Passage en LMP 2 ans après l'achat du bien ?

Medium · #1

Bonjour,
j’ai l’occasion de faire un investissement locatif. Il s’agit de l’achat de parts d’une indivision.
Il se trouve que j’ai déjà mis un autre appartement (complètement remboursé) en location meublée, et je comptais déclarer les revenus en micro BIC pour la simplicité et l’abattement de 50%.
Avec la nouvelle opportunité, je me demande si passer en LMP pour pouvoir bénéficier des amortissements ne serait pas judicieux.
Le problème est que je toucherais moins de loyers que mon salaire et donc je n’ai pas droit au LMP.

Ma question est la suivante:
Si j’achète les parts maintenant et que je décide de passer en LMP plus tard, par exemple dans deux ans, lorsque je ne toucherai plus de salaire, est ce que je pourrai quand même amortir la valeur de l’achat des parts et du mobilier?

Question annexe: est ce possible de faire du LMP au sein d’une SCI?
(En fiscalité opaque je pourrais peut-être garder mon salaire)

Autre question: en LMP on est obligé de cotiser au RSI ?

Merci

Dernière modification par Medium (18/04/2015 13h06)

Mots-clés : décalage, lmp, passage

GoodbyLenine · #2

Vous semblez mélanger pas mal de notions. En particulier, vous confondez la différence entre "régime micro" et "régime réel", et la différence entre "LMNP" et "LMP".

Vous pouvez tout à fait pratiquer des amortissement de vos biens immobiliers ou mobilier, avec une compta au réel, en LMNP (ou en LMP), dès lors que vous avez inscrit les biens à amortir comme immobilisations au bilan de votre activité de location meublée.

Quand vous avez opté pour le micro-BIC, vous vous êtes engagé pour un certain nombre d’années à rester en micro. Ceci peut vous empêcher de repasser au réel une année donnée.

Pour se charger de votre comptabilité, il est recommandé de faire appel à un professionnel de la comptabilité. C’est encore plus le cas si vous n’avez pas parfaitement compris ce que j’ai écrit dans les 3 premiers paragraphes de ce message.

PS : Une SCI et le régime LMP (ou LMNP) ne font pas bon ménage, car vous perdrez la quasi totalité des avantages du LMNP/LMP (comme ceci a déjà été maintes fois expliqué, sur ce forum, et dans de nombreux livres). Lisez par exemple ceci et Le statut avantageux de LMNP et LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel…, et le chapitre à ce sujet du livre de Me.Le Boulc’h.

Medium · #3

Bonjour,
Je démarre une location meublée.
Est ce que je peux amortir la valeur du bien même s’il est déjà payé?
Par exemple je l’ai acheté en 2000, j’ai vu qu’on peut amortir un appartement sur 50 ans, donc on pourrait considérer qu’il a 15 ans, il reste encore 35 ans.

J’ai le même problème avec mon deuxième appartement, j’ai hérité d’une part en 1995 et je compte acheter deux parts cette année. Si je démarre de la location meublée sur ce bien, puis je amortir la part acquise en 1995?

La réponse à cette question est très importante pour moi, et je n’ai vu la réponse nulle part.

Merci

DDtee · #4

L’amortissement d’un bien en BIC/LMNP commence au moment de son exploitation (réponse trouvée en 2’ avec le moteur de recherche en haut à droite LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel…)
Bonnes nouvelles pour vous et bonnes lectures

ZX-6R · #5

Et la valeur à amortir est celle du jour de son passage en exploitation meublé (faire estimer par 2 ou 3 AI) Du coup, le studio acheté 50ke en 2000 qui vaut 150ke en 2015 s’amortit sur 85% de 150k€, pas mal non? (85% car 15% non amortissable = terrain)

Medium · #6

Merci pour vos réponses,
Je vais pouvoir dépasser facilement les 50% d’abattement du microbic, c’est parti pour LMNP en régime réel simplifié.
Je vais me faire aider par un expert-comptable.

On peut clore ce sujet ici.

Medium · #7

Finalement ça se complique un peu, je viens d’apprendre que l’on ne pourra pas se faire rembourser l’adhésion au CGA en 2016 ni les frais de comptables.
Donc, je peux m’inscrire pour cette année mais est ce que ça vaut le coup?
Le CGA permet de ne pas avoir la majoration de 25% du bénéfice imposable mais cette majoration est-elle valable pour le LMNP réel simplifié?
Autre question: faut-il payer le CGA chaque année ou une seule fois?
Connaissez vous un bon site pour faire la compta soi-même?
Je vais peut-être passer par optionreel.com

Merci et désolé si ces questions semblent triviales à certains

Dernière modification par Medium (28/04/2015 11h43)

DDtee · #8

Effectivement, le sujet a déjà été traité plusieurs fois, comme ici Loi de finances 2015 : suppression de la réduction d’impôt pour CGA et AGA !

Les frais de comptabilité restent une charge.
Le CGA a une cotisation annuelle

Pour faire sa compta soi même, en LMNP, il faut vraiment de bonnes bases de comptabilité. Les amortissement, notamment, sont assez complexes.
Il existe de nombreux comptables en ligne, attention à la qualité de la prestation…

Medium · #9

J’ai un deuxième appartement, en indivision avec mon frère.
En pratique, comment faut il faire pour le louer en LMNP réel simplifié?
Faut il que nous ayons deux numéros de SIRET?
Tenir deux comptabilités?

Merci

GoodbyLenine · #10

Réponse générique à tous les apprentis comptables : si vous n’avez pas de très solides compétences en comptabilité, et que vous voulez néanmoins déclarer votre activité de LMNP au "réel" : passez pas les services d’un professionnel (et acceptez de le rémunérer pour ce service), car si sur ce forum (ou un autre) vous pourrez avoir la réponse à certaines questions assez génériques, ne vous attendez pas à y trouver des consultations privées pour tous les cas particuliers et atypiques.

Medium · #11

Effectivement le meublé en indivision me semble compliqué, je vais peut-être me contenter de la solution suivante, plus simple et je pense "quasi" légale:
- établir un bail en meublé
- déclarer en foncier nu en mode réel (je démarre en réel dès cette année sur mes revenus 2014)
- dans 3 ans, pour les revenus 2017, passer en meublé micro bic

Cette solution me permet de déduire les travaux et les charges, il y aura un gros déficit foncier que je pourrai reporter.
La petite astuce c’est le bail meublé au cas où le locataire reste dans les lieux plus de 2 ans et demi

DDtee · #12

Medium a écrit :
Cette solution me permet de déduire les travaux et les charges, il y aura un gros déficit foncier que je pourrai reporter.

Vous compter reporter le déficit du foncier au BIC ?

Medium a écrit :
La petite astuce c’est le bail meublé au cas où le locataire reste dans les lieux plus de 2 ans et demi

Vous faites un bail meublé dès le départ, ou nu avec des meubles à l’inventaire ?

Medium · #13

DDtee a écrit :
Medium a écrit :
Cette solution me permet de déduire les travaux et les charges, il y aura un gros déficit foncier que je pourrai reporter.
Vous compter reporter le déficit du foncier au BIC ?

-> non je serais en foncier réel pendant 3 ans, puis je passe en micro BIC

Medium a écrit :
La petite astuce c’est le bail meublé au cas où le locataire reste dans les lieux plus de 2 ans et demi
Vous faites un bail meublé dès le départ, ou nu avec des meubles à l’inventaire ?

Meublé dès le départ

DDtee · #14

Comme vous dites c’est du "quasi" légal

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