En ce qui concerne le montage fiscal, je n’ai rien de mieux que ce qui a été conseillé par l’avocat à proposer. Mais je ne suis pas du tout spécialiste de ce genre de montage, et, si j’avais à m’y lancer, je prendrais pas mal d’autres avis, et surtout je m’efforcerais de comprendre moi-même les alternatives (il faudrait déjà commencer par les identifier….) et leurs avantages/inconvénients potentiels.
Il faut sans doute isoler le plus possible l’activité du patrimoine personnel de Plume313 aussi bien au niveau responsabilité (mais ça ne sera pas complètement étanche, car les banques demanderont sans doute des garanties sur le patrimoine perso de Plume313, et comme gérant sa responsabilité pourra sans doute être recherchée aussi si un créancier estime que la gestion a été défaillante) que fiscal (pour que, si tout se passe bien, le bénéfice ne soit pas imposé à l’IR et aux prélèvements sociaux, et reste dans une société où il pourra -après paiement de l’IS- être investi ensuite dans d’autres opérations).
Moi aussi, vu le niveau d’incertitude sur l’opération, et donc le risque pris (qui est de perdre une partie voire la totalité des 500k€ investis, voire plus car comme gérant les créanciers poursuivront sur biens propres), le temps consacré et le stress à encaisser, viser une marge potentielle de 200k€ me semble trop peu pour que l’opération en vaille la peine. Il faudrait espérer gagner bien plus (au moins 500k€ si tout se passe comme anticipé, et avoir déjà lister les aléas, et en avoir levé la plupart) pour que je me lance la dedans, car je sais d’expérience qu’il y a des aléas qui rendent la plupart du temps le résultat final d’un projet moins alléchant que les prévisions ne le laissaient entrevoir. Plume313 étant du métier, j’imagine qu’il connait ces aléas bien mieux que moi, et à l’habitude de s’en occuper.
La liste des aléas (je ne la liste pas pour décourager Plume313, qui en est sans doute bien conscient et les a pris en compte) est longue :
- difficulté (ou même simplement retard) pour vendre les maisons au prix anticipé
- dépassement du prix de revient anticipé (pour toutes les causes possibles et imaginable pouvant intervenir lors d’un tel projet)
- retard dans le projet (pour de multiples causes : retard dans l’obtention des autorisations, des homologations post-construction, sous-traitant défaillant, intempéries, chantier arrêté par une autorité tierce, etc.)
- malfaçons non détectées à temps
- tous les risques sociaux associés à une entreprise
- etc.
Au niveau du financement, soit Plume313 a déjà un accord presque définitif d’une banque (pour des raisons qu’il n’auraient pas décrites), soit il va devoir l’obtenir, et alors un apport de 500k€ risque de ne pas être suffisant pour obtenir un financement avec l’intention de ne commercialiser les maison qu’après leur construction (la banque ne débloquera les fonds nécessaire pour construire que s’il y a déjà des acheteurs pour une bonne partie des maisons, ou si Plume3131 peut apporter d’autres garanties).
Je pense qu’il serait mieux de commercialiser les maison avant de les avoir terminées (autant pour le financement que pour permettre aux acheteurs de les personnaliser un minimum, voire un maximum). Pour quelle raison ne pas le faire ? (il faut faire la maison qui plaira le plus à l’acheteur, pas à Plume313)
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