SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé…

Merci du compliment Tssm
Toutefois je ne qualifierai personnellement pas la file de lelion49 comme sans intérêt ;-))

La comparaison exacte montrée par les courbes est la différence entre

Montant cumulé de ( l’ IS (impôt sur les sociétés) + prélèvement sociaux  + IRPP )
de la date d’achat à la vente dans une  SCI soumise à lIS

et

Montant cumulé de l’achat à la vente de ( l’IRPP + prélèvement sociaux + plus-value immobilière )
en transparence fiscale

Règle d’amortissement IS,

Mon modèle a été un peu simplifié.
J’ai pris un amortissement linéaire sur 30ans qui correspond à une valeur communément admise  pour des locaux d’habitation.
Pour ne pas trop m’encombrer de formules, je l’ai fait sur le prix total hors frais de l’immeuble.
Le fisc impose d’autres règles , notamment de sortir le terrain et d’appliquer un coefficient sur certains postes.
Dans le cas exposé, la partie commerciale pourrait être amortie sur une durée plus courte
C’était déjà bien complexe comme cela et en plus variable d’une situation à l’autre.

La fiscalité IS
Là c’est simple …. car déjà fait. 
15% jusqu’à 38 120 euros puis 33,33% au dessus.

Setanta a écrit :

si l’on possède plusieurs "petits" bien, mieux vaut créer X SCI plutôt que de mettre tous les biens dans une SCI,

Effectivement on entend souvent cette maxime :
"Une SCI par bien"

La base de  calcul ici est assez simple.
Une SCI faisant 38 120 euros de bénéfice va payer  38120 x 15% = 5718 euros d’IS

Une SCI faisant 2 x 38 120 euros = 76 240 €  de bénéfice va payer  18 425 € d’IS   
Deux SCI indépendantes  ne paieraient que  11 436 €     
Cela fait  6 989 € (ou  61% )  de plus

La SCI étant à l’IS, l’usage d’un cabinet comptable est fortement conseillé.
Pour fixer les idées ma comptable me demande 4 000 euros par an et par SCI supplémentaire.
Cela laisse quand même dans le meilleur des cas 6 989 - 4 000  = 2 989 euros de bénéfice supplémentaire.

Lorsque j’ai créé ma première SCI ( à l’IS ), j’ai négligé cette pratique pourtant fortement conseillée pour tenter, par un Chiffre d’Affaire consolidé, de mieux convaincre les Banques et obtenir plus aisément les financements des futurs biens .
Ce fut peine perdue.
Les Responsables de l’octroi des prêts n’ont jamais tenu compte de cette particularité.

Le seul avantage fut de pouvoir imputer les pertes lorsqu’un bien est vacant directement sur les autres au lieu de reporter le déficit d’année en année.

L’inconvénient est la gestion minutieuse nécessaire pour imputer correctement tous les frais  :
Transport, déplacement , entretien, gestion, consommables etc…. lorsque le nombre de SCI augmente.

Peut être qu’un montage en Holding permettrait aujourd’hui de financer plus aisément.
Je n’ai pas essayé.

Pour le calcul de la plus value à intégrer dans l’exercice comptable, c’est bien prix de vente - valeur comptable résiduelle.

Vous achetez à 100, vous amortissez 85, votre valeur résiduelle est 15. Votre PV vaut donc 120 - 15.

Ensuite, dans el cadre d’une plus value long terme, si vous avez des amortissements différés (rappel : si votre exercice est à 0 ou négatif, vous ne pouvez imputé l’amortissement constaté, donc vous le reportez), alors ces amortissements sont admis en réduction de la pv taxable.

Si on imagine que vous avez reporté 85k d’amortissement, votre PV vaut 105, mais elle sera compensée par les amortissements différés, pour 85k.

Donc vous serez taxé sur 105 - 85 = 20k.

Pour les apports en comptes courants, ils n’ont aucun effet sur la fiscalité.

Dernier point : dissoudre la SCI implique une mutation du bien, ce qui a un coût, et le réintégrer dans une nouvelle SCI aussi …

Rien n’est gratuit. C’est pour cela qu’avant de se lancer dans ces mécanismes, il faut consulter un pro, parce qu’une erreur minime peut engendrer des coûts … conséquents.

EDIT : juste pour justifier ce que je dis, le BOFIP

A interpréter strictement les termes du 1 du I de l’article 39 quindecies du CGI, la compensation ne peut être faite qu’avec le déficit de l’exercice même au cours duquel est apparue la plus-value à long terme, à l’exclusion, par suite, des déficits, reportables ou non, d’exercices antérieurs. Mais il convient d’admettre que la plus-value nette à long terme d’un exercice puisse être également compensée avec les déficits fiscaux qui demeurent reportables sur les bénéfices dudit exercice, y compris, par conséquent, les déficits afférents à des amortissements régulièrement pratiqués et réputés différés au cours d’exercices antérieurs déficitaires.

Bernard2K a écrit :

après avoir bien lu les différents exemples et calculs, je me fais les réflexions suivantes :
…

La SCI IS gomme les revenus … En fait, c’est un peu plus complexe que cela.  C’est comme pour une  entreprise classique : vous avez des notions qu’on ne retrouve pas pour un particulier, tel le résultat d’exploitation. L’amortissement vient annuler le résultat fiscal, mais le résultat avant amortissement, qui est une donnée primaire pour le banquier d’entreprise, reste cohérent et permet de montrer si la société génère des revenus réels par son activité.

Dans le cadre d’une société investissant successivement dans plusieurs biens, certes les revenus de l’associé ne seront pas impacté, faute de distribution, mais la société générant des revenus en interne et montrant une trésorerie croissante, dans le cas où la non fiscalisation repose sur l’amortissement, montre qu’elle peut assumer par elle même un nouvel investissement, sous réserve que ce nouvel investissement "ne mange pas" intégralement ces marges de manoeuvres.

Reste qu’effectivement, la marge maximale s’obtient en apportant dans la structure IS un bien dont la valeur à terme sera proche de la valeur comptable résiduelle. C’est le cas avec l’achat d’un US temporaire : à terme, il vaut comptablement 0, et il disparait donc n’a plus de valeur économique non plus.

Sur la SCI IR, la "lourdeur" administrative est bien moindre qu’à l’IS. En matière de comptabilité, l’expert comptable n’est pas nécessaire, à l’IR, et un simple relevé de compte dédié répond à l’obligation de disposer pour les associés d’un livre recette / dépense pour la SCI.

Concernant l’achat-revente, la SCI pas plus que le nom propre ne permette de faire efficacement, sans passer par le statut Mdb, de l’achat-revente sur du court terme. Mais de l’achat puis revente 10 ans plus tard, c’est de la gestion de patrimoine, et non plus une activité commerciale. La SCI est tout autant adaptée que le nom propre au plan fiscal et technique, mais apporte la souplesse de gestion des différents intervenants lorsque l’achat ne se fait pas seul …

Le principal problème de l’indivision reste, quoi qu’on enise, la licitation du bien si l’un des membres demande à sortir et que les autres ne peuvent lui racheter ses droits. Il n’y a aucun moyen d’y couper : le juge est contraint par la loi de prononcer la licitation.

A titre personnel, je dirai que si on investit seul, autant le faire en propre que de partir dans un montage impliquant un associé "parce qu’on veut créer une SCI" (d’autant que lorsqu’on part sur cette idée, c’est souvent parce qu’on croit à tord que ca apporte un avantage au plan fiscal ou bancaire, ce qui est faux). Par contre, pour un achat à plusieurs dès le départ, éviter l’indivision peut être un intérêt plus que suffisant pour opter pour une structure plus souple.

"Par contre, pourquoi ces murs devraient-ils appartenir à une SCI IS ? Est-ce qu’une SCI IR ou une possession en nom propre ne feraient pas aussi bien l’affaire ?"

C’est justement le montage SCI IR + Sarl d’exercice classique dont je parlais. La Sarl peut louer le local auprès de la SCI IR ou, selon l’intérêt de la démarche, la Sarl peut acquérir l’usage de la SCI IR à titre temporaire. Ce second montage était plus intéressant avant que la vente d’US temporaire soit considéré comme un revenu foncier taxable comme tel. Mais le montage reste possible.

Voici quelques cas concrets qui devraient vous aider à comprendre ce que j’ai voulu dire :

Soit un contribuable, célibataire (1 part), avec comme seul revenu 50 000€ de dividende.
S’il utilise le PFU, il payera 15 000€ (30% * 50000).
S’il opte pour l’imposition à l’IR, il payera 8600€ de prélèvements sociaux, et sera imposé au barème IR sur 30 000€ (avec l’abattement de 40%), donc paiera 3293€ (30%*(30000-27086) + 14%*(27086-9807)) d’IR, soit en tout 11893€.
(Dans tous les cas, il pourrait y avoir la PUMA à payer en plus.)
Mieux vaut donc pour ce contribuable avec TMI à 30% ne pas relever du PFU. CQFD.

Soit un autre contribuable célibataire avec 30 000€ de revenus pro imposables (salaires par ex), et 20 000 de dividendes. Celui-ci aura intérêt à relever du PFU.

Bernard2K a écrit :

Je mets ici quelques réflexions, pour qu’elles soient au bon endroit :

Dans cette comparaison avec calcul détaillé, il faudrait reprendre les calculs pour les adapter aux légers changements fiscaux qui ont eu lieu depuis. Si les auteurs des calculs et des graphiques ont encore le tableau excel et veulent bien s’y coller, ou si une autre personne se sent de le faire ça serait très utile pour tout le monde.

Dans une SCI IS, à long terme, on arrive forcément à un moment où vous n’aurez plus ou presque plus d’amortissements, donc à un moment on paie pas mal d’impôts malgré tout, ce qui risque de motiver à revendre ; mais on ne peut pas revendre à cause de la forte imposition sur la PV.

Quand on en est là, la seule solution pour refabriquer de l’amortissement est de faire une rénovation massive de l’immeuble ; on remet l’immeuble au goût du jour, on redonne de la valeur, et ces travaux étant amortis sur la durée de la catégorie à laquelle ils se rattachent, on refabrique de l’amortissement. Bien qu’il y ait peu de chances pour que cette rénovation soit "rentable" au point de vue strictement financier.

Je reprends cette réflexion pour l’approfondir :

Supposons deux cas :
Cas A : immeuble en bon état acheté 6250 €/m² (ex : Lyon). Le comptable enlève le terrain avec 20 % forfaitaire et amortit donc 80 % soit 5000 €/m².
Cas B : immeuble acheté 1000 €/m² (ex : Béziers). Le comptable enlève le terrain avec 20 % forfaitaire et amortit donc 80 % soit 800 €/m².

Supposons, pour simplifier, que le comptable considère que la valeur de l’immeuble se partage en 50 % de gros oeuvre amorti sur 30 ans et 50 % de second oeuvre amorti sur 15 ans.

Au bout de 15 ans, les amortissements chutent fortement, la fiscalité décolle. Du coup, on fait des travaux de rénovation complète, pour 1000 €/m². Ces travaux sont à nouveau amortis sur 15 ans. On remarque que l’effet de ces travaux sur la valeur de l’immeuble n’est pas du tout la même :

Dans le cas A, la VNC et les amortissements restent nettement plus faibles qu’avant. VNC après travaux : 1250 € de terrain + 1250 € de la moitié restante du gros oeuvre +1000 travaux récents = 3500 €. On est loin des 6250 € de l’achat. Donc, en cas de revente, on se prépare une forte imposition sur la PV.

Dans le cas B, les travaux ont fortement reboostés les amortissements, au point de dépasser la valeur vénale (VNC après travaux : 200 € de terrain + 200 € de la moitié restante du gros oeuvre +1000 travaux récents = 1400 €). Or, si marché constant, la valeur vénale de l’immeuble rénové est toujours de 1000 €. Je suppose que le principe de prudence obligerait le comptable à inclure une provision pour dépréciation de 400 €/m², de façon à ce que la VNC de l’immeuble soit 1000 €/m², mais bon, peu importe.

Ma conclusion :
- plus on est dans une ville où le marché de l’immobilier est à des prix bas, plus des travaux de rénovation à neuf vont permettre de recharger efficacement les amortissements, donc de garder une fiscalité douce durant la détention et une imposition douce sur la PV à la revente.
- plus on est dans une ville où le marché de l’immobilier est à des prix élevés, moins des travaux de rénovation à neuf vont permettre de recharger efficacement les amortissements, ce qui veut dire davantage de fiscalité durant la détention de l’immeuble, et méga-imposition sur la PV à la revente.

D’où il se déduit : si on est dans une ville relativement bon marché (je dirais jusqu’à 2000 €/m²), la SCI IS est un bon outil, à condition de faire les travaux nécessaires pour garder l’immeuble en parfait état, ce qui permet de recharger les amortissements.
Mais, dans les villes où l’immobilier est très cher, le problème est qu’on n’arrivera pas à recharger les amortissements, et qu’on aura plutôt intérêt à rechercher d’autres dispositifs fiscaux : LMNP, LMP, Cosse ancien, Denormandie, etc.

Cela vient tout simplement du fait que, dans les villes chères, le prix d’achat initial n’a que peu de rapport avec le coût de la construction et le coût de la rénovation. Donc, une fois qu’on a amorti cette "aubaine" de prix d’achat très élevé, générant beaucoup d’amortissements, on ne les retrouve plus jamais.

Dans une ville chère, un LMNP peut revendre pour racheter un nouvel immeuble et renouveler ainsi son stock d’amortissement, mais la SCI IS se retrouve coincée avec son immeuble amorti qu’il serait très coûteux de revendre, à cause de l’impôt sur la PV qui est calculé sur la VNC.

Notez que, dans ces villes chères, puisque le prix d’achat initial est sans lien avec la valeur de la construction, le comptable devrait dire : "la valeur de l’immeuble ne vient manifestement pas du coût de la construction, donc elle vient de sa localisation, donc du terrain ; donc, sur Lyon, sur un prix d’achat de 6250 €/m² je vais compter 2000 € de valeur de l’immeuble à amortir et 4250 € de valeur de terrain, non amorti." Dans ce cas, mes réflexions ci-dessus n’auraient plus lieu d’être. Sauf que, si le comptable faisait cela, il se ferait lyncher par ses clients, qui veulent de l’amortissement ! Donc il continue d’appliquer mécaniquement 10 ou 20 % pour le terrain, ce qui conduit à surévaluer le coût de la construction, donc à produire des amortissements anormalement élevés, donc des clients qui sont contents au début mais qui pleurent au fur et à mesure que les années passent et que la fiscalité augmente, avec une "barrière" à la revente, constituée par l’impôt sur la PV, qui est un peu plus haute chaque année !

Dernière modification par Bernard2K (21/04/2020 10h19)

Cela est possible mais c’est de la très haute voltige ….

Il faut dans ce cas acheter le bien via une SCI IR et ensuite faire un rachat temporaire d’usufruit par la structure IS.

Cela nécessite des fonds disponible , le bon conseil d’un comptable et avocat fiscaliste.

Car nous sommes très très proche de l’abus et de la volonté du contribuable de contourner l’impôt.

Il faut que la structure qui achète l’usufruit fasse un bénéfice car sinon c’est de l’abus de confiance pour le gérant pour une opération déficitaire

Dernier point si la SCI IR achète un bien à crédit , elle va faire une cession temporaire d’usufruit à 40 % de la valeur , elle pourra rembourser le prêt pendant un temps mais après elle fait comment vu que les revenus vont directement à la SCI IS ?

Franchement , j’avais regardé et vu  avec mon comptable disons pour faire simple que le jeu n’en vaut pas la chandelle surtout que le risque de se brûler est important

A la lecture des messages précédents, on comprend certains avantages du montage décrit par HeureuxUlysse. Je crois qu’il faut aussi identifier (et être conscient de) certains inconvénients :

En effet, si, quelques années après avoir mis en place un tel montage, on change d’objectif et souhaite vendre l’immeuble pour se lancer dans un autre projet, ça risque d’être compliqué et couteux. Bref, ce montage fait perdre de la "liquidité" à l’immeuble.

Avec ce montage, si vous (celui sur la tête duquel est l’usufruit viager acquise par la société à l’IS) vivez beaucoup moins ou beaucoup plus longtemps que ce qu’indiquait votre espérance de vie :
    - si vous vivez bien moins longtemps, la société à l’IS comptabilisera une perte conséquente, et devra  constater une perte exceptionnelle de ce qu’il restait de valeur comptable pour l’usufruit au jour de votre décès (elle ne percevra plus les revenus de l’immeuble après votre décès, mais elle a décaissé un montant qui les prenait en compte en acquérant l’usufruit). Cette "perte" est compensée en (petite) partie par les économies d’IS que cette société pourrait faire (si elle a assez de bénéfice par ailleurs).   
    - si vous vivez bien plus longtemps, la société à l’IS continuera à percevoir les revenus de l’immeuble jusqu’à votre décès, et donc encaissera bien plus que le le montant qui était prévu quand elle a acquis l’usufruit. Sur ces revenus, elle paiera de l’IS. Sa valeur augmentera (en l’absence de distribution de cette valeur en dividendes), ou votre patrimoine augmentare (si dividendes, avec taxation), et une partie (celle après impôts) de la valeur en question augmentera l’assiette taxée lors de la succession.

Certaines de ces alternatives pourraient s’avérer pénalisantes. Et ce n’est pas vous qui choisissez laquelle deviendra la réalité.

Il conviendrait d’évaluer l’ensemble des flux, en tenant compte des frais et impôts, pour déterminer combien il restera alors pour vos héritiers après paiement des droits de succession, dans chaque cas, et aussi dans le cas où vous décéderiez exactement après la durée de votre espérance de vie, et aussi dans les scénarios où vous auriez fait "autre chose" de cet immeuble (par ex en donner dès le départ la NP à ceux qui deviendront vos héritiers), avec certaines hypothèses (quels héritiers, quels taux IS poru la société IS, quel =TMI IR pour vous, etc.) , sachant que le résultat pourrait être sensible à de nombreux paramètres.
C’est uniquement ceci qui indiquera si ce montage un peu compliqué est vraiment avantageux (et si l’avantage "vaut la peine" d’autant se compliquer la vie (sachant que, si pour vous c’est maitrisable voire ça vous amuse, pour vos héritiers/successeurs ça pourrait bien être un véritable casse-tête).

En résumé, 3 inconvénients identifiés : perte de liquidité sur l’immeuble, aléas sur la durée de vie de celui sur la tête duquel est l’usufruit, et complexité à assumer et potentiellement léguée avec la succession.