Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés !

Philippos a écrit :

Merci pour votre contribution, pouvez-vous donner des exemples précis pour les cas 1 (charges>loyers) , 2 (location impossible) et 3 (travaux>cash espéré) que vous décrivez?

1- Effectivement grand ensemble des années 60/70 avec des charges élevées (gardiens, espaces vets, ascenseurs, chauffage collectif, travaux quasi permanents, impayés de copropriétaires…) doublé d’un secteur à mauvaise réputation où seul un loyer très bas peut attirer un locataire.

Les impayés sont sans doute le plus dramatique dans la situation. Si quelques propriétaires commencent à ne plus payer, généralement cela fait "tâche d’huile" les autres se disant pourquoi  je continuerais à régler les factures ? Inutile de préciser que les payeurs payent pour tous les autres…
L’exemple donnée à Marseille, quartier nord, en début de file est peut-être ainsi ? J’ai a plusieurs reprise croisé ce type d’appartement, notamment dans des ventes aux enchères (qui ne trouvent généralement pas preneur).

2- Je pensais plutôt à une situation où personne ne souhaite habiter.
Je connais pas loin de chez moi une maison sur le bord d’une 4 voies type autoroute. Je souhaite bon courage au propriétaire pour vendre ou louer son bien… il y a d’autres biens à louer, pourquoi un locataire viendrait ici, même avec un petit loyer ? Parce que personne veut l’avoir comme locataire ?…
J’ai visité une fois également un bien près d’une entreprise provoquant odeurs, bruits et passage incessants de semi remorques qui faisaient vibrer la maison…

3-J’avais en tête le cas de travaux nécessaires, d’un montant rédhibitoire sur la structure comme un retrait argileux par exemple (l’argile gonfle et se dégonfle selon l’apport d’eau, si les fondations de la maison sont construite dessus, en cas de sécheresse la maison peut être fendue jusqu’à l’irrécupérable. Les assurances peuvent fonctionner mais en cas de déclaration dans un délais très court + arrêté préfectoral. Beaucoup de propriétaires négligents ont une maison qui se fissure sans savoir ou faire quoique que ce soit… avant d’acheter un bien toujours faire un tour ici Aléa retrait-gonflement des argiles | Géorisques ça c’est de la digression )

Dans les petites villes, souvent dans les villes moyenne également, démolir une maison/immeuble en centre ville coûte plus cher que le prix du terrain donc aucune chance de pouvoir se rattraper du côté du foncier…

sergio8000 a écrit :

je dis juste qu’un processus d’investissement intelligent est le même quel que soit l’actif à acquérir : une entreprise, un bien immobilier, ou toute autre chose. Dès lors que l’on cherche à acquérir quelque chose pour ne pas perdre d’argent et avoir la possibilité d’en gagner, c’est toujours un achat sérieux à un prix significativement inférieur à la valeur intrinsèque estimée de manière conservatrice : autrement, ce ne peut pas être une bonne affaire - au mieux une affaire ordinaire. -

C’est exactement cela !

Ce fil est interessant, et les idées développées me semblent cohérentes. Après, tout dépend si l’on aborde le mot "daubasse" péjorativement ou non … Pour ma part, il me fait toujours tendre l’oreille …

Jai tendance à me retrouver dans les propos et stratégie de Guillaume33 :

Guillaume33 a écrit :

Bonjour Philippos,

Votre idée est excellente selon moi.
Sans le savoir, j’applique cette recette depuis une dizaine d’année.
Je m’en suis rendu compte cet été à la plage en lisant la biographie de Warren Buffet.
J’investis dans des petits immeubles de rapport sans grand cachet et dans des villes de « second choix », des endroits ou personne n’ose investir.
Je ramasse donc les « mégots de cigare » et j’essaie de les valoriser.
Biensur cette stratégie est hyper risquée, et sans arriver à votre cas extrême de 37,5 % de rendement, j’arrive aisément à dégager des rentabilités brutes de 16%.

Pour ma part , comme certains ici, mon fond de commerce est exclusivement basé sur des daubasses "positives".

Pour le partage d’expérience, mes cibles sont parfaitement identifiées :

_ ville de second choix (voir troisième pour certains)
_ emplacement correct voir très bien
_ Immeuble entier (la copro est la pire des pestes …)
_ Batiments sains
_ Travaux semblant conséquent aux non initiés et paraissant du "rafraichissement" avec l’habitude
_ peu d’annonces sur LBC
_ locataires défaillants, voir "nique-tout" (ma spécialité …)
_ Travaux ne dépassant pas 6 mois (à raison d’environ 25 heures par semaines) et n’obligeant aucune intervention extérieure .
_ Rentabilité de 15 % minimum, avec potentiel d’augmentation (suite travaux) certains.
_ Le fait de pouvoir se permettre 50 % d’inoccupation (ou d’éventuels impayés) sans sortir le moindre centimes.

Alors bien sûr, certains me diront que c’est risqué, et je peux comprendre le point de vue, donc je ne préciserait pas que ce type d’acquisition représentent 80 % de mon patrimoine total, placements inclus …

Alors n’hésitez pas , grondez-moi !

P.S : C’est en tout cas cette stratégie qui ma permis de passer de laveur de pare-brise à rentier avant l’aube des 40 ans, donc comprenez que je puisse avoir du mal à m’en défaire …

Pardon ZX-6R, mais à qui votre message s’adressait-il ?

Grand21, je ne m’adresse pas à vous mais à ceux qui comparent l’immobilier à la Bourse en parlant de daubasses.

Guillaume 33 je suis moi aussi devenu rentier, à 34 ans, en achetant des "daubasses". Passez voir mon profil.

Ce que je critique ici ouvertement c’est le terme de "daubasses". Ça n’a strictement rien à voir avec les daubasses en bourse. Il n’y a aucun parallèle à faire.

Celui qui tente de reproduire les daubasses en immobilier il est financièrement mort.

Les investisseurs daubasses en bourses attendent que le marché s’aperçoive de son erreur d’appréciation et rectifie le tir.

Ca n’existe pas en immobilier. Il y a des biens qui se vendent sous le prix du marché mais il y a une raison et ça demande beaucoup de travail. On peut retaperr de vieux immeubles les uns après les autres mais pas imiter les daubasses et acheter tout azimut tous les immeubles les plus pourris de la ville parce que l’immobilier un jour va repartir…