Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ?

maxlille · #1

Bonjour,
Plusieurs commentaires:

1° Le taux
Le taux est somme tout assez "compétitif" pour un prêt conso, on m’avait proposé du 3% sur 7 ans… négocié à 2.5%, en 2016.

2° Le type de prêt
Aviez vous pensé à l’époque demander un prêt immobilier ? S’agissant d’une SCPI "maison" j’imagine que la BNP aurait pu financer sous cette forme ? Vous auriez par ailleurs eu la possibilité de déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers.

3° La SCPI
SCPI Accimmo Pierre n’est pas forcément un très bon choix. Ce qui est embêtant c’est que en théorie, via un prêt conso d’une banque classique on peut financier n’importe quelle SCPI.
Cette SCPI a un rendement prévisionnel 2017 compris entre 3.93% et 4.19% ce qui est très bas.

4° Cash flow
Votre cash flow négatif ne tient pas compte de l’imposition. Selon votre TMI (41% à priori) et vos autres revenus fonciers éventuels, on parle d’une base taxable de 1.920 EUR à la CSG 15.5% (pour le moment) + TMI

Votre banque a réussit le tour de force de a) vous faire acheter la SCPI maison b) vous offrir le financement le plus cher possible (comparativement à un prêt immo même durée).

Si vous aviez les "moyens" l’an dernier de financer le cash flow négatif, pourquoi avoir des regrets aujourd’hui ? Votre situation a t’elle changée ?

Si vous disposez d’une capacité de remboursement élevée, effectivement effectuer des paiements anticipés fait sens, surtout si vous ne pensez pas placer cet épargne sur des supports risqués.
Impossible d’obtenir du 2.6% net sur de l’épargne "sans risque".

Par ailleurs, existe t’il des pénalités en cas de remboursement anticipé ?
Je ne sais pas si il est possible de refinancer un crédit conso et changer d’assurance.

Dernière modification par maxlille (12/09/2017 13h52)

Mots-clés : emprunt, scpi

maxlille · #2

Lorsque j’ai réalisé mon investissement la CSG était à 15.5% et la flat tax n’existait pas.

Désormais, fiscalement, il devient plus intéressant de réaliser certains investissements au détriment de celui-ci.

Je prends par exemple l’investissement en crowdfunding immobilier (idem pour les plus-value sur cession de valeurs mobilières)

Avant => imposition des obligations (sous-jacent quasi fonds propres dans le cadre de la promotion/commercialisation/construction) TMI+CSG en gros 30+15.5 => 45.5%

Maintenant => 30%

A mon sens, les revenus fonciers, exclus de cette reforme, sont, de façon relative, surtaxés par rapport aux autres investissements car nous sommes toujours soumis à CSG+TMI.

A refaire je ne sais pas si j’aurais fait le même investissement car in fine:

SCPI remembrées rendement brut aujourd’hui +- 4.5%, net 2.3%
Obligations 12/24 mois aujourd’hui (pas le même risque on est bien d’accord): 10% brut, 7% net.

Il y a 6 mois l’arbitrage était clair pour moi, l’investissement en obligations était très risqué avec un rendement relativement faible => 10% brut, 5.3% net

Donc arbitrage entre risque moyen (SCPI) rendement 2.3% net et risque élevé (obligation crowdfunding) à 5.3% => SCPI
Arbitrage risque moyen (SCPI) rendement 2.3% net et risque élevé à 7% => la question se pose.

Si je devais utiliser 20/30kEUR de prêt conso taux faible aujourd’hui est-ce que je referais un investissement en NP SCPI ? Pas certain.

J’ai conscience que les deux investissements ne sont pas immédiatement comparables, SCPI NP long terme, obligations court terme.
Cependant c’est une question qui se pose à l’instant T lors de la décision d’investir, ou non. On ne va pas refaire l’histoire

Dernière modification par maxlille (05/01/2018 14h35)

cedREIM · #3

Si je puis me permettre le contenu de cette discussion est en totale contradiction avec les règles élémentaires d’une gestion actif passif : On ne finance pas un actif long avec une ressource courte.

Ça c’est pour la théorie, après je comprends bien que les objectifs et les organisations de chacun sont différentes. Cela a peut être du sens pour certains, dans des cas particuliers, mais cela ne m’étonne pas que Maxlille ne referait probablement pas la même opération aujourd’hui.

L’effet de levier est faiblement utilisé au final. La composante durée est bien plus génératrice de valeur ajoutée que la composante taux dans l’effet de levier. Dit autrement il vaut mieux un différentiel de 2% sur 15 ans qu’un différentiel de 3% sur 4 ans. La création de valeur est bien meilleure dans le 1er cas.
Si on ajoute a cela que les frais sont importants et qu’ils incitent donc à garder les parts sur une durée longue, je suis définitivement convaincu qu’il vaut mieux emprunter long terme, même plus cher.

Tssm · #4

Si vous êtes au dessus du taux d’intérêt maximum déductible, les interêts ne sont plus déductibles en totalité

GoodbyLenine · #5

@aymen1987: J’ai l’impression qu’il y a une "grosse erreur" de votre part : vous ne vendrez généralement pas les parts de SCPI après 4 ans au prix auquel vous les avez payées, donc votre capital sera probablement bien inférieur aux 17 400€ de vos (optimistes) calculs.

De manière générale, financer avec un emprunt court (un emprunt amortissable de 4 ans, c’est court) un investissement de long terme (il faut conserver des parts de SCPI au moins 8-10 ans pour que ça vaille la peine) n’est pas une bonne idée. Exception : quand vous voulez investir vos flux d’épargne (à peu près assurés) des 4 prochaines années pour acquérir un actif qui sera conservé à long terme. Dans les autres cas, mieux vaut éviter de financer des SCPI avec un prêt à la consommation ou une facilité de trésorerie.

leportois · #6

Je rebondis sur le commentaire de JJbob : bourso vous permet d’avoir 2 crédit en cours maximum. Vous pouvez, au bout d’un an, faire un second crédit du montant du capital restant du premier, légèrement supérieur à 12k€ je pense, et de ’basculer’ ainsi sans frais sur un crédit à 5 ans. Si vous faites cela tous les ans, tous les ans vous pouvez diminuer votre EE.

Attention, cette manipulation n’est pas possible si vous avez 2 crédits en cours, bourso ne vous laissera pas en avoir un 3eme même pour un rachat. De manière générale, quand vous souscrivez un second crédit, essayez d’englober le montant du 1er et de faire un rachat pour vous laisser la possibilité d’augmenter le montant de crédit total. Sachant que le crédit à 0,95% sur 4 ans reviens régulièrement chez bourso.

J’espère que ma remarque n’est pas trop confuse.

JJbob · #7

Je sais que peu de gens de ce forum y sont fans mais juste pour information, Boursorama a baissé son taux de crédit personnel de 0.95% à 0.75%.

En rappel les conditions sont : de 10k€ à 75k€ sur 48mois à 0.75%. L’assurance est facultative. Il a 0€ frais de dossier et 0€ frais de remboursement anticipé : on parle ici d’un véritable 0.75% TAEG. Les fonds sont débloqués en 7jours. Enfin, il est possible de rallonger de 12mois au bout d’1an de remboursement, pour une durée totale donc de 60mois à 0.75%.

Ce taux passe même à 0.68% TAEG fixe (10% de réduction sur le taux en vigueur) si vous justifiez de travaux à améliorations thermiques ou achat d’un véhicule hybride.

Pour ceux qui avaient déjà souscrit à 0.95%, il est possible de faire rouler sa dette en y souscrivant à nouveau et en l’utilisant pour cloturer le précédent. Vous repartez sur 60mois avec un crédit moins cher et en ayant un EE plus faible grâce au taux biensur et au capital remboursé du précédent qui vient augmenter vos revenus mensuels.

Enterite · #8

J’avais tenté le coup de faire 2 crédits Bourso pour projet perso. Après un premier déblocage (limité a 30k€ donc), on m’avait répondu qu’un deuxième crédit "projet perso" était possible mais que le CRD total devait rester inferieur à 30k€.

Dernière modification par Enterite (28/06/2021 11h14)

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