Anticipations de hausse des taux : foncières cotées ou immobilier en direct ?

Bonjour,

il y a trois facteurs principaux qui influent sur le résultat comptable d’une foncière :

- le niveau des loyers facturés, qui évolue plus en fonction de l’offre et de la demande sur le marché local, du parc concurrent et de la situation économique que du niveau des taux d’intérêt en général,

- le niveau des charges financières, qui évolue en fonction de la variation des taux d’intérêt et dont l’incidence dépend de l’endettement total de la société, en particulier à taux variable, par rapport aux financements propres dont elle dispose (levier)

- le niveau des plus ou moins values réalisées ainsi que des plus values potentielles (puisqu’il faut garder en tête que les immeubles sont valorisées à leur fair value dans les comptes à dire d’expert, ce qui permet de comptabiliser à chaque clôture des plus values qui n’ont pas été concrétisées, merci la norme comptable IAS 40 immeubles de placement). La fair value tient compte de plusieurs méthodes dont la valeur présente des flux futurs actualisés de loyers donc plus le taux d’actualisation (lié aux taux d’intérêt du marché+prime de risque) est faible, plus la valeur sera élevée.

la baisse des taux très forte entraîne mécaniquement une forte hausse du cours des foncières pour les raisons précitées (on voit des hausses de 1 à 2% par jour en ce moment sur les principales foncières francaises). inversement, la moindre hausse des taux d’intérêt devrait théoriquement avoir un effet inverse du fait de l’augmentation des charges financières et du taux d’actualisation pour fair value. le tout est de savoir à quel moment les taux vont remonter car cela fait des années que certains patientent pendant que d’autres voient leurs titres fonciers monter

vous avez sans doute raison mais peut etre que le cours d’une REIT est plus volatile que celui d’un bien immobilier direct, aussi en tout théorie peut etre pourriez vous vous défaire plus vite d’un titre REIT mais n’aura t il pas baissé plus violemment ? il est donc difficile d’apporter une réponse claire à cette question, et peut etre que la réponse est comme toujours : prudence et diversification

Bonsoir,

effectivement il s’agit plutôt de l’immobilier en direct, celui dont la plupart des gens parlent dans les magazines québécois.

Cependant, je n’ai pas vraiment de connaissance du commercial et après avoir lu votre livre et vu votre portefeuille, vous n’investissez pas du tout dans le résidentiel (aucune REIt en résidentiel)

Mais mon interrogation était plutôt portée sur la hausse des taux et la sortie car je présume que le commercial est aussi logé à la même enseigne concernant les taux variables.

Merci d’avoir pu rendre, de façon pédagogique, grâce à votre ouvrage, un domaine que je ne connaissais même pas il y a une semaine.

Adrien