Achat d'un immeuble et division en lots : quelles déductions pour les travaux ?

hugome · #1

Bonjour a tous,

Je viens vers vous pour avoir un conseil/stratégie sur un achat d’immeuble.

J’ai visité un immeuble de 400 m2 dans une ville moyenne de 40000 habitants composé de 4 apparts d’environs 90 m2 chacun . Les appartements sont vétustes et de nombreux travaux sont a réaliser .

Le projet n’est rentable qu,en divisant chaque appartement en 2 pour en avoir 8 ( possibilité de création de parking )
Le hic est que je ne peux pourrai pas faire de déficit car je rediviserai l’immeuble ( enfin d après ce que j’en ai compris ) et vu le montant approximatif des travaux (250k€) cela serait dommage …

Pensez vous qu’il y aurait un autre moyen pour pouvoir déduire ces travaux ?
J’ai pensé au dispositif pinel mais j’avoue ne pas être fan de ces dispositifs …

Merci

Mots-clés : deficit, immeuble, travaux

Stocri · #2

bonjour,
la transformation de 4 a 8 appartements s apparente a des travaux de reconstruction non deductibles.
la seule possibilite est eventuellement de diviser un seul appart en 2 car cela peut etre tolere.
autrement vous pouvez creer 8 apparts et faire de la location meublee si il y a de la demande. cela est possible et sera certainement. interessant (lmnp) avec possiblite d amortir les travaux
cordialement
stocri

hugome · #3

Merci j’avais aussi pensé au statut lmnp je ne sais pas si la demande est suffisante j,ai par contre peur d’avoir un turnover important sur 8 apparts avec une gestion plus délicate… Mais il est sur que sur le papier c’est la meilleurs solution en rentabilité .
Après avec une sci a l’is je peux aussi amortir les travaux normalement ?

DDtee · #4

La colocation peut être une piste pour rénover et amortir travaux et acquisition (lmnp) sans diviser. Aussi vous faut-il savoir si le marché existe dans cette ville ? Pas certain que cela soit applicable à l’ensemble de l’immeuble…

Diviser déclencherait également des taxes parking (sauf si vous avez des stationnements pour tous ou si la ville ne l’applique pas, dans cette strate 40mhab, très rare) et ça peut faire mal !

hugome · #5

Taxe parking de 6000€ / appart mais déjà 4 places faites et possibilité d’en faire 4 autres donc ça c’est ok .
Pour la colocation je ne pense pas qu’il y ait le marché mais je vais creuser la piste de t2 en meublé .

Lavande63 · #6

As-tu déjà un bien en location ?

toudoucement · #7

Est-ce que les 400 000€ demandés ne sont tout bêtement pas exagérés?

hugome · #8

Lavande63 a écrit :
As-tu déjà un bien en location ?

oui pourquoi ?

toudoucement a écrit :
Est-ce que les 400 000€ demandés ne sont tout bêtement pas exagérés?

Je ne vois pas d’ou viennent les 400 000 euros ?

toudoucement · #9

pardon c’est 400 m²,4 appartement,40 000 habitants.
vous estimez le rendement locatif à combien avec 4 appartements?

Siocnarf · #10

Sans être obligé de faire du meublé, les travaux ne seraient-ils pas amortissables avec une SCI soumise à l’IS ?

048e · #11

Edit: Conversation bougée dans celle ci: le sujet est la possibilité de déduire des travaux "de création" en SCI à l’IS.

Bonsoir,

Je suis sur le point d’acheter une grande maison de 270m2 habitables + 90m2 de combles aménageables.

Il est fort possible que j’achète cet immeuble en SCI à l’IS, mais je m’interroge sur la possibilité de déduire les travaux de mon résultat.

En effet:
- la maison n’est pas en état d’être louée telle qu’elle, des travaux étaient donc nécessaires. Cependant, une division a lieu en même temps. Aucun mur porteur n’est changé, mais quelques nouvelles cloisons sont créés. Pose de nombreuses cuisines et sdb non existantes jusqu’à présent.
edit: Pour préciser plus: sol conservé, pas de nouvelles ouvertures extérieures, création de quelques cloisons placo, pas de toiture

- la création de logements dans les combles. La zone plancher existait déjà, mais était considérée comme "non habitable" (il n’y avait pas d’eau/d’électricité à cet étage).

Est-ce que ces travaux sont déductibles de mon résultat de SCI à l’IS ?

Merci d’avance

Dernière modification par 048e (02/01/2022 20h25)

vivierois · #12

Les travaux ne sont pas déductibles de votre résultat mais amortissables tout simplement car vous êtes en Sci is.
Vous semblez confondre quelques notions je vous invite à votre rapprocher de votre expert comptable ( que vous devez avoir puisque vous créez une sci is), il pourra certainement vous apporter son expertise

Vivierois

Bernard2K · #13

Dans une structure à l’IS, sont déductibles en charges (ou amortissables selon leur nature) toutes les dépenses concourant à l’objet social.

Il n’y a donc pas à se demander "est-ce déductible ?". TOUT est déductible. La seule question à se poser est "charge de l’année, ou amortissement ?".

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