Investir dans un local commercial dans une petite ville dans la Drôme…

Bonjour à tous,

Je suis tout nouveau ici, et essai de franchir le cap d’un premier investissement immobilier. C’est un plongeon dans l’inconnu, bien que je furète le net pour répondre au mieux aux différentes questions que je me pose …

Voilà la situation:

Ma femme et moi tombons par hasard sur une annonce affichée dans une vitrine d’un commerce situé dans une petite ville de 8000 habitants de la Drôme provençale.
Très bien situé, sur l’axe principal, rue piétonne, à quelques mètres de la place principale. On peut difficilement faire mieux.

Ma femme cherchant à se lancer dans une activité commerciale, nous allons voir l’agence pour en savoir plus.

Le bien: 44 m carré - loué par l’actuel locataire à 528 €/mois + 110 €/an de charge de copro. L’agent immobilier nous dit aussi que le bien est aussi proposé à la vente (les murs) à 55 000 € FAI

Nous le visitons, rien à signaler, très beau local, surement rénové depuis 2 ou 3 ans. Nécessitera quelques travaux, mais juste pour l’adapter à l’activité de ma femme (un mur à reculer pour offrir plus d’espace de vente, et grignoter sur une pièce qui pourrait servir d’atelier, et dont on a pas besoin qu’il soit aussi grand)

Je trouve le prix de la location assez cher, et inaccessible pour lancer un début d’activité. Celà dit, l’achat me parait plus abordable, il permettrait de réduire les mensualités et alléger le poids du loyer au minimum (juste ce qu’il faut pour payer crédit + charges), et surtout, de réaliser un premier investissement (au cas où l’activité de ma femme ne fonctionne pas, on pourra le relouer au vrai prix).

Nous entamons ensuite une petite enquête auprès des commerçants alentours pour connaitre un peu les prix de location de leurs locaux.

Certains trouvent le loyer de notre local trop élevé (le local situé juste à coté paye 300 € pour un espace un peu plus petit, et un peu moins neuf, mais bien quand même). Et d’autres nous disent qu’ils ne sont pas particulièrement choqué par le loyer …

Evidemment, nous nous requestionnons du coup sur la viabilité de cet investissement. C’est une affaire si on peut espérer 528 €/mois ! Mais ça en sera moins une si personne ne veut nous le louer à ce prix là … L’agent immobilier nous rassure en disant que ce local se loue toujours très bien, que le proprio n’a jamais vraiment eu de problèmes pour trouver des locataires.

J’appelle un notaire qui n’a pas l’air non plus choqué, mais qui me dit "qu’effectivement, on est quand même sur des loyers qui sont sur le haut du panier, mais qui restent à priori dans les prix du marché".

Ce notaire m’alerte cependant sur quelques spécificités des locaux commerciaux, notamment le dossier de mise en conformité pour l’accès aux handicapés. Effectivement, je n’y avais pas pensé … Et l’agence non plus … !

J’ai donc dû leur rappeler, et leur ai dit que je ne ferais de proposition qu’après que les autorités compétentes aient fait leur vérification et validation de ce dossier. L’agence m’appelle une semaine plus tard pour me dire que le dossier était en cours, que je devrais avoir une réponse (et je l’espère, une validation) rapidement. Mais que de toute façon, il faudrait à mon tour que je refasse ce dossier, car les normes d’accessibilités diffèrent en fonction du type d’activité exercé dans le local.

Point rassurant cela dit, il n’y a aucune marche d’escalier, ni à l’intérieur, ni à l’extérieur du local pour y accéder. Cela devrait se jouer sur la largeur de la porte, qui n’a pas l’air particulièrement étroite …

Je fais plusieurs simulations sur ce site: ? Calcul de la Rentabilité d’un Investissement Immobilier Locatif en testant plusieurs loyers:
- même si je baisse le loyer à 450 €, avec un apport de 20%, en s’engageant sur 15 ans à un taux de 3.2 %, après paiement du crédit et des charges (simulées) je pourrais quand même faire un tout petit cashflow (avant impôt). J’aurais à priori une rentabilité nette de 7.4 %.

Voici donc mes questions:
- Voyez vous quelque chose dans tout ce descriptif qui vous apparaîtrait tellement gros que je ne l’aurais pas vu ? Quelque chose auquel je n’aurais pas pensé ?
- Quels seraient les points de vigilance pour un investissement et un bien de ce type ?
- Est ce selon vous une affaire ?
- Et en terme de fiscalité, est ce plus/moins compliqué que pour du logement ? Quelles options s’offrent à moi ?

Merci à vous, et désolé pour le pavé …

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