Cabinet de conseil en immobilier : quel intérêt ?

Oui, en effet, un de leurs rôles serait de trouver un ou des biens.

Cependant leur représentant et le site parlent beaucoup des efforts qu’ils mettent en oeuvre d’une part pour valider les biens qu’ils proposent, et d’autre part pour l’accompagnement immobilier global :
- analyse patrimoniale
- sélection promoteur/opérateur
- visite du site/du bien
- recherche de financement
- accompagnement notaire
- suivi de chantier
- proposition de gestionnaire de d’assureur
- suivi de mise en location
- assistance à déclaration des revenus fonciers
- …

Enfin, puisqu’ils ne facturent qu’à l’opération, on peut se dire qu’ils doivent proposer des biens de relativement bonne qualité.

Remarque : Le cabinet à environ 15 ans, 2 associés et une demi-douzaine de collaborateurs. (Pour ce que ça vaut.)

Je partage pleinement l’opinion précédente.

La vraie question n’est pas celle du commissionnement, même si celui-ci vient réduire quelque peu la valeur de l’investissement. La question est celle des biens qui vous seront présentés, de la valeur de ce service…
Il y a fort à parier que ce type d’officine ne vous présente que des biens d’un intérêt moyen, avec une rentabilité très moyenne.
Demandez leur de vous montrer des exemples de biens trouvés pour des clients, quel niveau de rentabilité ?

Il n’y a pas de secret, pour trouver des biens vraiment rentables il faut mouiller sa chemise (et c’est aussi la meilleure façon d’apprendre)
A trop déléguer, en immobilier on délègue aussi le cash flow (malheureusement).

J’ai déjà eu recours plusieurs fois à ce type de service, j’attends toujours que l’on me propose un bien digne d’intérêt.
On ne m’a proposé que des promesses, des biens sans intérêt et fait perdre mon temps…

Si vous pensez qu’un professionnel de l’immobilier vous permettra une recherche améliorée en qualité en quantité et vous apportera la tranquillité d’esprit c’est soit :
- que vous avez trouvé la perle rare, alors n’hésitez pas à lui confier des mandats de recherche
- que vous avez des illusions sur ces professions

Ce cabinet fait ni plus ni moins que n’importe quelle agence immobilière. Un mandat de recherche vous connaissez ? Mais bon, surtout, n’hésitez pas à lui demander en privé quel cabinet c’est !

Siocnarf a écrit :

Sinon je suis d’accord avec BorderLine, je ne vois pas bien la différence entre ce genre de services et ceux proposés par des agents immobiliers dans le cadre d’un mandat de recherche.

C’est un point que je n’avais pas vraiment vu comme ça. Merci de le souligner, encore une fois.

Le représentant du cabient présentait toutes les démarches évoquées dans une de mes réponses précédentes comme un "plus", que j’ai supposé par rapport à une agence.

Seule mention explicite de sa part, mais je n’étais (et ne suis toujours) pas sûr comment l’interprêter : il a dit quelque chose comme "à la différence d’une agence, nous n’avons pas de stock de logement". (formulation sous réserve que ma mémoire ne me fasse pas défaut).

Si j’ai bien compris, le cabinet aurait plutôt une liste de clients intéressés, prêt à investir, avec leurs critères définis. Dès qu’une opportunité se présente au cabinet, ou dès qu’un de leurs ’chasseurs’ déniche un bien, celui-ci est alors directement proposé aux clients.

Peut-être est-ce là la différence (si je l’ai bien compris et si ce n’est pas de la vantardise de leur part) : inversion de schéma par rapport à une agence. Au lieu d’avoir un stock de logements et des clients au compte-goutte, ce cabinet aurait un stock de clients et des logements au compte-goutte.

Une autre information :

Sur socété.com (ou autre site similaire), le chiffre d’affaire du cabinet est d’environ 500 k€ en 2013 ou 2014. S’il se finance à 5% sur les opérations, cela représenterait un volume de vente d’environ 10 M€, soit entre 200 petites opérations ("50" k€) et 20 "grosses" opérations (500 k€) par an, ou entre 1/2 et 4 par semaine.

Si mes calculs sont bons, cela me semble être un flux d’opération "raisonnable" (ni trop, donc ce ne serait pas une usine et ce serait cohérent avec leur démarche "qualité" ; ni trop peu, donc il ne proposerait pas que des biens initéressants).

Qu’en pensez-vous ?

Christof a écrit :

ni trop peu, donc il ne proposerait pas que des biens initéressants

Il y a énormément de clients pour des biens que la plupart d’entre nous jugerait inintéressants.
Et franchement, si j’étais courtier et que je dégotte une affaire à 8-9% de rentabilité… je ne vais pas la vendre pour me faire 5% de commission dessus !

Siocnarf a écrit :

Votre réponse fait un peu cliché… On entend très souvent dire ce genre de choses : "bah si c’était une si bonne affaire, pourquoi qu’il ne se la garde pas ?"

C’est certes un cliché, mais c’est ce que la personne que j’ai contacté m’a dit qu’il faisait…
Par ailleurs, je n’ai pas dit qu’il la prenait forcément pour lui: il peut aussi en profiter pour augmenter significativement sa commission (et dans les deux cas il a raison de le faire: pas de raison de ne pas profiter de son travail)

Après, je suis d’accord, il y a du rab… rab qu’un conseiller présentera d’abord à ses bons (et gros) clients. C’est ici que Christof peut avoir une carte à jouer: en montrant qu’il ne sera pas un petit investisseur se contentant d’un ou deux apparts, mais qu’il a tout pour être un gros client.

En dehors de ce cas là, honnêtement, quel intérêt de vendre un bien à 100K (10% de renta) que l’on pourrait facilement vendre à 150K (6.6% de renta) alors qu’on est payé à la commission ?

OK. J’admets que c’est peut-être un cliché infondé.
Du coup, je pense contacter davantage de cabinets de ce genre, en espérant que l’un d’entre eux se décide à enfin proposer quelque chose de potable.

Bonjour à tous,

Comme promis, voici une mise à jour après mon premier rendez-vous avec ce cabinet.

Impression générale : Bonne. Un professionnel qui cherche une relation de long-terme, qui est bien à l’écoute du client et conservateur/prudent dans ses simulations. (Encore une fois, ce n’est que mon jugement subjectif).

Principale limite : Pour quelqu’un qui cherche à tout prix un rendement brut supérieur à 10% ou un ’grand’ cashflow positif, le cabinet semble peu adapté (n’est pas très convaincu et ne doit donc pas avoir beaucoup de choix de ce type).

En préparation du rendez-vous, je lui avais posé quelques questions, inspirées de cette discussion. Voici quelques éléments de réponse.

1.) Dans quelle mesure leurs services sont différents de ceux d’une agence immobilière classique ?
=> "L’AI a un mandat de vente. Elle est au service du vendeur. Le cabinet a un mandat d’achat. Il est au service de l’acheteur". Par ailleurs, le représentant a ré-insisté sur les prestations annexes : intermédiation et/ou recommandation d’artisan, d’avocats, de notaires…, ainsi que relation de long terme (ils aident à la déclaration foncière sur plusieurs années par exemple).

2.) Combien d’opérations le cabinet fait-il par an ?
=> "Entre 40 et 60 opérations ou lots par an". Ils sont 2 associés (au commerce) et 6 en tout dans le cabinet.

3.) Le cabinet dispose-t-il d’une carte professionnelle d’agent immobilier ?
=> "Le cabinet dispose d’une carte T (transaction), ne dispose pas d’une carte G (gestion). Chaque associé dispose d’une carte grise". (Je ne voyais pas de quoi il parlait par contre pour la dernière…).

4.) En cas de choix d’un bien avec travaux : le cabinet propose-t-il ou recommande-t-il des artisans ? Assure-t-il une intermédiation entre eux et l’acheteur ?
=> "Oui, dans la limite des réseaux locaux du cabinet". S’ils connaissent bien telle ville, ils peuvent donc directement recommander/intermédier. S’ils connaissent peu telle autre ville, ils feront alors appel à des relais locaux…

On a pu parler investissement locatif dans l’immobilier ancien (nu ou meublé), dans le neuf (Pinel ou rien), dans le cadre d’une expatriation, etc… Suggestions pertinentes (pas défiscalisant si expatriation, Pinel ou defiscalisant uniquement si c’est la cerise sur le gateau, etc…)

Deux chiffres que le représentant m’a avancés, non vérifiables donc, mais qui éclaireraient la qualité du cabinet si vrais :
- Environ deux tiers de leur chiffre d’affaire est fait sur recommandations de leurs propres clients, par le bouche à oreille donc.
- Environ un tiers à la moitié de leurs clients "récidive" chez eux et fait de nouveau appel à leurs services.

Mon interlocuteur a été, entre autre, très pédagogue (certains diraient que c’est un minimum je suppose). J’ai "découvert" quelques éléments, comme par exemple :
- Certaines difficultés liées au statut LMNP : distinction entre Paris (refus de passage de nu à meublé), villes de moins de 100 000 habitants (passage facile) et villes de plus de 100 000 habitants (notion de "résidence principale effective").
- Que seule une unique garantie peut être prise pour un locataire (caution de garant solidaire ou GRL/GRI, mais pas les deux, ou pas de double garants).
- Etc…

A titre personnel, je vais continuer avec eux pour voir les biens qu’ils me proposent, mais je suis bien conscient du fossé qu’il existe entre une majorité d’usagers de ce forum (expérimenté, exigeant une forte rentabilité, faisant beaucoup eux-mêmes) et les services proposés par ce cabinet (accompagnement, rentabilité "moyenne"…).

Encore une fois, j’essaierai de poster une mise à jour après le deuxième rendez-vous et, peut-être, après le premier investissement (qui sait !).

DDtee a écrit :

Je ne comprends pas trop ce passage, n’y aurait-il pas confusion avec les meublés de tourisme ?

Je ne pense pas. Encore une fois, ce n’était pas le coeur de ce rendez-vous.

Il faudrait que je vérifie, mais j’ai cru comprendre que :
- à Paris, il faut obligatoirement formuler une demande à la mairie/préfecture pour passer une location nue en meublée. Demande qui sera refusée dans 99.99% des cas.
- dans les villes de moins de 100 000 habitants, en général, il n’y a pas de problème pour ce passage et pour la location en meublée.
- dans les villes de plus de 100 000 habitants, un certain nombre d’entre elles exige que le bien loué le soit en résidence principale effective. Donc, par exemple, l’appartement ne pourrait pas être loué en meublé ou passé en meublé pour un cadre d’une grande compagnie pétrolière si la companie paie le loyer (et non le cadre) directement.

Bref, il a au moins eu le mérite de m’apprendre qu’il y a quelque chose de plus auquel je devrais probablement faire attention en cas de location meublée.

DDtee a écrit :

Avez vous demandé quel est un rendement correct/normal/habituel pour ce cabinet ?

Ses simulations étaient basées sur du 6% brut (et incluaient 6% à 8% de frais de gestion, si je donnais le bien en gestion locative à une agence, notamment dans l’exemple avec expatriation).

Je suppose que cela doit aussi faire partie du positionnement du cabinet : des biens avec moins de problèmes, donc des clients plus satisfaits, mais donc moins de rendement aussi.

DDtee a écrit :

Quelle est leur géographie d’action ?

France en général. J’ai cru comprendre que le cabinet avait quelques villes favorites ou plus fréquentes, mais je ne suis pas sûr de me rappeler correctement. (Peut-être Auxerre, Rouen, Nantes…? Vraiment, je ne suis plus sûr).

Mais, indépendamment de ce point là, qui pourrait n’être dû qu’à ma mémoire ou ma compréhension, je vous invite toujours à me faire des retours d’expérience pour celles et ceux ayant utilisé des services similaires et/ou à me donner vos impressions sur ma description de ce cabinet. Merci.