Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ?

Tssm · #51

Moi je le ferrai pour sur
De plus, ce montant s’ajoute à votre effort mensuel viré sur votre CCA pour votre acquisition à credit de votre première tranche de SCPI ?
A combien se monte votre CCA au 31/12/2018 post acquisition de l’usufruit et effort pour acheter 1ere tranche ?
ET dans 10 ans toute chose égale par ailleurs ?

rocambole · #52

Ce sont ?

Kabal · #53

Tssm : les intérêts peuvent-ils être réintégrés dans le CCA plutôt que d’être payés ? Cela déclenche-t-il quand même la flat tax si inclus dans CCA ?

Tssm · #54

Oui, ils peuvent être capitalisés et pas décaissés

Oui, l’impôt personnel est du l’année de l’inscription en compte même sils ne sont pas décaissés. Cel vous rajoute un peu d’effort de trésorerie perso

Pas compris Roudoudou

Kabal · #55

Roudoudou fait référence à mon msg #50
Pour le non décaissement, c’est intéressant car cela va gonfler "artificiellement" le CCA pour sortir à terme les éléments. Même si on doit payer un peu chaque année.

Tssm · #56

Et oui, le 1,67%, c’est le taux maximum admis en déduction pour 2017

Au dessus, ce n’est pas déductible

Intérêts déductibles des comptes d’associés - Éditions Francis Lefebvre

Tout à fait, cela créée du CCA et minore l’IS pour un faible coût

Kabal · #57

Par curiosité, comment rédigez-vous la clause de rémunération sans connaitre à l’avance le taux d’intérêt max déductible ?
Une clause du type : "la rémunération du CCA se fera au taux d’intérêt maximum déductible au jour de la clôture de l’exercice considéré."

rocambole · #58

Tssm a écrit :
Moi je le ferrai pour sur
De plus, ce montant s’ajoute à votre effort mensuel viré sur votre CCA pour votre acquisition à credit de votre première tranche de SCPI ?
A combien se monte votre CCA au 31/12/2018 post acquisition de l’usufruit et effort pour acheter 1ere tranche ?
ET dans 10 ans toute chose égale par ailleurs ?

C’est pour moi cette question ? Si oui je répondrai sur ma file de présentation

Kabal · #59

Tssm a écrit :
Et oui, le 1,67%, c’est le taux maximum admis en déduction pour 2017

Au dessus, ce n’est pas déductible

Y-a-t-il un intérêt à se faire rémunérer disons 3% sur une année avec un maximum à 1.67% ?
A choisir un taux plus élevé : on fait juste grossir plus vite son CCA vs un paiement d’impôt à 24% (si on remplit les conditions) mais la déduction fiscal pour la SCI est la même.

Tssm · #60

Si vous êtes au dessus du taux d’intérêt maximum déductible, les interêts ne sont plus déductibles en totalité

Kabal · #61

Pour vous, il n’y a aucun intérêt à se rémunérer au-dessus car on perd la déductibilité ?

rocambole · #62

Si vous étiez autorisé à fixer le taux sans limite tout le monde me mettrai le taux qui l´arrange et cela permettrait de sortir du revenu autrement que par dividende tout en réduisant ou éliminant totalement l’IS. Si les taux remontent ça peut devenir intéressant ou un moyen de sortie.

Par contre ok ça fait monter le CCA si vous capitalisez les intérêts et vous ne vous les versez pas mais vous êtes imposable dessus et ça peut faire mal.

Tssm · #63

Kabal, je comprends votre question qui vise à optimiser dividende/retrait CCA
Se rémunérer à un taux supérieur au marché est selon moi, un acte anormal de gestion
Ces charges non déductibles fiscalement seront considérées comme un dividende, donc retour à la case départ
Sauf que la consequence pour votre IR est une majoration des sommes distribués et la perte de l’abattement de 40%. Je ne sais pas comment cela s’articule avec la flat tax puisque l’abattement a disparu

Roudoudou, vous n’êtes pas imposable à 30% tout compris sur les interêts ?

rocambole · #64

Si je le suis pourquoi ?

Tssm · #65

Parce que vous dites "cela peut faire mal"

Je raisonne de manière simpliste et mal (car société et vous pas la même poche), mais en année 1, vous économisez 15% d’un coté (sur société) et vous payez 30% de l’autre (sur IR perso). Donc perte de 15 en global et 30 à financer

L’année du versement du dividende, vous économisez 30% puisque cela sera un retrait de CCA et pas un dividende

Donc vous gagnez 15 en global mais vous devez financer 30 sur une période plus ou moins longue

rocambole · #66

C’est pas faux mais actuellement j’ai à peine 30k de cca peut être intéressant si le CCA monte ?

Tssm · #67

Je comprends surtout que la tendance est toujours à la baisse du taux

Mais vous allez remettre une louche avec votre acquisition d’US ?

Personnellement, j’aime bien rester cohérent dans mes méthodes d’un exercice sur l’autre

rocambole · #68

Je Suis presque à 20k d’US j’en remettrai au gré des opportunités, progressivement pas pour l´instant je pense. Le montant est relativement faible par rapport à la taille des scpi en PP mais suffit à plus que financer le gap avec prêt pendant 5 ans. (Ça le finance d’ailleurs pendant 7-8 ans environ avec le surplus)

Il est possible que j’apporte du CC pour l´acquisition de parts non cotées.

Bref l’US ça reste assez opportuniste

Flyz57 · #69

Tssm a écrit :
Kabal, je comprends votre question qui vise à optimiser dividende/retrait CCA
Se rémunérer à un taux supérieur au marché est selon moi, un acte anormal de gestion
Ces charges non déductibles fiscalement seront considérées comme un dividende, donc retour à la case départ
Sauf que la consequence pour votre IR est une majoration des sommes distribués et la perte de l’abattement de 40%. Je ne sais pas comment cela s’articule avec la flat tax puisque l’abattement a disparu

Roudoudou, vous n’êtes pas imposable à 30% tout compris sur les interêts ?

Je suis complétement d’accord avec vous.
D’ailleurs certains se sont déjà fait rétorqué par les contrôleurs.
La question est simple: pourquoi la sté emprunte à 3% alors qu’en banque on vous prêt à 1,5%?
(c’est évidemment valable si il y a une capacité de remboursement dans le cycle de production)

aymen1987 · #70

Retour du prêt boursorama à 0.95% Taeg fixe sur 48 mois (jusqu’à 75k€)

Vous pensez que c’est une bonne opportunité pour prendre des SCPI de rdt ? (à hauteur de 15k€)

Chtirentier · #71

Bonjour Ayman

Et vous ? Vous en pensez quoi ? Ou plutôt faites nous plaisir : détaillez vos calculs ! Le premier qui en profitera ce sera vous !

Chtirentier

aymen1987 · #72

Chtirentier a écrit :
Bonjour Ayman

Et vous ? Vous en pensez quoi ? Ou plutôt faites nous plaisir : détaillez vos calculs ! Le premier qui en profitera ce sera vous !

Chtirentier

Chtirentier, je cherchai surtout des retours d’expérience mais sauf erreur :

Au bout de 48 mois :

Remboursement :
15142€

Capital (avec une SCPI à 4 %)
17400€

Par contre aucune idée sur l’avis qui pourrait être donné sur une demande de crédit de RP avant la fin des 48 mois

cat · #73

Bonsoir aymen1987,

pourquoi ne pas envisager plutôt un prêt immo de plus long terme (15 ans au moins) pour investir dans des parts de SCPI?

Bien à vous,
cat

GoodbyLenine · #74

@aymen1987: J’ai l’impression qu’il y a une "grosse erreur" de votre part : vous ne vendrez généralement pas les parts de SCPI après 4 ans au prix auquel vous les avez payées, donc votre capital sera probablement bien inférieur aux 17 400€ de vos (optimistes) calculs.

De manière générale, financer avec un emprunt court (un emprunt amortissable de 4 ans, c’est court) un investissement de long terme (il faut conserver des parts de SCPI au moins 8-10 ans pour que ça vaille la peine) n’est pas une bonne idée. Exception : quand vous voulez investir vos flux d’épargne (à peu près assurés) des 4 prochaines années pour acquérir un actif qui sera conservé à long terme. Dans les autres cas, mieux vaut éviter de financer des SCPI avec un prêt à la consommation ou une facilité de trésorerie.

Chtirentier · #75

Vous voyez ! J’avais Raison 😜

Chtirentier

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Tssm a écrit :

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Chtirentier a écrit :

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