Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne)

sentenza, je suis sincèrement content que vous soyez content de votre achat. Et je vous remercie de votre retour d’expérience.

Pour me faire un peu l’avocat du diable :
- la minoration des loyers (en comptant 11 mois sur 12) : vous vous l’étiez imposée tout seul. Pourtant, il est assez clair qu’un logement neuf, loué quasiment 30 % sous les prix du marché, en région parisienne, se loue sans vacance locative. Sur ce sujet, vous aviez donc imposé à votre projet un handicap très peu vraisemblable.

- vous annonciez à l’époque, et vous annoncez à nouveau, des chiffres de cashflow, sans jamais avoir détaillé clairement le calcul de ce cashflow. La seule fois où ça se précise, les chiffres cités n’incluent pas les échéances d’emprunt, ni les frais d’agence marqués à 0, ni l’imposition sur les revenus fonciers (IR + PS). Il y a quelques chiffres jetés en pâture, mais ça ne ressemble toujours pas à un calcul de cashflow. J’aurais été, moi aussi dubitatif, sur ce cashflow, sur le mode "les débutants oublient toujours quelque chose" et "je ne crois que ce que je vois". Ce n’est pas la peine de faire un calcul de cashflow maintenant, pour m’épater. Je dis cela juste pour souligner que que l’absence d’un calcul de cashflow était l’une des raisons, pour les forumeurs, d’être dubitatifs sur votre projet.

Vous sembliez, à l’époque, volontairement ne pas vouloir détailler complètement le projet, soit par économie de votre clavier ("ça suffira bien"), soit par pudeur ("je n’ai pas à étaler tous les chiffres de ma vie sur internet"). Certes, libre à vous. Mais, si vous vouliez soumettre votre projet à l’avis des foreumeurs, encore fallait-il le présenter de manière totalement claire et transparente, notamment avec un calcul détaillé du cashflow ; ce que vous n’avez pas fait ; les réactions dubitatives ou négatives étaient certes, pour partie, excessives ; mais aussi, pour partie, dues à cette absence de précisions et de transparence sur le projet. Si vous vouliez des avis les plus pertinents possibles, et non pas quelque peu expéditifs, il aurait fallu une présentation plus détaillée, claire et précise, du projet.

- l’une de vos raisons d’être content, c’est la hausse de la valeur du bien. Pourtant, la hausse de valeur généralisée en IDF n’était pas certaine. L’attractivité supplémentaire d’un rez-de-jardin en ces périodes de covid était encore moins prévisible. Vous faites ce qu’on appelle en bourse du trading a posteriori.

EDIT : en réaction au message ci-dessous disant qu’on vous "tombe dessus" : je ne sais si ce message m’est destiné, mais je précise que ce n’était absolument pas mon intention. Par le présent message, je veux juste apporter un contrepoint, un autre point de vue.

Dernière modification par Bernard2K (01/11/2020 18h07)

Sentenza vient faire un retour de son investissement, ce qui est plutôt rare sur le forum.
Il n’était pas du tout obligé de le faire.

Et direct, on lui tombe dessus. C’est pas très sympa.
Cela risque de lui donner l’envie (la fois prochaine), d’éviter ces retours toujours intéressants… ce qui renforcera par là ce qu’on lui reproche (forum self service).

@Sentenza
Bravo pour votre réussite. Comptez-vous encore investir en Ile de France, malgré les prix, ou voulez-vous aller ailleurs ?
@Bernard2K
Je suis en désaccord avec votre post sur plusieurs points, pour trois paragraphes sur quatre.
Paragraphe 1:
Sur la minoration des loyers en comptant 11 mois sur 12 pour le projet d’investissement,  j’estime que c’est une mesure de précaution tout à fait respectable de la part d’un débutant. Le fait que le loyer soit inférieur de 30 % à la moyenne ne constitue pas une garantie d’encaissement, loin de là. C’est la qualité du caractère du locataire qui, en fait, fournit le plus souvent une vrai sécurité. Avez-vous une expérience de gestion locative en direct ? En ce qui me concerne, sur 5 ans d’encaissement de loyers de deux biens, soit 120 mois, j’en ai perdu 3, soit un score plus mauvais que Sentenza. Ce qui m’étonne le plus est qu’il ait trouvé une agence fiable pour la gestion locative…

Paragraphe 3 :
Les frais d’agence sont comptés zéro pour une bonne raison : c’est le promoteur qui vend directement en VEFA. Et donc, pas d’agence…Dans une de ses réponses (22/04/2015), Sentenza m’indique un échéancier de 720 euros par mois, donc il donne l’échéance d’emprunt et de nombreux chiffres le message un peu au-dessous. Bref, il donne des chiffres, un peu dispersés certes, mais il en donne suffisamment pour que l’on puisse se faire une idée. Et en 2015, les projets étaient moins souvent détaillés en "excel".

Paragraphe 4 :
Sur le jardin et l’effet covid, vous vous trompez car dès 2015, Sentenza avait déjà remarqué que c’était un bien rare et j’avais d’ailleurs échangé avec lui à propos des rez-de-chaussée et des rez-de-jardin.
Vous déclarez que la hausse généralisée en Ile-de-France n’était pas certaine. Pourtant, Sentenza n’a jamais prétendu croire en une telle évolution, il s’est contenté dans ses mails de 2015 d’évoquer une ville qu’il connaît, Romainville, puis un type de bien rare avec jardin, et une ligne de transport, la 11, qui relie Les Lilas à Châtelet et va bientôt atteindre Romainville. Il se trouve que je connais le coin car j’ai investi pas loin, à Aubervilliers à la même époque, et je lui avais écrit en 2015 que même si je déteste le Pinel, je crois qu’il ne perdra pas d’argent après une telle analyse de la ville et du quartier, notamment en raison de la future ligne de métro.
En effet, l’investissement de Sentenza n’est pas du tout du "trading", soit un achat-revente rapide, puisqu’il affirme vouloir y rester 12 ans environ. il se repose sur un travail sérieux d’analyse immobilière, même s’il ne donne pas des chiffres parfaits. Je dirai qu’il se rapproche de l’analyse "value" en bourse, car il estime le coin sous-estimé. En effet, vous confondez deux aspects, à savoir la hausse générale des prix de l’immobilier de toute l’Ile-de-France et le changement complet d’un quartier par le phénomène de "boboïsation" (gentrification pour les puristes…). Sentenza a annoncé espérer une "boboïsation" future de Romainville en donnant comme exemple Pantin et en constatant des points communs. Et il a eu raison, son investissement a en plus bénéficié d’une forte hausse générale à toute la région. Je le défends aussi car je le comprends : j’ai eu une approche comparable, avec les mêmes critères, mais sans Pinel et avec du LMNP, dans une localité voisine.

Rastignac

Bonsoir à tous,

petite update annuelle sur ce bien : rien de nouveau cette année; le locataire est resté; pas de dépenses imprévues.
Les travaux du métro ont bien avancé, il semblerait que ce soit pour 2023, mon portefeuille croise les doigts !

sinon j’ai investi en 2021 dans un local commercial en province avec une rentabilité bien supérieur (autour de 8%). Je vais dorénavant me tourner sur des petits f2 toujours en province pour continuer à étoffer le tout.