SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé…

En s’appuyant sur le démembrement, serait il possible de loger uniquement l’usufruit dans la structure IS ? Soit a l’achat, soit en revendant la nue propriété à un personne physique ou une sci ir?

Je n’ai rien compris au message de 17h49 de Philippe30, qui ne me semble pas du tout  répondre aux question de celui de Kingflan de 17h25 (qui envisageait que la SCI IS achete la pleine propriété, puis nue-propriété propriete à une personne imposée à l’IR).

Comme une cession d’usufruit temporaire (ce que Philippe30 semble envisager) serait lourdement imposée (en étant fiscaliser comme un revenu foncier du produit de la cession), ce n’est quasiment jamais une opération avantageuse (sauf si l’objectif est d’enrichir le fisc)

Pour réagir aux suggestions de Kingflan :
1) Acheter au sein d’une société à l’IS, la PP pour vendre ensuite la NP (à une personne ou société imposée à l’IR, qui attendra 30 ans pour le revendre sans imposition sur la PV), et amortir l’US temporaire qui serait conservé par la société à l’IS, comporte différents inconvénients, en particulier :
  - il faudra payer des droits sur les 2 cessions, ce qui en réduit beaucoup l’intérêt économique;
  - il faudra pouvoir expliquer les motivations de l’opération, dans l’intérêt de chacune des entités, et elles ne peuvent pas être principalement fiscales.
2) Acquérir le bien démembré (l’US par une structure à l’IS, la NP par une entité à l’IR) est envisageable, mais présente des incertitudes. Certains juristes craignaient notamment que ça ne soit assimilé quelque part à une cession d’usufruit temporaire (par le vendeur du bien, ou l’acquéreur de la NP) et donc puisse faire l’objet d’une redressement. C’est sur la base de telles craintes (et pour surprotéger les NP) que certaines sociétés de gestion de SCPI (au moins Amundi Immobilier,  cf une réponse orale en AG) empêchaient même il y a quelques années l’émission de parts de SCPI démembrées. J’ignore si elles ont toujours cette crainte, et si elle est fondée.

Effectivement ce monsieur a l’air très sympathique et plein de bonnes idées


Je crois que le montage évoqué est  bien locatif enPP dans une sci IR et cession de l’usufruit de cette sci IR dans une sci IS

Le maximum pour une société est un usufruit de 30 ans.

D’un point de vue pratique, je vous propose de voir comment tirer profit de l’exposé ci-dessus :

1. Vous possédez un immeuble
2. Vous apportez l’immeuble à une Société civile à l’IR.
3. Vous cédez l’usufruit des parts de la Société civile à l’IR (viager, constitué sur votre tête, ou celle de votre conjoint, ou les deux, et estimé de façon économique non selon l’article 669 du code des impôts qui sur-volarise habituellement la nue-propriété et qui est obligatoire en cas de libéralité) à une société à l’IS.
--> Conséquences :
. Vous amortissez l’usufruit chèrement valorisé (mais honnêtement bien sûr) au sein de la société à l’IS --> vous diminuez l’assiette de l’impôt de la société à l’IS (qui a indirectement les revenus de l’immeuble)
. Selon l’article 238bis k du CGI, lorsqu’une société à l’IS détient l’usufruit de parts de société à l’IR, les résultats de la société soumise à l’IR sont calculés selon les règles de …l’IS. ---> Et donc vous pouvez alors amortir l’immeuble au sein de l’entreprise à …l’IR.
4. Vous avez écrasé vos bénéfices de charges d’amortissement (doublement, usufruit et immeuble), il ne vous reste plus qu’à prélever les cash flow sur les comptes courants.

Peut également se décliner sous la forme d’un emprunt direct de la Société civile à l’IR pour acheter l’immeuble et on passe directement à l’étape 3.

L’idée étant d’aller jusqu’à votre décès (ou celui de votre conjoint), l’usufruit prend alors fin par extinction, la société civile à l’IR peut être cédée par vos héritiers selon le régime de l’IR, avec l’abattement qui va bien.

Un autre moyen de retirer des liquidités de la société à l’IS, serait de ne verser aucun dividende, d’affecter tous les bénéfices en réserve, puis de faire une diminution du capital par un rachat des parts par la société elle-même en vue de son annulation (l’assiette de l’impôt sur les plus-values sera alors inférieure à celle des dividendes, puisque vous déduisez le prix des parts au moment de la création de la société), ou mieux si vous avez des enfants, vous donnez la nue-propriété de parts de la société à l’IS à vos enfants, en vous gardant l’usufruit, avec une clause qui stipule que l’usufruit se reportera sur le prix en cas de vente (absolument nécessaire, sinon le prix sera divisé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en cas de vente, ce qu’on ne veut pas), puis dans un deuxième temps, vous opérez la réduction de capital de la société à l’IS par rachat de ces mêmes parts.

--> Conséquence : la société à l’IS rachète à vous et au nu-propriétaire les parts démembrées de sa propre société pour les annuler, le prix est versé à l’usufruitier (vous) grâce à la convention d’usufruit signée avec le nu propriétaire (les enfants), déposée chez le notaire (impératif) , et vous avez un quasi usufruit sur une somme d’argent (vous récupérez ce vous avez donné, sans que ce soit considéré comme une donation indirecte, vous faites ce que vous voulez de la somme d’argent). Pourquoi n’est ce pas une donation indirecte? Car il y a une créance de restitution au bénéfice du nu-propiétaire (qui se trouve être vos héritiers) à votre succession, donc il y a effectivement appauvrissement de votre part (au sens du code civil,et du CGI, vous ne récupérez pas ce que vous avez donné)  ---> Double avantage :  vous augmentez d’autant, de fait, l’abattement sur les droits à payer à votre succession pour votre héritier nu propriétaire, grâce à cette créance de restitutione; Pratique validée par la cour de cassation si j’ai bien tout compris des interventions de notre sémillant professeur Hovasse.

Attention, à :
. Bien respecter l’ordre des opérations
. Rédiger comme il convient l’objet social de chaque structure, et bien identifier les objectifs civils. Si ces montages sont validés par la cour de cassation, ils méritent une attention et un formalisme sans faille pour éviter l’abus de droit.

Merci d’avoir fait la démarche d’identifier les inconvénients à cette stratégie.

Les principaux que je vois sont effectivement la complexité , 100% d’accord:
. Nécessite 2 structures de société, et impose une comptabilité formelle sur chacune d’elle, y compris celle à l’IR. Il faut donc que la valeur de l’immeuble et notamment des revenus qu’il génère le justifie.
. Nécessite le support d’un bon CGP (ou juriste) pour faire les opérations en bonne forme et dans le bon ordre pour éviter tout risque d’abus de droit.

Concernant la perte de liquidité : il n’y a pas de problème si on veut vendre l’immeuble. En effet, ce sont les parts de la société à l’IR qui sont démembrées, pas l’immeuble. Rien n’empêche la dite société à l’IR de vendre le bien et d’investir sur tout autre bien frugifère par exemple
Si le but est de donner le bien, alors rien n’empêche de donner la nue-propriété des parts de la société civile à l’IR, cela coutera même moins cher en taxes que de donner la nue propriété du bien (puisqu’on pourra appliquer une décote d’illiquidité sur les parts de la société), on peut même donner l’essentiel des parts en NP et s’en garder quelques unes en pleine propriété avec des droits de vote élargis qui permettent de garder le pouvoir (voire les éventuels revenus).
Si le but est de donner les revenus du bien, vous l’avez déjà fait puisque vous avez déjà cédé l’usufruit de l’enveloppe qui contenait le bien immobilier.

Concernant l’aléa de la durée de vie : Etudions précisément les 2 cas.

1. Vous décédez avant la date prévue par les tables de mortalité qui ont permis de chiffrer la valeur de l’usufruit. : la société à l’IS fait une perte, mais la société à l’IR fait le gain inverse; le gain de la société à l’IR est non taxé puisqu’extinction de l’usufruit, la perte de la société à l’IS ouvre droit à couvrir d’autres gains éventuels en avant, voire en arrière (espèce d’avoir fiscal). Je ne vois pas le problème, au contraire. N’oublions pas que les associés des 2 sociétés sont les mêmes…

2. Votre bonne fortune vous amène à décéder plus tard que prévu : La société à l’IS n’aura plus d’usufruit à amortir, soit, et alors ? Vous avez gagné un grand nombre d’années sans fiscalité que vous n’auriez jamais pu faire sans ce "montage". Sur les quelques années qui vous resteront à vivre, les fruits du bien immobilier seront taxés à l’IS.

De multiples possibilités s’ouvrent alors à vous :

2.1 Vous avez besoin d’argent, (mais n’oublions pas que vous avez reçu le prix de l’usufruit des parts de la société à l’IR des années auparavant que vous avez pu placer dans n’importe quel autre bien frugifère…, que vous êtes très agé, avec des besoins probablement diminués)
Et alors soit vous versez des dividendes, et payez les taxes associées, soit vous faites un rachat de parts de la société à l’IS par la société à l’IS en vue de les annuler et vous payez un peu moins de taxes. Soit votre société à l’IS revend l’usufruit des parts de la société à l’IR, (à une valeur très faible puisque basée sur votre espérance de vie alors très faible) à la société à l’IR ou à vous même par exemple, et vous clôturez la société à l’IS, dont le boni de liquidation financera….l’usufruit des parts de la société à l’IR.

2.2 Vous n’avez pas vraiment besoin d’argent supplémentaire pour vivre (cas le plus probable, puisque jusqu’à présent, vous viviez sans…)
Et la de multiples possibilité s’ouvrent à vous en fonction de vos nouveaux objectifs :
. Mettre les résultats en réserve 2 années sur 3 par exemple et donner la nue propriété de la société à l’IS à vos enfants. 
. Décidez d’une distribution inégalitaire des bénéfices au profit d’enfants auxquels vous aurez préalablement donné des parts de la société puis décidé d’y accorder des droits financiers élargis (golden share, ou parts de préférence), et vous commencez alors à donner en franchise de droit aux enfants qui en ont besoin.
. Etc…

Rien n’empêche par exemple de combiner cette stratégie avec une donation de nue-propriété d’une société ou de l’autre aux enfants, voire encore mieux de stipuler dans la donation qu’en cas de vente des parts données, l’usufruit se reportera sur le prix de vente en quasiusufruit, ce qui signifie en clair, que si vous vendez les parts démembrées (même dans le cas extrême ou vous faites racheter les parts par la société elle-même par exemple), l’usufruitier (vous) touchera la totalité de la somme à charge de créance du même montant au profit des enfants nu-propriétaire au moment de votre succession… Vous avez donné en franchise de droit, tout en conservant le bénéfice de la somme d’argent votre vie durant.
En clair, de multiples possibilités restent ouvertes pour répondre à des objectifs qui changent.

Au delà du décès :
Je ne vois pas vraiment quelle complexité on lègue. Il suffit de clôturer la structure à l’IS dès le décès, de récupérer le boni de liquidation; Et pour la structure à l’IR, soit les héritiers veulent la garder, soit ils vendent le bien immobilier en profitant des abattements et clôturent la société à l’IR dans la foulée.
Les héritiers auront le choix, utiliser ou non les structures.

ceci exposé, 100% d’accord, le principal inconvénient reste la complexité de mise place, pour les autres inconvénients, je reste à convaincre.

Dernière modification par HeureuxUlysse (26/04/2020 11h03)

Ce n’est effectivement pas une stratégie que j’ai mise en place, je souhaitais simplement soumettre à la sagacité des intervenants cette proposition de solution qui me semble bien répondre à l’interrogation Kingflan :

"En s’appuyant sur le démembrement, serait il possible de loger uniquement l’usufruit dans la structure IS ? Soit a l’achat, soit en revendant la nue propriété à un personne physique ou une sci ir?"

En fait, je gère mon patrimoine tout seul, je suis passionné par la gestion de patrimoine et ai commencé à creuser le détail des aspects juridiques depuis un peu plus d’un an.
Et de découvertes en découvertes, je réalise qu’il y a de multiples possibilités articulées autour du démembrement, des techniques sociétaires, du droit des libéralités (successions/donations), de l’assurance vie, des régimes matrimoniaux, et dernièrement du bail emphytéotique (outil préhistorique mal connu mais qui peut être utilisé comme une alternative plus performante que le démembrement dans une optique de succession), et d’une combinaison de l’ensemble.

Au travers d’échanges comme celui-ci, je partage et recherche le challenge.

Mes sources principales (entre autres) :
. Videos d’Henry Royal  --> Excellent, très complet et didactique notamment sur le fonctionnement sociétaire, sur les techniques de transmission.
. Videos d’Henri Hovasse  --> Tout aussi excellent, rentre moins dans le détail, quelquefois ésotérique mais passionnant dans le déroulement d’une stratégie qui combine plusieurs aspects

. Livres de Michel Leroy : les grandes stratégies fondées sur le démembrement,les grandes stratégies fondées sur l’assurance vie ( Niveau juridique plutôt élevé, il faut le lire plusieurs fois…).
. Montages juridiques & habileté fiscale d’Antoine Malgoyre : plus pour voir ce qu’il ne faut pas faire que ce qu’il faut faire (un peu frustrant)
. La gestion de patrimoine d’Arnaud Thauvron : un livre complet sur la gestion de patrimoine (destiné aux étudiants).
. Mélanges en l’honneur du professeur Henri Hovasse, Le plus technique de tous, multiples sujets, demande un bon niveau juridique, pour les théoriciens, mais de très bons sujets. (Société, fiducie, Extranéité, démembrement, assurance vie, droit fiscal, droit de la famille).
. Recueil de solutions d’examens professionnels, cas pratiques et examens du notariat, tome 2 droit de la famille, collection Defrenois, pour ceux qui veulent tout comprendre des conséquences des libéralités des régimes matrimoniaux, et de l’indivision. Evidemment d’un bon niveau technique, mais super bien construit avec de multiples cas, et la solution de tous les exercices.
….

Vous avez raison, il faut un minimum de patrimoine pour justifier les frais de 2 structures sociétaires, et il est important d’avoir conscience qu’il convient d’être précis, de bien respecter les formes, et qu’il y a des frais indirects à ne pas oublier.

Je vous rejoins sur une certaine complexité (mais la complexité est surtout dans la compréhension) et que le support d’un homme de l’art n’est pas superflu.
Ceci étant, une fois que vous lui amenez la stratégie, il n’y a pas tant à faire.
Pour lui, c’est simplement lire les 2 ou 3 derniers arrêts de cassation qui sont intervenus sur ce sujet précis (s’il ne les connait pas), mais c’est plus simple et moins long que de rédiger des statuts sur mesure pour une société par exemple.

Quant à l’usufruit viager, aucun risque, la position a été validée et par la cour de cassation et par le Conseil d’Etat, donc la cession se fera sur une taxation sur la plus value, pas de taxation sur le revenu.
Impossible pour l’administration fiscale de requalifier cela. On ne parle pas de jurisprudence de cour d’appel, ni même d’un cas particulier d’une cour de cassation; C’est beaucoup plus solide.
Pour le changer, il faudrait une réécriture de l’article 13.5 du CGI (ce qui peut arriver, et arrivera surement un  jour, mais il sera trop tard pour l’appliquer en rétroactif), en aucun cas cela ne peut être soumis à interprétation d’un inspecteur quelconque des impôts.

Quant à l’amortissement de l’usufruit, je ne vois vraiment pas sur la base de quel principe, on pourrait empècher une société d’amortir ce bien qui perd de la valeur de façon indiscutable tous les ans…
Ce serait une mesure qui remettrait profondément en cause le droit des sociétés.

Quoiqu’il en soit, vous pouvez toujours utiliser ce type de montage pour challenger votre conseiller en gestion de patrimoine…

Dernière modification par HeureuxUlysse (27/04/2020 12h57)

A titre personnel, j’ai également vu les quelques vidéos d’Henri Hovasse et d’Henry Royal que je trouve très intéressantes.

Michel Leroy est également grand fan de démembrement (j’ai sais quelque chose puisque j’ai suivi la formation CGPI qu’il dirige à l’université de Toulouse).

Une variante de la stratégie proposée par "HeureuxUlysse" que je suis en train d’étudier est justement la suivante :
- Création d’une SCI 1 (transparente) qui achète un bien en empruntant (actionnaires les conjoints 1% + la SCI 2 à 99%)
- Création d’une autre SCI 2 (transparente) qui possède les 99% des parts de la 1ère (actionnaires : les conjoints à 99% + 1% pour les enfants)
- Une fois créée, démembrement des parts de la SCI1 détenues par la SCI2 : nue propriété gardée par la SCI2 mais Usufruit transmis à une SAS ou une SCI à l’IS pour une durée à déterminer (plus longue que le crédit, disons 25 ans si emprunt sur 20 ans).

Avantages :
- Pendant le démembrement : imposition de la quasi totalité des revenus à l’IS (car principal actionnaire à l’IS)
- A la fin du démembrement : imposition des plus value selon la fiscalités des particuliers
- Création d’un patrimoine significatif pour ses enfants sans fiscalité à la sortie
- Pouvoir intégrer ses enfants mineurs dans une SCI sans recours au juge des tutelles car la SCI dont ils ont des parts n’emprunte pas (aménagement des statuts pour limiter leur responsabilité à leur apport … 10€)
- Une fois la SCI2 créée, on peut même leur faire la donation des parts des parents pour 0€ et sans entamer les donations (capital de 1K€).

Inconvénients :
- Frais de création X 2 sociétés
- Frais de comptabilité pour la SCI1 pendant 25 ans. On peut faire la compta de la SCI2 seul sans souci.
- Avoir une société à l’IS avant le montage, sinon il faudrait la créer et ça deviendrait une usine à gaz pour pas grand chose si elle n’avait que cet objectif.
- Il semblerait qu’afin de ne pas risquer la fictivité, la SCI2 doive détenir un patrimoine en pleine propriété et pas que la nue propriété de la SCI1. Des parts de SCPI pour quelques K€ devraient suffire. Il faut bien sur également qu’il y ait des AG tous les ans et qu’elle ait un compte en banque.

A mon avis, c’est un montage très puissant qui permet de transmettre à ses enfants et de les intégrer dans la gestion quand ils sont un peu plus grand.
Par contre c’est clair que ce n’est pas rentable pour de "petits" achats et qu’il faut une masse critique pour que ça devienne vraiment intéressant.

HeureuxUlysse a écrit :

Mais attention, concernant la cession de l"usufruit, vous tombez sous le coup de l’article 13,5 du CGI, puisque votre SCI 2 est transparente (donc qui relève des articles 8 et 8 ter), et le produit de la vente de votre usufruit sera taxé à l’impôt… sur le revenu.

Oui, mais le produit de la vente sera calculé sur la VNC … soit pas grand chose.
En gros quelques centaines d’€ si le capital social est de 1’000€.

Merci pour votre retour Bernard.
Non je parle bien d’une SCI transparente, je pense que les SCI créées rentrent bien dans l’application de l’article 1655 ter. Pourquoi pensez vous que ce ne serait pas le cas ?

Sinon pour la SCI à l’IS, oui elle n’amortira que l’usufruit, mais la SCI1 amortira l’immeuble.
La SCI à l’IS n’a pas d’intérêt dans ce montage (même de l’IS en plus pendant quelques années de l’année 10 à l’année 20 en gros car résultat comptable>0€ mais tréso<0€) avant les dernières années de détention de l’usufruit.
En gros, elle paie 500€ pour l’usufruit, a des économies d’IS les premières années, puis paie de l’IS alors qu’elle n’a aucune rentrée d’argent. Par contre sur les dernières années, elles encaissent des dizaines de K€. Au final le TRI est très bon.

FLYZ57 a écrit :

Pouvez éclairer ma lanterne?
Lors de la cession de l’usufruit des parts, la totalité des flux fonciers attendus vont être immédiatement imposés dans les mains des associés de la SCI IR ?

Ici, vu que l’usufruit est viager, il n’est pas temporaire, donc est imposable sur la plus value, pas sur les flux à venir. Or la plus value est nulle, elle fait suite à l’apport.

Erwan a écrit :

Oui, mais le produit de la vente sera calculé sur la VNC … soit pas grand chose.
En gros quelques centaines d’€ si le capital social est de 1’000€.

Bien vu,

Je crois que pour le coup, je me concentrerais sur la diminution de ce qui me semble constituer des indices d’abus fiscal, à savoir :
. Création concomitante des structures
. Faible apport des associés
. Intérêt civil non explicite
. Manque de ressource sur une société

On pourrait par exemple,
. SCI 1 constituée par les parents à 100%, objectif civil : société familiale pour constituer un patrimoine immobilier sur le long terme (objectif retraite, protection conjoint, etc..)
. 6 mois après, on crée la SCI 2, avec les enfants majoritaires, à qui on aura fait un don manuel préalable (d’un montant pas forcément élevé, mais qui permet d’être majoritaire en capital), et les parents apportent 99% des parts de CS1 (faible valeur nette), et deviennent minoritaires en voix de CS2.  Les parents s’accordent des parts à droit de vote plural pour garantir le fonctionnement de la société civile. Objectif civil : Constituer une société pour les enfants, dans une optique de long terme.
. Cette SCI 2, achète une poignée de SCPI de rendement, via un contrat de capitalisation, c’est le bien frugifère qui écartera la présomption de ficitivté de la société par manque ressource, dans un cadre fiscal privilégié.
. La SAS, soit elle est préconstituée, avec une activité préexistante et alors on limite grandement le pb,
. Sinon, on peut la créer 3 mois après, par des apports faibles (si pas le choix) avec parents associés, et l’usufruit de 99% SC1 lui est cédé, et c’est là qu’il convient d’être créatif quant à l’intérêt de la SAS autre que fiscal… Je pense que le noeud serait à ce niveau. Une possibilité serait de placer Mr majoritaire dans SCI1, et Mme majoritaire dans SAS, pour donner une consistance civile (dès lors que Mr et Mme ne sont pas en communauté), serait pas mal d’y placer également quelques biens frugifères de capitalisation qui ajoutent à l’intérêt de la SAS pour les parents via apport en compte courant (un intérêt autre qu’un montage fiscal pour échapper à l’imposition de revenus fonciers)…

Merci à Erwan pour cette stratégie originale.

Erwan, le 27/04/2020 a écrit :

Non je parle bien d’une SCI transparente, je pense que les SCI créées rentrent bien dans l’application de l’article 1655 ter. Pourquoi pensez vous que ce ne serait pas le cas ?

Je persiste et signe. Prenez la peine d’approfondir "transparente" et "translucide" au sens fiscal, de bien regarder à quels cas le 1655 ter s’applique (avec des exemples), et vous verrez que vous vouliez parler de sociétés translucides. En l’occurrence, c’est vous qui manquez d’information sur ce sujet, donc c’est à vous de faire ces recherches.