Achat d'un terrain pour faire construire : en cash ou à crédit ?

Geheso · #1

Bonjour,

Nous sommes (mon amie et moi) à la recherche d’un terrain pour faire construire notre maison (RP). Nous disposons tout deux d’un PEL, soit au total ~40K€, plus une épargne de précaution. Soit un total de 60K€.

Bien beau projet qui commence cependant déjà avec quelques questionnements.

Nous recherchons en priorité un terrain. Les prix semblent varier de 45 à 60K€ dans notre région, mais la question n’est pas là.

La question que nous nous posons à l’heure actuelle est : Est-il préférable de :
- Acheter d’abord le terrain "en propre", i.e. en cash seulement, quitte à utiliser la totalité de notre épargne. Et ensuite, faire un crédit uniquement "habitation" -> Cette solution nous permettrait d’avoir un terrain et du temps pour réfléchir aux plans et à la construction de la maison. Cependant, nous "perdons" tout notre apport en cash.
- Acheter seulement le terrain à crédit -> Cette solution nous permettrait d’avoir un terrain et du temps pour réfléchir aux plans et à la construction de la maison. Cependant, nous nous endettons déjà, et aurons certainement un levier plus faible pour l’emprunt de la maison.
- Acheter le terrain ET faire construire en même temps. -> Cette solution nous prendrait un peu de court, mais serait a priori la plus simple puisque tout l’apport et le crédit serait au même moment.

Nous commençons juste nos démarches, et ne savons pas comment cela se passe en général sur du neuf.

J’imagine que la plupart d’entre vous nous conseillerons d’investir sur du vieux ou du déjà construit. Mais d’un commun accord, nous ne préférons pas. Tant pis pour les inconvénients à cause du prix du neuf.

Je vous remercie par avance pour tous vos conseils.

A vous lire,

Mots-clés : achat en propre ou à crédit, construire sa maison, pel, terrain

Patator · #2

Bonjour,

Je n’ai pas d’avis très tranché sur la question que vous posez.

Par contre, il me semble que omettez un point qui va avoir beaucoup d’incidence… : sous quelle forme acheter ?

Qui va acheter le terrain ? Vous 2 ? Une SCI avec vous deux comme associé ?

Je souhaite juste vous indiquer que vous allez avoir un terrain en régime d’indivision. Le régime le plus instable qui existe.

Cordialement,

Setanta · #3

Bonjour,

Pourquoi ne pas budgeter déjà le prix approximatif de la construction (ajouter 10% car il y a toujours des choses à rajouter, exemples récents de mes amis qui viennent de construire leur RP) et tout acheter d’un coût en négociant une franchise tant que la maison n’est pas finie ? un truc du style paiement des intérêts seulement sur le montant débloqué…

Sinon le terrain risque-t-il de partir le temps que vous réfléchissiez à la maison ? Est-ce urgent si le terrain vous convient ?

Bien cordialement,
Xavier

EDIT : @patator : mon frère notaire m’a toujours dis de se méfier d’une SCI dans laquelle ne figure que sa RP, car l’on risque un redressement fiscal important …

Tiilanx · #4

Bonjour,

Je vous déconseillerez d’acheter un terrain sans avoir fini votre projet construction incluse.
La plupart des ventes de terrains sont soumise à l’accord du permis de construire.

Si vous achetez votre terrain et qu’aucune des demande de permis de construire n’est accepter par la suite pour diverse raison ( architecturale notamment ) vous serez bien embêter .

Frcedric · #5

Rebonjour,

Tout d’abord je tiens à préciser que en terme d approche il serait plus simple de prendre le projet dans son ensemble afin d’éviter une mauvaise surprise au moment du financement de la construction.

Ensuite quelques éléments pour vous aider dans vos réflexions:
- même si vous autofinancez l’achat du terrain le banquier doit le considérer comme un apport au moment du financement de la construction. Si vous le financez par un prêt faites attention aux durées et aux modalités du remboursement du premier credit pour que vous ne soyez pas pénalisé dans la mise en place du second. (Durée, mise en place d un différé, période d’anticipation ou non, modulation, dans certains cas il est aussi possible de reprendre le CRD du premier dans la mise en place du second sous certaines conditions). C’est pourquoi il me semble plus pratique de faire une seule offre de prêt ( avec éventuellement plusieurs lignes) que vous débloquerez au fur et à mesure des besoins.
- n’hésitez pas à aller voir une banque pour connaître vos capacités d’emprunt, votre conseiller pourra aussi vous calculer le montant du prêt à taux 0 si vous y avez droit

Finalement je ne peux pas ne pas vous conseiller de faire attention à votre situation personnelle (concubins? Maries ? Enfants ? ) au moment du lancement de ce très beau projet.

Bonnes réflexions à vous et dans l’attente d’éventuels compléments

PS je m’excuse pour les éléments redondants mais la réactivité des membres et redoutable

Patator · #6

@SETANTA : en effet, la SCI avec la RP seule porte une certaine lourdeur pour de maigres avantages. L’idée dans ce cas est de faire une occupation à titre gratuit, en contrepartie de quoi aucune charge n’est déductible (ce serait trop facile…). Dans ce cas, pas de problème avec le fisc.
L’avantage ici serait d’échapper aux règles de l’indivision et d’avoir certaines perspectives pour protéger le concubin.
Là où je vous rejoins, c’est qu’un PACS, a fortiori un mariage, permet d’échapper à tous ces tracas.

maxicool · #7

Bonjour,

ayant fait construire en 2007-2008, nous avions procédé ainsi :
- achat du terrain avec notre apport (50% - 50% afin d’être pleinement propriétaire de la maison pour moitié chacun, étant simplement pacsé).
- le terrain à été intégré comme apport personnel dans le montage du prêt (qui a été réalisé après)
- nous avions fait le tour des constructeurs dans la foulée
- une fois le constructeur choisi et le budget global ficelé, nous avons lancé le prêt (ou plutôt 3 prêts pour limiter un maximum les frais intercalaires).

Pourquoi ne pas emprunter pour un projet global ?
- car le déblocage des fonds d’un prêt immobilier est souvent progressif, on paye au constructeur au gré de l’avancement du chantier
- quand le déblocage d’un prêt est partiel, on paie des intérêts intercalaires jusque le déblocage total (ils n’amortissent pas le capital emprunté, c’est de l’argent perdu)
- une construction dure facilement 8-10 mois, voir plus selon l’ampleur du chantier et selon les petits soucis que l’on peut rencontrer le retardant parfois (un chantier sans petit prise de bec est très rare)
- dans ce cas, ça fait beaucoup d’intérêts intercalaires "perdus"
- si l’on emprunte pour le terrain et que l’on réfléchit à la construction après, c’est encore pire

Pourquoi acheter le terrain avant de réfléchir sur le plan et donc de voir les constructeurs ?
- car de très nombreux constructeurs refusent de travailler sur un plan sans le terrain (et oui, leur travail a un coût, et si le terrain n’est même pas acheté, pas certain qu’ils aient un retour sur investissement
- car une maison ne se construit pas "au hasard", mais il est TRES important de l’optimiser en fonction du terrain (largeur de façade, forme, et surtout son exposition afin de profiter au mieux des apports solaires, dans le respect des règles du bioclimatisme…).
- car un beau terrain, avec une exposition idéale, des dimensions idéales à un prix correct, et dans tel ou tel secteur géographique, ça ne court pas forcément les rues… mais ça se vend rapidement.

Cordialement,
Frédéric

Nek · #8

@Maxicool

Toutes les banques ne pratiquent pas les intérêts intercalaires, certaine font de
l’amortissement dès le début au prorata des sommes débloquées (comme les intérêts).

Blog C Banque

Il n’y a donc pas forcément de surcoût (perte d’argent).
Par contre, plus la durée pour débloquer tout le capital est longue,
plus l’échéance en rythme de croisière sera plus élevée que prévu.

maxicool · #9

Je veux bien vous croire, mais celles que j’avais consulté à l’époque de mon prêt (LBP, CE, CA) les pratiquaient toutes.

Geheso · #10

Bonjour,

Encore de bonnes réponses fort constructives. Je vous remercierai via les points de réputations.

Je pense en effet que nous ne pourrons pas déroger à la règle du PACS ou du Mariage. Il faut que l’on se renseigne. Mais a priori, plutôt PACS. C’est bien dommage je trouve, mais il semblerait que cela facilite GRANDEMENT les choses (impôts, successions,…etc). Je ne sais pas s’il existe une rubrique approprié sur le forum, mais nous nous renseignerons sur les détails exacts (nous ne sommes pas prêts à "tout" mettre dans le pot commun… donc contrat obligatoire…). La SCI faisant "peur" à ma copine, j’oublie tout de suite. Ce ne serait de plus pas forcement avantageux pour une RP.

Je suis bien d’accord avec vous Frédéric (Maxicool). Il nous semble complètement absurde de penser aux plans d’une maison sans connaitre son emplacement exact. Néanmoins, nous savons globalement ce que nous voulons, donc le "type" de terrain que l’on recherche.
Cependant, la remarque de Tiilanx sur l’accord soumis à obtention/validation du permis de construire est tout à fait pertinente. Au moins, en cas de pépin, nous n’avons pas un poids mort sur les bras.

Je ne savais pas qu’une banque pouvais considérer le terrain comme un apport. A ce moment là, il semble que nous puissions investir relativement rapidement dans l’achat du terrain, même si les plans sont en cours.

La solution serait donc de faire un "mix" des deux. Chercher un terrain, prendre contact avec le vendeur, et le temps que les formalités se fassent (contrat, notaire…), effectuer les actions nécessaires pour "poser" le plan définitif et le permis de construire.

Pour l’instant, je pense qu’il faut qu’on "budgete" notre projet. Avant tout, les banques doivent nous indiquer combien nous pourrons emprunter… Nous allons prendre des RDVs avec les différents interlocuteurs du coin, et j’essaierai de contacter quelques banques sur le net.. Histoire de voir ce qu’ils ont à proposer comme prêts et/ou solutions.

Setanta · #11

Je pense que vous avez raison de prendre le temps et faire les deux choses en parallèle.

Par ailleurs, n’oubliez pas que votre construction neuve se doit de respecter la RT2012 qui est (franchement de mon avis) vraiment contraignante. A titre d’exemple, le chauffage est sol est interdit dixit le constructeur de ma belle soeur… Renseignez vous sur les contraintes, mais toutes ces petites choses font que le maison est une grosse part du prix global du projet.

Patator · #12

Bonjour,

Le PACS répondra à votre préoccupation car, dans son modèle par défaut, il fonctionne sur le modèle de la séparation de biens. Ainsi, chacun des partenaires possède son patrimoine propre et ne répond pas des dettes de l’autre. A noter que chacun reste propriétaire de ses revenus, hormis ceux mis en commun pour le fonctionnement au quotidien.

Au-delà du fonctionnement au quotidien qui est très ressemblant, cette ressemblance s’arrête vite. Les schémas sont différents en termes de droits à la succession, de réversion de retraite, de droits viagers au logement…

Schématiquement, le PACS est un véritable premier niveau de protection. Mais un premier seulement.

Cordialement,

widget · #13

Setanta a écrit :
Je pense que vous avez raison de prendre le temps et faire les deux choses en parallèle.

Par ailleurs, n’oubliez pas que votre construction neuve se doit de respecter la RT2012 qui est (franchement de mon avis) vraiment contraignante. A titre d’exemple, le chauffage est sol est interdit dixit le constructeur de ma belle soeur… Renseignez vous sur les contraintes, mais toutes ces petites choses font que le maison est une grosse part du prix global du projet.

Petite correction, la RT2012 n’interdit pas le chauffage par le sol, en revanche elle pénalise lourdement le chauffage électrique (par le sol ou non).
De fait le chauffage électrique est quasiment banni du neuf, et on revient au classique circuit d’eau sur lequel on peut brancher n’importe-quel appareil permettant de chauffer de l’eau (fonctionnant au gaz/bois/fioul/électricité/solaire/PAC/technologie alien)

Et la RT2012 n’est pas si contraignante, mais il y a un surcoût comparativement à la RT2005 (d’un autre côté la maison consomme moins…).

Le gros problème avec les (enfin certains) constructeurs, c’est qu’ils n’ont pas voulu repenser leurs maisons et leur façon de faire, du coup ils se contentent de changer des éléments (chaudière, ballon, vitrage, isolant, panneaux solaire) pour rentrer dans la norme.
Au lieu d’exploiter les concepts bioclimatique. Mais je m’égare…

maxicool · #14

> Gtaman81,

lorsque vous avez trouvé un terrain, il es toujours possible de voir le règlement de copropriété s’il s’agit d’un lotissement, ou les règles d’urbanisme locales s’il s’agit d’un terrain diffus. Ils vous permettront de voir si la construction que vous envisagez respecte ces règles ou non et donc si votre PC risque d’être refus ou non.
Vous pouvez même passer à la DDE pour demander de vérifier que votre projet "colle dans les grandes lignes" selon tel ou tel terrain.

> Setanta

il y a vraiment des constructeurs qui racontent n’importe quoi. La RT2012 est contraignante dans le sens où elle impose aux constructeurs des règles et techniques afin de limiter la consommation énergétique.
Or, un chauffage au sol est un des modes de chauffage les plus économiques à l’usage (niveau consommation)…

La RT2012 apparait contraignante car certains constructeurs doivent se remettre en question, apprendre de nouvelles techniques (surtout les apprendre à leurs employés), ce qui ralentit souvent leurs chantiers (par exemple, poser une isolation impeccable sans fuite d’air, c’est beaucoup plus technique - et long - que l’on ne pense), c’est utiliser des matériaux plus coûteux, etc… Mais c’est un plus pour l’acheteur dans la qualité du bien construit.

> Widget,

non, non, vous ne vous égarez pas ! Penser bioclimatisme est essentiel pour réussir sa construction, ça peut renseigner Gtaman81.
Lorsque j’ai fait construire la mienne (en RT 2005), les techniques et les matériaux étaient plutôt standard (rien d’extraordinaire), mais j’ai :
- 1 - TOUTES les pièces de vie (cuisine, salon, séjour) sont exposées plein sud
- 2 - des apports solaires conséquents (1 BV à l’ouest, 2 BV plein sud, 2 fenêtres sud-est)
- 3 - un plancher chauffant à eau (gaz de ville)

Résultat ? Sans être en BBC, la consommation énergetique de la maison est modeste. Sur les 4 premières années de consommation, la maison se situe au seuil entre le label HPE et THPE (consommation moyenne de 90 KwH/m2/an).

J’ai comparé avec mes voisins, moins bien exposés et /ou sans chauffage par le sol. La différence est parfois flagrante.
Donc, je pense que c’est essentiel de bien penser à ce point !

> Gtaman81,

vous connaissez peut être, mais je vous conseille le forum "forumconstruire" !

Bien cordialement,
Frédéric

Yoan14 · #15

Bonjour à tous,

Je fais appel à vos connaissances et à vos conseils pour me guider et me conforter dans le choix qu’ai fait (mais qui peut encore changer) concernant un projet immobilier.

Je vous présente succinctement mon projet si vous le voulez bien: j’aimerais acheter un terrain et y construire ma maison, moi-même, dans les mois à venir. Le terrain devrait être suffisamment grand (4000m2) pour pouvoir tendre vers une relative autonomie alimentaire d’ici quelques années. Si une grange était déjà présente sur le terrain elle me permettrait de ranger tous les outils utilisés pour la construction de ma maison (30m2), laquelle pourrait bien prendre 3 ans. En attendant que la construction soit finie, et parce que je n’ai aucune compétence en la matière, je me ferai la main en construisant un abri de jardin (10m2) dans lequel j’habiterai durant la phase de construction, ce qui me permettra également de ne pas payer un loyer en + du crédit pour le terrain.
Voilà pour la présentation globale du projet.

J’ai actuellement 30k € sur mon PEA. Ce qui n’est pas beaucoup mais peut me permettre d’acheter le terrain. Je me suis donc posé la question de savoir s’il était préférable d’acheter cash un terrain pour construire via un crédit immobilier ou si je devais faire un crédit global pour l’achat du terrain + la construction. Le terrain seul coûtera 30k €, la maison et l’abri de jardin à peu près autant.
Le budget mentionné est évidemment voué à s’adapter aux réalités et impératifs de mon futur terrain et de la maison.

Ce que je me suis dit c’est qu’il valait mieux faire un crédit pour le terrain et la construction car le TAEG, donc le coût total du crédit, devrait être inférieur à ce que rapporte mon PEA sur une année. Si le TAEG est de 2% et que mon PEA rapporte 4% par an, et pour l’instant il rapporte bien +, ne vaut-il pas garder le PEA et payer tout à crédit ? Ou pensez-vous qu’il faille utiliser toute mon épargne pour s’affranchir du crédit sur le terrain ? Sachant qu’il y aura donc un crédit à faire pour la maison ensuite malgré tout.

Ce projet ayant une forte composante personnelle et émotionnelle, je préfère avoir les avis et conseils de regards extérieurs avec bien + d’expérience que moi afin d’être sûr d’avoir fait un choix éclairé.

Merci à ceux qui partageront leur avis.

doubletrouble · #16

Mon avis : en ces temps de mesures de politiques monétaires non conventionnelles, vous devriez emprunter pour acquérir justement ce genre de biens "réels". L’argent s’imprime, le terrain non. Le prix des actions dans votre PEA et de votre nouveau terrain, si l’on en croit l’évolution depuis 2008, a de fortes chances de progresser, tandis que celui de votre dette à taux fixe ne bougera pas.

JR · #17

Bonjour

4000m carré pour 30000€ ça me semble pas cher c’est un terrain constructible a ce prix là?

Le mieux est sans doute de faire un crédit et de laisser vos actions sur le pea, et de collecter vos dividendes.

Vous pouvez aussi acheter une vieille caravane/mobile home et la mettre sur le terrain il y a des tarifs très intéressants sur des vieux modèles et a la fin de votre chantier revendre.

Pierrot31 · #18

Construire une maison ex-nihilo si vous "n’avez aucune compétence en la matière" me semble un sacré pari… C’est pas impossible mais le chemin va être looong…

Bon courage,

dangarcia · #19

Yoan14 a écrit :
J’ai actuellement 30k € sur mon PEA. Ce qui n’est pas beaucoup mais peut me permettre d’acheter le terrain. Je me suis donc posé la question de savoir s’il était préférable d’acheter cash un terrain pour construire via un crédit immobilier ou si je devais faire un crédit global pour l’achat du terrain + la construction.

Avez-vous contacté des banques pour savoir si vous pouvez obtenir un financement pour la construction et/ou achat du terrain + construction ?

Et avant d’aller plus loin:
Dans votre présentation vous dites êtes propriétaire en indivision d’un bien que vous comptiez rénover cette année. Où en est ce projet ?
Dans votre présentation toujours vous écriviez (il y a 1 an) que vous comptez vous lancer dans la création d’entreprise d’ici 2 à 3 ans. Où en est ce projet ?

Rick · #20

JR a écrit :
Bonjour

4000m carré pour 30000€ ça me semble pas cher c’est un terrain constructible a ce prix là?

Beaucoup de terrain constructible en campagne se trouvent à ces prix.

Dans mon secteur, on est même parfois moins cher…à chaque fois que j’en parle des prix des terrains dans mon département aux membres de ma famille vivant dans des grandes villes, ils hallucinent. C’est une autre dimension…

Oblible · #21

Ce sera très difficile de convaincre une banque de financer une auto-construction, c’est risqué pour elles de financer un tel projet sans réelle garantie.

Yoan14 · #22

@doubletrouble

Merci, ça confirme ce que je pensais. Même si j’ai longtemps gardé l’espoir, naïf, de construire ma maison un jour sans passer par le crédit.

@JR

L’idée de la caravane me plait, j’y ai pensé. L’avantage de l’abri de jardin c’est qu’il me permet de me faire la main avant de me lancer dans la maison.
Mais je vais regarder si ça peut rentrer dans mon budget.

Le terrain est constructible oui, mais bien sûr c’est un terrain en campagne. Actuellement j’habite Saint-Malo, région absolument magnifique mais où pour ce prix je n’aurais même pas un emplacement pour y garer ma Clio.

@dangarcia

Je n’ai pas encore vu de banque. Je prépare tout ce que je peux préparer en amont pour pouvoir présenter en détail mon projet le jour où je verrai le banquier.

Comme beaucoup de gens, avec la crise sanitaire j’ai décidé de changer les choses, dans ma vie en tout cas et mes projets ont changé.
La création de mon entreprise attendra une dizaine d’années que je sois à l’abri, elle pourrait même être liée à mon nouveau style de vie, par la culture et vente de champignons par exemple.
Mon bien en indivision est rénové et toujours loué. Mais il sera peut-être vendu à court terme car les prochains travaux concernent des postes très importants.

Je précise que ma maison fera environ 30 m2, en ossature bois et paille avec enduits intérieurs/extérieurs.

DDtee · #23

Bonjour,

Pour avoir suivi d’autres parcours similaires au votre (dans la vraie vie) je doute que vous puissiez trouver une banque qui finance une autoconstruction d’un non professionnel du bâtiment qui n’a jamais construit de maison.
Il pourrait en être autrement (et encore faut-il trouver une banque compréhensive et cela ne sera pas simple) si vous étiez en autoconstruction accompagnée d’un constructeur qui vend un concept d’aide à la construction (genre écoquille etc)

Construire une maison n’est pas si compliqué, mais il faut quand même avoir acquis une bonne dose de technicité, énormément de courage, beaucoup de temps et voir petit pour ne pas se décourager (la plupart des nombreux abandons viennent de la taille du chantier) quitte à agrandir ensuite. Attention à maitriser les nouvelles normes d’étanchéité thermiques depuis la RT 2012, certains professionnels sont eux-mêmes à la peine.

L’enjeu pour qui se débrouille bien c’est un coût à environ 1/3 du prix constructeur (à condition de ne pas comptabiliser son temps). Attention tout de même, vous n’aurez pas de décennale et revendre pendant une durée de 10 ans est pratiquement exclu ! (sauf à être responsable de tout dommage pouvant survenir).

J’ai mon propre électricien (à l’origine à la maintenance de chaines de fabrication dans l’industrie puis ensuite à son compte dans le bâtiment) qui a eu une démarche similaire à votre souhait. Construction au fil du temps entre les chantiers, en ne les recherchant pas trop. Construction d’une maison jumelée (1/2 occupé par lui, l’autre 1/2 en location) puis une autre maison jumelée louée. Il vient de se construire une maison de 170 m2 pour 60 000€, il est très doué, très inventif et gros négociateur. A cause des nouvelles normes (thermique mais aussi de permis de construire), il me dit s’arrêter là et ne jamais refaire ce type d’opération.

Bon courage !

Gysis · #24

Geheso, le 27/03/2015 a écrit :
Je suis bien d’accord avec vous Frédéric (Maxicool). Il nous semble complètement absurde de penser aux plans d’une maison sans connaitre son emplacement exact. Néanmoins, nous savons globalement ce que nous voulons, donc le "type" de terrain que l’on recherche.

Bonjour,

Vouloir estimer une maison (sur plan) afin de déterminer, par rapport a sa capacité d’emprunt, le budget restant pour le terrain, ne me semble a mon sens pas si absurde. Se retrouver avec un terrain sur lequel vous devez tirer sur tous les bouts pour arriver a 70/80% de vos envies peut devenir ennuyant.
Je suis dans le cas d’une refléxion pour une construction, et il est vrai qu’on se pose beaucoup de question sur l’achat d’un terrain avant toute démarche et budgétisation de la construction, sachant que le prix au m2 est assez élevé dans la région (700€/m2).

Bonne journée.

gunday · #25

En regardant, 4000m² pour 30k€, ça semble possible à environ 1h de route de Chartres (lieu évoqué dans la présentation de Yoan14.

Après, je conseillerais d’acheter à crédit, surtout si vous avez un revenu, ça permet de lisser le coût d’acquisition et de garder des liquidités en cas de besoins impératifs (genre taxe d’aménagement).

Pour l’auto-construction, c’est un sacré chantier, sans connaissance, c’est loin d’être simple.
Si vous visez un minimum l’autonomie, une grange, ou de l’espace de stockage est primordiale, car vu le volume de chose à stocker pour un minimum d’autonomie, il vaut mieux de l’espace.
Et honnêtement, envisagez aussi sérieusement l’ancien.
Car dans mes calculs, l’auto-construction me revenait au mieux au prix de l’ancien.
J’ai d’ailleurs été choqué que passer 2 ou 3 ans à bosser à temps plein dans une maison revenait plus cher que l’existant!

Exemple, dans le 28 (département sur la présentation), une maison de 40m² sur 3800m² de terrain à 57k€ (en incluant les frais de notaire).
Trouvé en 2 minutes avec un site en ligne.

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Yoan14 a écrit :

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Geheso, le 27/03/2015 a écrit :

#25 01/06/2020 12h03

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