Récupération d'un viager avec un locataire sans bail : que faire ?

Il y a toujours bail…mais oral, non écrit. Il n’en reste pas moins que le logement est régi par la loi de 89.

L’idéal serait un non renouvellement de bail signifié dés à présent pour la prochaine échéance, pour motif sérieux et légitimes, mentionnant l’article 15-I et évidemment la maniére dont le bien est rentré dans votre patrimoine.

Si vous ne prenez pas les devants, le risque est tout simplement que cela se retourne contre vous, notamment location d’un logement non décent (pénal, amende etc).

Pour votre bien, la surface erreur admise est de 8.61, soit moins que les 9. Dura led sed lex, 9m² c’est 9m².

Bonjour,

Je n’ai pas compris si vous occupiez le logement principal. Si c’est le cas, une sous location est peut-être possible ?
En bonus, il me semble que ce n’est pas imposable.

Autre solution: ajouter artificiellement de la surface avec un couloir qui deviens une entrée (a voir suivant la configuration?)

Frédéric

@frederic89

Fausse bonne idée. Pour un logement décent, c’est la pièce principale qui compte. Relire la réglementation.

Si le logement est déclaré indécent (par la mairie ou le prefet) le proprietaire a l’obligation de reloger l’occupant a ses frais. Comme je l’ai déjà indiqué en cas de pb c’est très problématique.

Bonjour,

Merci à tous pour vos réponses.
C’est clair qu’on va au devant de problèmes…

Nous n’étions pas au courant mais il était toutefois noté dans l’acte de vente au niveau d’un paragraphe "Réserve du droit d’usage et d’habitation" la mention suivante :

Observation étant ici faite que s’agissant de la chambre située au 6ème étage, il est consenti à Monsieur X un usufruit restreint lui permettant de l’occuper ou de la louer et d’en percevoir les loyers, si la loi le permet compte tenu des possibilités légales d’occupation.

On a pensé aujourd’hui à une autre solution un peu comme Frederic89 le suggère. Racheter un bout du couloir à la copro et l’incorporer à la chambre pour atteindre les 9m2.

Dans tous les cas, on va sur se mettre en rapport avec un avocat rapidement car c’est vraiment complexe comme situation.

Sinon, pour répondre à votre question Frederic89, nous n’y habitons pas encore. Les héritiers doivent libérer les lieux sous 3 mois. Nous allons ensuite y emménager (après de gros travaux). On n’a pas le choix, il faut absolument que cet appartement devienne notre résidence principale  par rapport à la plus-value à la revente.
Il est probable que nous le revendions assez rapidement, savez-vous SVP quel est le délai raisonnable d’habitation pour que le fisc ne conteste pas le statut de résidence principale ?

J’ai encore une petite question assez complexe…par rapport à l’ISF
Si ce bien n’est pas notre RP, on est au-dessus du seuil de 1.3M€.
S’il l’est, avec la décote des 30%, on repasse en-dessous (en minorant légèrement la valeur de l’appart).
D’après ce que je sais, quand on fait sa déclaration en juin, on estime son patrimoine au 01/01 de l’année en cours.
Or dans notre cas, l’appartement deviendra notre RP qu’en juin/juillet et non au 01/01.
Le crédirentier est décédé en décembre (j’aurais préféré en janvier !) et les lieux seront libérés en février. Je me dis que je peux (peut-être abusivement) considérer que l’appartement était toujours occupé au 01/01 et lui appliquer la même décote qu’un viager avec un crédirentier en vie. Ou a minima celle d’un appart occupé (20%)
Si j’ai envie d’être le plus réglo possible côté chambre de bonne, j’avoue être prête à être un peu plus border line sur l’ISF… On m’a souvent dit qu’une fois qu’on payait l’ISF, ce n’est pas si simple d’en sortir, c’est bien plus difficile de minorer ses biens immobiliers.
Si vous avez un avis sur cette question ISF, merci d’avance.

Bonne soirée.

Dernière modification par Sandra (14/01/2015 22h49)

Le Monsieur X auquel il est fait référence dans le paragraphe "réserve du droit d’usage et d’habitation" du contrat de vente (entre le créditrentier et Sandra) n’est-il pas plutôt le créditrentier lui-même (aujourd’hui décédé) ?

Bonjour,

Attention, j’aurais dû le préciser, Angevin a raison, Monsieur X c’est bien le crédirentier. Absolument pas le locataire heureusement !

On a accepté cette mention en pensant à l’époque (en 2005) que si la loi permettait de louer des chambres de moins de 9m2, ça donnait la possibilité au crédirentier de louer officiellement cette chambre.
Ce qui ne nous posait aucun problème puisqu’à terme, on savait que les loyers seraient pour nous et qu’on n’avait pas besoin de cette chambre. Ca permettait aussi de compléter les revenus du crédirentier.

Bonjour,
Avez-vous étudié la possibilité de louer cette chambre en tant que local de stockage par exemple et non comme logement loi de 1989 ?
Si le locataire l’a aménagé et y habite, c’est son choix.
Lui devient un locataire régularisé, et vous vous êtes couverte.
C’est juste une idée pour vous aider dans votre réflexion, je n’ai pas approfondi la faisabilité.

Bonsoir,

Merci pour vos réponses. Je vais effectivement consulter avocat et notaire pour essayer d’y voir plus clair.
Je n’avais pas pensé à la possibilité de le louer en local de stockage, je vais regarder ça.
Merci beaucoup!