de colocation, le bailleur est contacté par les colocataires qui décident d’eux même de se partager le logement et rentre donc en même temps dans le logement. le bailleur n’a pas proposé de chambres à louer et l’initiative vient des colocataires.

la difficulté dans mon cas avec 7 colocataires, c’est que les entrées simultanées sont presque impossible et que si vous prévoyez un bail de 7 personnes, mais qu’en réalité 3 rentre en septembre et 4 en octobre, votre bail initial serait compliqué à élaborer. voir impossible.

Pour le moment tout fonctionne parfaitement, mes colocataires sont contents et les relations au beau fixe. A l’entrée certains étaient étonnés d’avoir un bail collectif, je leur ai simplement montré le texte de loi indiquant les obligations du bail individuel, et je les ai informé de mon souhait de respecter la loi…

Je ne pense pas être à l’abri de tout, mais je pense être bcp plus à ’abri qu’avec un bail individuel. Ou une simple recherche google permets de savoir que le bailleur est dans l’illégalité. Dans mon cas je ne pense pas être dans l’illégalité.

Je suis en cours sur un second projet et cette fois je pense avoir plus de temps pour consulter un avocat. Le discours de mon premier avocat était: Je peux établir un contrat que je serai apte à défendre en cas de litige. Mais pas plus. Donc il n’y a pas de solution idéale, mais comme je vais commencer à être très investit sur ce marché, autant être un peu plus tranquille.
Une dernière solution que j’envisage maintenant vu la facilité pour louer et le positionnement haut de gamme, proposer le bail collectif avec clause de solidarité et d’indivisibilité, je pense que certains seraient prêts à le signer. Mais je sortirai complètement du concept que j’idéalise dans la colocation et qui m’a moi même séduit pdt 10 ans en tant que colocataire.

Il va se poser un nouveau soucis avec l’exonération de taxe d’habitation en dessous d’un certain niveau de revenu. En cas de bail individuel, il semblerait que la taxe d’habitation soit calculée par chambre en considérant le revenu du locataire de la chambre.

En cas de bail collectif la taxe d’habitation est calculée sur le logement entier, considérant le total des revenus des locataires. Dans ce cas certains qui pourrait être exonérés ne le seront plus, si l’addition de l’ensemble des revenus dépassent le plafond d’exonération.

Il faut que je creuse à ce niveau, même si cet impôt ne me concerne pas directement, il est clair que ce serait un gros bémol pour mes colocataires…

Le gouvernement marron dit vouloir favoriser la colocation…… je ne vois pas comment cela sera possible tant que ces textes de loi absurde seront présents.

Mon projet reste néanmoins centré sur la colocation. le premier projet me dégage 1100 euros de cashflow, et j’ai pour l’instant 0 vacances. Le second projet, si il va au bout devrait me permettre 1500 euros de cash-flow supplémentaire. L’idée étant de réaliser un 3ème projet pour atteindre les 4K mensuels.

Je pense donc que c’est une solution extrêmement intéressante en termes de création de patrimoine, et d’atteinte d’objectifs rapides, elle m’apporte aussi un sentiment agréable, j’apprécie énormément ce concept de mettre à disposition un lieu de vie, de créer du lien et de la rencontre. Pour l’anecdote j’ai eu deux départ fin aout, deux de mes colocataires se sont installés en ménage ;-) Autre anecdote, il m’arrive de croiser mes colocs en after work, et c’est toujours un plaisir de boire quelques verres avec eux.

Pour revenir aux finances, une fois cette barre des 4K atteints, je compte regonfler ma trésorerie avec un achat revente de rp. puis me diversifier pour être moins exposé au risque de cette loi.

Me diversifier via:

Investissement classique en T1 et T2
Investissements financier.
Quitter mon job de salarié et monter 2 activités, une dans la publicité et une dans l’immobilier liée à la colocation.

J’espère qu’entre temps la loi aura évoluée, car quand on a gouter au rendement de la colocation difficile de se résoudre à de l’investissement plus classique. Pour le cas des T1 et T2, le seul biais viable que je vois et l’achat d’immeubles de nombreux lots.

misterpouet · #14

Bonjour,

Bien sur, tout est possible.

Il s’agit d’un T5 de 100m² ayant 4 chambre allant de 9.5 à 12m². Les baux individuelles ne sont donc pas applicable dans la situation.

Je compte louer l’ensemble des chambres 1600€, la répartition des prix n’est pas encore bien définie, ça va dépendre de l’ameublement.

Dernière modification par misterpouet (19/02/2018 11h44)

pierrejacques11 · #15

Il n’y a rien à faire de particulier pour la reconduction du bail, par contre pour l’extinction de l’usufruit il faut au moins avertir le locataire par LRAR, ne serait-ce que pour le paiement du loyer et qu’il soit en possession des coordonnées du bailleur.

Bernard2K · #16

Bien vu dedik pour l’adoption du texte !

Pour consulter le texte de la loi : lire "petite loi" ici :
Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique - Sénat

L’article 50, renuméroté 141, dit :

II. – Le II de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa est complété par deux phrases ainsi rédigées : « Par dérogation au même article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l’application de l’article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement. » ;

2° Le dernier alinéa est supprimé.

Le II de l’article 8.1 de la loi de 1989 était, avant l’adoption de la loi ELAN :

II. ― Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s’il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.

Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.

Les normes de peuplement prises en application du 2° du I de l’article L. 831-3 du code de la sécurité sociale s’imposent aux logements loués en colocation.

Un décret en Conseil d’Etat adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence.

Si j’ai tout bien compris, le II de l’article 8.1 de la loi de 1989 devient, avec l’adoption de la loi ELAN :

II. ― Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Par dérogation au même article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l’application de l’article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.

Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s’il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.

Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.

Les normes de peuplement prises en application du 2° du I de l’article L. 831-3 du code de la sécurité sociale s’imposent aux logements loués en colocation.

~~Un décret en Conseil d’Etat adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence.~~

Donc, victoire :
- il devient possible de faire des baux multiples dans une colocation, dès lors que chaque chambre mesure au moins 9 m² et 20 m3.
- les équipements nécessaires pour que le logement soit décent s’apprécient à l’échelle de l’ensemble du logement. Notamment, pas d’obligation d’avoir un point d’eau dans chaque chambre. Le WC, la salle d’eau et la cuisine du logement suffisent.

Dernière modification par Bernard2K (17/10/2018 09h01)

Bernard2K · #17

Vous aviez la réponse deux lignes plus haut :
"En cas de colocation à baux multiples, l’appréciation des critères de décence prend en compte l’ensemble des équipements et pièces du logement"

Le texte de loi précis est l’article 8-1 de la loi de 1989 : "Pour l’application de l’article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement."

L’article 6 est l’article relatif aux critères de décence. Donc, pour apprécier les critères de décence, on prend en compte l’ensemble du logement. Donc, s’il n’y a pas de douche ou de WC dans la chambre, ce n’est pas grave car on considère que le logement est décent parce que le logement est équipé d’une douche et de WC.

mimizoe1 · #18

Bonjour à tout le monde

Alsa67

Merc* de se rappeler du forum quand vous avez une question à poser …
J’attends votre -1 pour votre mécontentement (#Maxicool ,votre "présentation"en 2016)

Prenez soin de vous…

Mimizoé1

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