Forcer une levée d'hypothèque avec une purge d'hypothèque ?

Bonjour à tous,

Je travaille actuellement sur une nouvelle opportunité immobilière très intéressante.

Le vendeur de l’appartement a acheté le bien il y a 10 ans à 220k€, en Franc-Suisse, puisqu’il travaille à Genève. En raison des évolutions négatives de l’euro/franc suisse, il se retrouve aujourd’hui à devoir rembourser 250k€ à la banque.

Le marché s’est tendu et il n’arrive pas à vendre à un prix raisonnable depuis maintenant 2 ans.

La situation ne va pas aller en s’arrangeant avec les nouvelles dispositions de la Suisse concernant le Franc-Suisse. Pressé et endetté, il a accepté de ma part une proposition à 120k€, sans nécessité de financement, ce qui lui assure une vente rapide (pas de condition suspensive de financement).

En prenant le temps et après rénovation, le bien pourrait se vendre 200k€. J’ai prévu une enveloppe de 20/30k€ pour rénover (RT2012, plomberie, chauffage, électricité …).

Le problème est que le vendeur a une créance (son crédit) de 250k€ auprès de la banque. Il s’agit donc de trouver une solution pour lui faire lever l’hypothèque, malgré un prix de vente ne couvrant pas intégralement ce dernier.

Bien entendu, le vendeur a demandé à titre informatif à la banque si cette dernière était prête à lever l’hypothèque à l’amiable, mais celle-ci a refusé. (rien d’officiel, juste un échange téléphonique).

Concrètement les chiffres sont les suivants :

- Il doit 250 k€ à la banque.
- Son 3ème pilier = 40 k€ (une sorte d’assurance. Lors de la vente, ses 40k€ viendront s’ajouter au prix offert par l’acheteur)
- En plus des 120 k€ de la vente, cela fait donc 160 k€ pour la banque.
- Le vendeur est prêt à s’engager auprès de la banque avec un crédit perso ou autre pour rembourser le résiduel), à la suite de la vente.

Sauf erreur de ma part, après l’offre officielle, le notaire proposera une levée d’ hypothèque amiable à la banque, et en cas de refus, il pourra procéder à une purge. Ainsi, suite à une offre inférieure au montant du crédit restant, les banques/créanciers peuvent adopter deux attitudes :

- Soit le créancier accepte l’offre de l’acquéreur et son droit est reporté sur le montant du prix, l’acquéreur devenant définitivement propriétaire d’un bien libéré.

- Soit le créancier estime que le prix offert ne représente pas la valeur réelle de l’immeuble et refuse l’offre de purge. Dans ce cas, il doit surenchérir et provoquer une revente sur cette surenchère. L’adjudication a lieu en une seule séance au cours de laquelle le premier acquéreur peut également surenchérir. Cette revente sur surenchère emporte purge de plein droit. (doit être fait dans les 40 jours)

Ainsi, le banquier ne pourrait donc pas s’opposer à la levée d’une hypothèque, mais seulement refuser la levée amiable. C’est seulement lors de la purge qu’il pourra demander une vente par adjudication (aux enchères).

Ainsi, avant de faire la proposition officielle devant notaire le vendeur souhaite expliquer au directeur de la banque la situation suivante :

- Soit il accepte de lever l’hypothèque à l’amiable pour une offre d’achat à 120k€, ce qui lui rapporte en réalité : 120 + 40 (3 ème pilier)= 160k€ + le reste en crédit perso.

- Soit il refuse, et il devra, lors de la purge d’hypothèque du notaire, organiser une vente aux enchères, dans les 40 jours qui suivent l’offre officielle. Cette enchère ne peut se tenir que sur 1 journée.

A savoir que l’appartement est en Haute-Savoie, dans un petit village de 300 personnes. Ainsi, peu de chance qu’un investisseur s’intéresse à cette offre dans ces conditions.

Selon moi, il est clairement plus intéressant pour eux d’accepter dès le début la proposition à 120k€, qui leur rapporte 160 k€.

Ainsi, pouvez-vous me confirmer :

- Qu’une banque ne peut pas s’opposer à la vente, mais seulement refuser la levée amiable et demander une vente par adjudication si elle trouve que le prix est trop bas ?

- Le délai de l’enchère serait de 40 jours et il ne pourrait y avoir qu’une seule enchère ? (pas plusieurs sessions)

- Si aucun acheteur ne surenchérit, nous pourrons conclure la vente à 120k€ ?

- Qu’il n’y aura pas de droit de suite et de transfert d’hypothèque sur le bien ?

Je vous remercie par avance.

Sources juridiques :

L’arrêt rendu par la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation le 18 juin 2008, n° 07-15129 Vente d’un bien grevé d’hypothèque
Art. 1589 du Code Civil
Art. 2461 du Codde Civil

Dernière modification par anapurna99 (17/01/2015 09h34)

Mots-clés : hypothèque, notaire, purge, vente par adjudication