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Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ?

Optimisation fiscale et revente de biens immobiliers : stratégies et risques

Cette discussion porte sur les stratégies d'optimisation fiscale liées à la revente de biens immobiliers dont le crédit est remboursé. Les membres s'interrogent sur la meilleure approche après le remboursement total du prêt immobilier, notamment face à la taxation des plus-values. Plusieurs options sont évoquées, dont la revente simple, le réinvestissement dans un autre bien, et la création d'une SCI (Société Civile Immobilière).

Un point central du débat concerne le rendement de l'investissement locatif après le remboursement du crédit. Les participants discutent de la pertinence de la revente pour réinvestir dans un nouveau bien à crédit, afin de profiter de l'effet de levier, contre la conservation du bien pour un rendement plus stable mais potentiellement inférieur après la prise en compte du coût d'opportunité du capital immobilisé. La diversification du patrimoine est également mentionnée comme argument en faveur de la revente et du réinvestissement.

L'utilisation d'une SCI pour revendre le bien à soi-même est largement débattue. Plusieurs membres soulignent les risques liés à cette stratégie, notamment le risque de redressement fiscal pour abus de droit si l'objectif principal est d'éluder l'impôt. La discussion met en lumière l'importance de la preuve de l'intention et la difficulté de prouver l'absence de volonté d'optimisation fiscale. La gestion du risque est donc un enjeu crucial dans le choix de la stratégie adoptée. Les participants mettent l'accent sur la nécessité de s'entourer de conseils professionnels (notaires, avocats) et de bien connaître les implications fiscales de chaque option.

Enfin, la discussion aborde des aspects pratiques de la création et de la gestion d'une SCI, notamment la répartition des parts sociales dans une optique successorale. Les participants soulignent l'importance de choisir le statut juridique le plus adapté (SCI soumise à l'IR ou à l'IS) en fonction de la situation personnelle et des objectifs. Le choix entre une revente à un tiers et un rachat via une SCI est présenté comme dépendant de la situation personnelle et de l'appétit pour le risque fiscal.


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#26 11/02/2015 21h33

Membre (2014)
Réputation :   1  

Philippe30 a écrit :

Dans le cas d’un montage successorale , il faut que les parents détiennent moins de parts sociales 10  % chacun et maximiser les parts des enfants pour limiter le cout de succession des parts sociales.

Par contre on peux partir de mon exemple et faire don des parts sociales aux enfants en nu propriété plus tard? et ainsi minimiser le coût de la succession?

Boubouka a écrit :

Je me demande s’il ne serait pas plus optimal de vendre le bien a un tiers (au lieu de soi même déguisé en SCI) et racheter un autre bien dans le cadre de la nouvelle structure.Si vous arrivez a obtenir un rabais a l’achat vous êtes gagnant et éviter le stress dans l’attente d’un contrôle fiscal. Bien dormir aide l’investisseur a devenir heureux ou le rester

Oui dans le cas où vous n’êtes pas satisfait de votre bien. Si au contraire vous en êtes content, racheter via une SCI évite de rechercher un nouveau bien. C’est juste de la paperasse smile

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#27 12/02/2015 00h09

Membre (2014)
Réputation :   738  

“ENTJ”

Philippe30 a écrit :

Quelle est la définition d’un abus de droit ?

En quoi se revendre à soi même est un problème à partir du moment où le prix de vente est juste, exact , sincère ?

Lors de cette revente je vais payer la plus value en tant que vendeur et les frais de mutation en temps qu’acheteur SCI.

Bien entendu dans ce type d’opération , il faut s’entourer de précautions en faisant estimé le prix du bien.

Il est aussi préférable de ne pas être à 99% propriétaire de la SCI , il est plus facile de faire passer
l’opération dans le cadre d’une restructuration de patrimoine incluant des tiers.

J’ai un bien que je connais , qui me rapporte , il est normal que je puisse dispose de ce patrimoine et le gérer comme je le souhaite.

Connaissez vous les opérations de LBO ( Leverage buy out)  ou effet de levier en Français , c’est typiquement ce que l’on fait avec un rachat via une SCI pour de l’immobilier et qui est fait fréquemment par des sociétés.

Qu’elle serait  la différence si je revend mon bien qui vaut 100 K€ à un acheteur et que je rachète un autre bien à 100 K€ avec une SCI ?

Philippe

Le problème , c est que si vous faites cette opération et que vous êtes majoritaire dans la SCI , c’est que vous faite cela pour échapper à l’Impôt….. pour l’etat. ..
Même si vous payer des frais de mutation + PV .et que vous estimez votre bien par un professionnel.
c’est très risqué…
mon notaire + avocat me l’a déconseillé fortement.
SAUF SI IL Y A DES TIERS et que vous n’êtes pas majoritaire…

Pensez vous que là fiscalité est logique de nos jours ?

Si vous vendez le bien à vous même cela peut être considéré comme abus de droit si vs êtes majoritaire car vous le financer pour ne pas payer d’impot par la suite tout en rentrant du cash… donc abus de droit Pour l état.

Comme le dit boubouka , vaut mieux le vendre à un tiers et renouvelé une opération pour dormir tranquille…

Bien sûr il existe plein de montage différent.. Certains montages Sont sûrement intéressant et je ne maîtrise pas assez le sujet sur les SCI pour avoir un avis objectif.
Mais concernant la revente à sois même .. vraiment faites attention si vous êtes majoritaire… vraiment c’eSt vraiment la que j’insiste .. sinon je change de notaire et avocat …

Pour l’orthographe citez ci dessus … je suis désolé , je ne peux pas faire mieux.. vraiment et sincèrement ….

Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!

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#28 12/02/2015 01h47

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Dès lors que vous faites un montage, et ne pouvez pas démontrer que sa motivation exclusive n’était pas de payer moins d’impôts que sans le montage (et il y a pas mal de jurisprudence qui précise ce que les tribunaux ont estimé à ce niveau, que les avocats/notaires/etc. connaissent), vous faites un abus de droit à l’égard du fisc, et le fisc pourra considérer votre montage comme fictif et vous redresser.

Par exemple "se revendre à soi-même, même à un prix de vente juste, exact, sincère", si ça a pour but unique de payer moins d’impôts, pourra être considéré comme fictif…

J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#29 12/02/2015 07h21

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C’est bien ce qu’il me semblait.
Je suis concerné à la fois apr des biens détenus en SCI à racheter en propre et d’autres en propre à racheter en SCI.
Mes recherches et les avis recueillis à l’époque concluaient au risque de redressement.
Une seule solution pour avancer sérieusement serait d’écrire au fisc lorsqu’un tel montage est envisagé et d’obtenir une réponse écrite. Je ne l’ai pas fait et j’ai bien fait. 4 ans après, je me décide à vendre à des tiers suite à l’évolution du marché.

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