Investir dans un grand studio en région parisienne…

Quel est le loyer ?
quel financement ?
Taxe foncière ?
Séparer en T2 serait mieux, mais en cloison interne ou porte coulissante.

Les charges me semblent faibles.

Ici certains vous décourageant a investir en dessous de 10% de renta ce qui exclut la Région Parisienne a moins d’aller chercher des zones "très sensibles" type st ouen, stain, aubervillier, etc.rendement et risques vont de pair.

Le plus urgent est de mettre une porte vers le sejour  … ;-)

j ai du mal a comprendre la separation sejour / salon pour un studio

vous pourriez faire un coin nuit en " deplacant" la cloison vers le niveau du debarras et joindre jusqu a la baie vitre par un rideau coulissant ( ou panneau japonais etc .. ) cela permettrait au coin nuit d avoir un peu de lumiere naturelle meme ferme.

( je ne m aventurerai pas plus loin en conseil de design interieur )

un autre point plus general, je ne connais pas l endroit precis proche banlieue, mais le prix semble tres raisonnable , la mention " immeuble 70 " attire mon attention. quelle est la qualite du bati? Quels sont les travaux a venir.. se pencher sur la copropriete me semble important ( par exemple travaux de remises aux normes repousses  … ou deja effectues et payes )

Cdt

Concernant l’aspect agencement de ce bien , je casserais la cloison de l’entrée et la cuisine.

La partie séjour deviendrais une grande pièce , la partie perdu de l’entrée agrandirais le séjour et la cuisine deviendrais une cuisine américaine.

Pour la partie salon , j’en ferais une chambre avec la SDB à coté

Pour le reste , je trouve que les charges de 130 € / mois sont trop importantes.

Renseignez vous sur les travaux effectués et ceux à venir car à ce niveau de charges mensuels , les mauvaises surprises de travaux risquent d’être très douloureuses.

Philippe

Pour info
Sa est un pronom possessif  utilisé comme par exemple "sa voiture"
Ça est un pronom démonstratif  qui est la contraction de cela utilisé comme par exemple "cela donne le résultat suivant " ou "Ça donne le résultat suivant"

Pour un studio c’est plus du luxe que du confort de conserver une entrée.

Il est toujours possible de  placer une séparation de type meuble bas ou bibliothèque pour isoler de l’extérieur.
Au vue du plan soit la cuisine est petite mais comparé à l’entrée les tailles sont similaires donc un beau gain de surface visuelle.

Bien sûr je ferme la porte de la cuisine coté entrée ce qui me fait gagner de la lumière dans la cuisine

Et c’est toujours drôle lors de la revente de voir que son bien à gagner des mètres carrés ….

A ce sujet , j’ai des biens qui sans les modifier on plus ou moins de mètres carrés à la revente.

Philippe

Bonjour,

Tout d’abord merci à tous pour votre retour (mention spéciale pour Philippe30 et son cours de français!)
Effectivement je trouve les charges assez chères mais de ma "petite" expérience, il est actuellement difficile de trouver des appartements en assez bon état en Région parisienne en dessous de 100 €…
pour répondre à tes questions rollingstone:
-Je me suis procuré les 2 PV d’AG: Rien d’extra mis à part des travaux concernant la toiture de l’immeuble mais déjà voté, je suppose que les provisions aux différentes échéances seront à la charge du vendeur? Dites moi si je me trompe.
- Je suis déjà en possession du diagnostic, mis à part des anomalies concernant l’électricité, pas de trace d’amiante.
- je n’ai pas pu avoir l’info concernant la taxe foncière auprès de l’AI. Je vais tenter ma chance avec le notaire. je ne connaissait pas le CFE je vais également me renseigner sur ce sujet :o
- Situation fiscale personnelle: Difficile de te dire vu que je n’ai pas encore payé d’IR :D (en CDI que depuis un an), sachant que je suis cadre en informatique et que je gagne environ 2500 net. Je commence à m’intéresser au LMNP notamment pour son aspect défiscalisant.
- Comparatif: les biens en locations nue sont autour de 750 en nue, sur ce type de bien.
- Le bien est proche des transports, à côté d’une école d’ingénieur, des entreprises également…Effectivement du coup j’hésite sur la cible. Dans tous les cas j’envisage de souscrire à une assurance GLI.

nazarite a écrit :

Je commence à m’intéresser au LMNP notamment pour son aspect défiscalisant.

Bonjour,
alors a moins que je me trompe lourdement ( et je dois serieusement revoir mes dernieres declarations ) mais le LMNP n est pas defiscalisant.
vous allez pouvoir rester plus longtemps en deficit ( ou avec un faible revenu imposable ) grace notamment aux ammortissements.. mais l impot sur le revenu ( salarie ) n aura pas de reduction fiscale.

pour revenir a l agencement, verifie si vous avez des murs porteurs  ( j imagine qu ils ne sont pas dans les appartements cela dit ) et si la baie vitree fait effectivement toute la piece , laissez la comme ca avec un coin nuit ( que personnellement je decalerai pour faire un petit espace de chambre et un sejour/ cuisine ouvert plus important.

Pour les charges de 130 euros, il y a quoi d inclus dedans ? ( chauffage gaz c est a dire individuel ? )

Cdt

cl3m3nt a écrit :

nazarite a écrit :

Merci Timinel pour ta réponse.
Le coin en question est dans le Val de Marne (94), qui est quasiment accolé au 13ème arrondissement de Paris (je ne donne pas plus de détails mais je suppose que tu as deviné )[/url]

Vitry sur Seine, Mac Val ?

Perdu! C’est là où j’habite par contre

Timinel a écrit :

nazarite a écrit :

    Je commence à m’intéresser au LMNP notamment pour son aspect défiscalisant.

Bonjour,
alors a moins que je me trompe lourdement ( et je dois serieusement revoir mes dernieres declarations ) mais le LMNP n est pas defiscalisant.
vous allez pouvoir rester plus longtemps en deficit ( ou avec un faible revenu imposable ) grace notamment aux ammortissements.. mais l impot sur le revenu ( salarie ) n aura pas de reduction fiscale.

pour revenir a l agencement, verifie si vous avez des murs porteurs  ( j imagine qu ils ne sont pas dans les appartements cela dit ) et si la baie vitree fait effectivement toute la piece , laissez la comme ca avec un coin nuit ( que personnellement je decalerai pour faire un petit espace de chambre et un sejour/ cuisine ouvert plus important.

Pour les charges de 130 euros, il y a quoi d inclus dedans ? ( chauffage gaz c est a dire individuel ? )

Cdt

Je serai plus qu’intéressé d’avoir votre confirmation à ce sujet. Je pensais que sa défiscalisait les revenus en général, et pas uniquement foncier, à hauteur de ~10000€ max / an.
Dans les charges, selon l’AI: chauffage (collectif au vue de la tête du bouzin), eau chaude/froide, gardien, entretien.

NicK2 a écrit :

Prix d’acquisition: 130000e

Philippe30 a écrit :

Pour le reste , je trouve que les charges de 130 € / mois sont trop importantes

Bonjour,
habitant pas loin dans le 94, le prix d’acquisition n’est pas cher (ou alors le coin est pourri ce qui expliquerait cela).
Les charges ne sont pas délirantes mais un peu élevées (à vérifier si gardien il y a quels sont les "services" compris dedans car ça chiffre vite, s’il a un logement de fonction ça coûte cher).
Idem à voir si le syndic coûte cher ou pas (mais sur Paris c’est TOUJOURS trop cher).

NicK.

Pour te répondre, c’est sûr dans ce coin c’est pas Vincennes / Saint-mandé
Mais les transports se développent vachement bien (notamment le tramway T7 qui vient de s’y installer, projet d’extension de la ligne métro 14 jusqu’à la ville, arrivée de la ligne 15 avec le Grand Paris), et le coin commence à mon sens à être dynamique et à se développer (arrivée de sièges d’entreprise, centre commercial..).
Bien sûr je vais pas te mentir on est dans le 94 on entend parfois des pré-ados s’amusent à rouler sur une roue sur un scooter débridé…

DDtee a écrit :

Vous faites une confusion et devriez utiliser le moteur de recherche en haut à droite, ces questions ont été abordés des dizaines de fois

LMNP = revenus déclarés en Bénéfices Industriels et Commerciaux. Les charges sont déductibles et reconductibles durant plusieurs années mais seulement dans les BIC qui ne sont pas des revenus fonciers. L’intérêt est principalement dans l’amortissement de la valeur du bien

Nu = revenus fonciers, une partie du déficit peut être déductible des revenus IR mais aucun amortissement possible donc peu de déficit.

C’est rébarbatif, mais indispensable de se pencher sur la fiscalité avant d’investir. A l’arrivée il peut selon les choix réalisés, la situation de chacun, y avoir des différences de revenus nets très importants !

Merci pour cet éclaircissement DDtee. Selon tes dires le LMNP reste tout de même plus intéressant

Dernière modification par nazarite (19/11/2014 17h46)

Pour répondre à Boubouka: Tout d’abord merci pour ta réponse!

La question que je souhaite te poser est la suivante: As-tu déjà investi dans la petite couronne parisienne voire Paris? Même si je ne connais pas ton patrimoine, j’aimerai bien savoir où?

Ensuite, je trouve ton avis un peu dur effectivement. Il existe à ce jour des coins en IDF petite couronne fortement déprécié que tu classerais dans ta zone 1 auparavant qui commencent à prendre de la valeur, voire même s’embourgeoisent (j’ai Montreuil (93) et Paris 19eme en tête). Donc investir dans une ville qui se donne les moyens d’évoluer dans le bon sens, pourquoi pas?

Concernant la question du locataire, à ce que je sache, tu as au minima le droit de le choisir! C’est sûr si tu choisis des cas sociaux, sa va pas être la joie

Boubouka a écrit :

Dans les territoires de type 1, à mon sens, il ne peut y avoir un avenir pour un bailleur privé. Nous nous acheminons vers trois cas : HLM, Marchand de Sommeil et recycleurs d’argent liquide. Ces trois cas, aux objectifs orthogonaux, s’appuient sur les mêmes locataires non solvables.

Pas d’accord sur ce point là, cela dépend juste du prix de ton loyer. De plus, les moins riches ne bénéficient t’ils pas d’aides sociaux? Les APL par exemple peuvent être directement versés au bailleur ce qui est quand même un réel point positif.

Après je suis d’accord avec toi pour dire que l’Ile de France est assez grand donc il est possible de sortir de la petite couronne pour trouver des affaires. Même si je ne me lance pas dans ce projet à l’heure actuelle par manque de connaissance.

Enfin, la ville dans laquelle je souhaite investir offre quand même des atouts indéniables:
- De nombreux moyens de transport en commun (tram, 3 lignes de métro, bus) vers plusieurs coins attractifs tels que Paris ou l’aéroport d’Orly. Pour moi mis à part la ville d’Issy-les-Moulineaux qui offre les mêmes prestations dans le 92 en terme de commodités au niveau des transports en commun, je ne vois pas d’autres villes capables d’en offrir autant.
- 2 centres hospitaliers de grande renommée
- Installation des grandes entreprises
- Investissement de la municipalité pour rendre la ville plus attractive (campus destiné à la recherche sur la santé notamment)

Dernière modification par nazarite (20/11/2014 01h03)

Je suis totalement d’accord avec les propos de Boubouka.

J’ai habité à Asnières il y plusieurs années près de Gennevilliers et la piscine , déjà la situation n’était pas terrible , j’imagine que l’évolution n’a pas du se faire dans le bon sens.

Un super rendement doit pouvoir être perçu autrement qu’avec un fusil, à savoir dans certaines zones les huissiers n’y vont plus.

Imaginons un huissier accompagné d’une escorte de police pour aller déposé un courrier dans une boite aux lettres servant de relais à de la drogue  pour signifier un impayé à un locataire….

Effectivement les zones décrites de type 1 sont à fuir , les seuls qui peuvent y investir sont les caïds du secteur,  y aller c’est comme un mouton allant au milieu d’une meute de loups.

Pour la zone 2 souhaitons qu’elle se maintienne en terme de surface et ne devienne pas un ilot au milieu de la jungle.

La zone 3 décrite est plus un no man’s land récupérant les exclus des zones précédemment indiqués ou ceux qui se placent un peu hors système.
Cette zone 3 sera à terme délaissé par l’état , on voit une réflexion sur les aides aux logement déjà évoqué sur le forum.
Cette zone rapportant peu et coutant deviendra un désert économique total où sans parler de caïds , il sera toutefois impossible de percevoir des loyers car la notion d’argent sera en perte par rapport à un système d’entraide , de troc , de système alternatifs de paiement.

Le plus complexe est de définir sur un horizon de 15 à 20 ans les possibles mouvements de ces zones.

Ce sont des supputations personnelles qui me semblent cohérentes face à la dégradation de la société.

Philippe

nazarite a écrit :

En restant dans ce sujet, personne parmi les investisseurs dans le forum n’ont investi dans des coins dits "chaud" et y trouvent satisfaction?

Prenez le risque de poser la question sans y apporter d’emblée une réponse rassurante, cela sera peut-être un peu plus objectif

DDtee a écrit :

nazarite a écrit :

    En restant dans ce sujet, personne parmi les investisseurs dans le forum n’ont investi dans des coins dits "chaud" et y trouvent satisfaction?

Prenez le risque de poser la question sans y apporter d’emblée une réponse rassurante, cela sera peut-être un peu plus objectif wink
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Effectivement question mal formulée, j’en tiendrais compte la prochaine fois
Le but recherché était bien sûr d’avoir un réel retour d’expérience de personnes ayant réalisé ce type d’opération et d’avoir une comparaison "bonnes expériences vs les mauvaises".
Dans mon entourage par exemple:
* J’ai un ami qui a acheté un 3p à Aubervilliers, il travaillait en tant que serveur dans un resto et là il est redevenu étudiant. Il m’a dit qu’il avait contracté un prêt avec des mensualités assez importantes par rapport à ses revenus (autour de 1k€/mois). Maintenant qu’il est de nouveau étudiant, je ne sais pas comment il va se payer le crédit, sachant qu’il n’a eu qu’un locataire pour une courte durée…
* Ma tante avait acheté un 3p à Vitry-sur-Seine pour y loger mon grand père. Après son décès, elle décide de le louer. Il s’agit d’une résidence des années 70, avec cave et parking.
Il est loué nu à 800-850€/mois et a trouvé un locataire en quelques semaines. Aucun souci d’impayé et loué depuis 1 an et demi maintenant.

rollingstone a écrit :

j’ai un de mes biens dans un quartier moins reluisant que tous les autres, c’est pas la "zone" mais bon, le loyer s’adapte donc ce n’est pas les mêmes profils de locataires non plus

pas trop de problèmes avec mes locataires à moi mais dans la copro soucis que je n’ai pas avec d’autres copro:

- les proprio rechignent à voter en assemblées les réparations, les embellissements (et ça se dégrade vite une copro)
- frais d’entretien plus importants et dégradations récurrentes
- problèmes de procédures d’impayés envers d’autre proprio

bref, pas de quoi fouetter un chat mais moi je pense revendre d’ici 1 à 2 ans

si ton objectif est de garder sur du long terme (objectif retraite par exemple) vaut mieux éviter les secteurs qui vont lentement mais surement se dégrader

la question d’un bon investisseur c’est pas de se demander ce qu’il veut au départ…mais ce qu’il veut avoir dans les mains à l’arrivée
si c’était pour du long terme j’aurais pas acheté ce bien par exemple

Merci pour ton retour rollingstone! Effectivement le but n’est pas dans l’absolu de garder l’appartement jusqu’à ma mort mais de réaliser une première "bonne affaire", et de déterminer avec les membres du forum si ce bien en est une ou pas.

J’apprends pas mal de choses grâce à vos remarques en tout cas et j’aurais sûrement mis plus de temps à chercher les infos par moi-même!

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