Acheter un appartement en mauvais état, le rénover, le revendre…

pablo3347 a écrit :

Le but étant de sortir un cashflow pour être de nouveau crédible auprès de la banque pour le deuxième crédit.

Du point de vue du banquier, j’ai bien peur que cette première expérience réussie ne compte pas beaucoup. Lui, il verra surtout un couple déjà doublement endetté (RP + premier bien locatif) dont un seul des deux travaille, avec un calcul de taux d’endettement probablement élevé = gros risque = pas de nouveau prêt.

Il risque d’être très difficile voire impossible d’avoir un crédit pour un second bien locatif. Je vous le dis encore une fois : accès facile au crédit = CDI. En démissionnant vous vous placez dans la situation de ne pas pouvoir emprunter pour votre second bien locatif.

Il m’expliquait qu’il avait acheté ces appartements via une SCI pour diminuer ces impôts, les droits de succession et faciliter l’achat de matériau en déduisant la TVA. De plus il a plus facilement accès au crédit .

Pour déduire la TVA il faut que la SCI soit fiscalisée. C’est à dire qu’elle facture de la TVA sur les loyers. Ca peut arriver sur certains biens (type local commercial, bureaux) et ça ne dérange pas le preneur professionnel qui récupère la TVA ; par contre pour louer des locaux d’habitation à l’année c’est inadapté.

Pour l’accès au crédit via une SCI, les banquiers regardent la solvabilité des associés. Donc ça ne sera pas plus facile d’emprunter via une SCI.

Vous raisonnez à l’envers. La SCI soumise à TVA est un outil. Comme tout outil, il est adapté à certaines situations et pas à d’autres. Vous ne devez pas choisir l’outil et dire "oh, et si je m’en servais ?". Vous devez définir un projet et vous demander ensuite "quel est l’outil adapté à mon projet ?".

Bonjour à tous,

Je me rapproche de vous afin d’avoir différents avis et d’éclairer mon projet.

J’ai 25 ans, possède un BTS NRC, ai bossé dans un grand groupe de téléphonie en tant que commercial mais ce monde m’a vite déplu (pourtant très bon vendeur) et me suis orienté vers un métier manuel . J’ai attaqué une formation en chaudronnerie et aujourd’hui je me spécialise dans la soudure mon métier me plaît beaucoup mais je n’attendrai pas d’avoir 40 ans afin d’avoir un salaire confortable aujourd’hui je touche 1500euros pour information.
L’année dernière ma copine et moi avons acheté un appartement qui nous a coûté 151000 € frais de notaire inclus et revendu 6 mois après sans rien faire dedans (simplement souci de bien être) 162000€. J’ai un capital d’un peu plus de 30000€ grâce à de l’argent mit de côté depuis mes 18 ans + la moitié de la plus value.

Avec un très très bon ami à moi nous aimerions nous lancer dans l’aventure. Faire de l’achat revente de biens immobiliers.
Cet ami est charpentier, il a le même âge que moi et est actuellement en phase de finition des travaux de sa grange et a donc un petit crédit car c’est un héritage.

Dans un premier temps l’idée est d’acheter un appartement ancien a un tarif très bas pour le rénové nous même et dégager une plus value intéréssante afin de renouveller l’opération et d’évoluer d’année en année.
Etant donné nos bas salaires, et l’appat du gain , nous n’avons rien à perdre et sommes motivés à 200%. La balle est dans notre camp coté motivation et détermination à réussir.

Seulement tout n’est pas aussi simple, et nous posons pas mal de questions :

- Pouvons nous exercer cette activité en tant que particulier ?
- Si non , en tant que professionnel , à quel statut faut il prétendre ?

Nous pensons que les 2/3 premières années seront les plus durs afin de se lancer (acquérir directement après vente voir même avant etc..) Etant donné cela pensez vous qu’il faut prendre le risque de rester chez son employeur et de bosser les week ends en rénovations afin de ne pas avoir de perte de revenu ?

J’insiste mais je suis persuadé qu’avec l’envi de réussir, la motivation et l’appat du gain nous pouvons réussir… quand je vois que j’ai réussi à réaliser une plus value de 15000euro sur un appartement où je n’ai rien fait du tout à part prendre de belles photos d’un mobilier moderne, c’est vendeur …..

Merci d’avance pour vos précieux conseils

En tant que particulier :
- la première solution est de faire cela sur sa résidence principale. Acheter pas cher en mauvais état, retaper, revendre. Bien sûr il faut que ça soit sa RP effective : là où l’on habite, reçoit son courrier, déclare ses impôts, etc.
- la deuxième solution, si ce n’est pas sur sa RP, c’est de faire cela… une seule fois. En effet, dès la deuxième opération, vous risquez la requalification en marchand de biens.

Sinon, c’est typiquement une entreprise de marchand de biens. Faites comme le dit Goodbyelenine pour voir tout ce qu’il y a à lire à ce sujet sur le forum. A retenir : dans ce cas, l’accès au crédit est celui d’une entreprise, donc très difficile.

Sans compter qu’il est impressionnant de voir le nombre de forumeurs qui ont l’impression de découvrir l’eau chaude après un exemple d’achat/revente qui se fait dans de bonnes conditions, avec l’impression de n’avoir "rien fait" si ce n’est que d’avoir immobilisé un capital 10 fois plus élevé que la plus-value et beaucoup d’opérations administratives/travaux ou autre. Dans votre cas c’est probablement la hausse subite du marché local qui a engendré cette plus-value mais cela n’arrive qu’une fois tous les X temps, l’inverse peut tout à fait se produire à la prochaine opération, rien ne vous garantit un gain.

Pour quelle raison avez-vous revendu cet appartement ? Considérez que vous avez surtout eu de la chance.
Sinon les gains se font sur de la grosse réhabilitation, gros travaux, agrandissements et comme dit précédemment si ce n’est pas votre RP les gains sont taxés et soumis à un statut professionnel.

Sam40 a écrit :

Bonjour à tous,

Je viens de m’inscrire sur ce site afin de prendre des renseignements relatifs au sujet cité en objet.

Bonjour,

Une présentation express et un premier message en forme de liste de questions : de toute évidence vous êtes pressé et motivé. C’est bien de vouloir être efficace et aller vite mais il ne faut pas se précipiter non plus. Avant de penser à devenir professionnel de l’immobilier, pourquoi ne pas commencer par acquérir et rénover un premier bien ?
L’occasion d’apprendre le b.a.ba, voir les erreurs à éviter (peut être en commettre quelques unes sans que ça porte trop à conséquence), voir aussi si ce métier est fait pour vous, prendre des premiers contacts, etc.

Conseils pour SAM40 :
- faire une recherche sur ce forum (avec l’outil en haut à droite de cette page) sur les mots clés "Marchand de Biens" en lisant et assimilant tout ce qui a déjà été écrit sur ce thème (ça répondra à la plupart de vos questions). Puis faire de même sur un moteur de recherche sur l’ensemble d’Internet (ou en affinant la recherche).
- compléter votre présentation (avec par ex.les infos sur vous qui figurent dans votre dernier message)

Éventuellement : publier sur ce forum une synthèse du résultat de vos recherches.