Dégrèvement de taxe foncière en cas de vacance locative ?

Bonjour,

D’expérience, l’administration fiscale est de plus en plus réticente et s’arrange pour compliquer ce type de dossiers.

1/ Il faut déjà savoir à quel service adresser le dossier, et comme rares sont les agents qui connaissent ce dégrèvement, vous êtes baladés et/ou votre dossier se perds (il est donc prudent d’envoyer en LRAR), et vos délais sont dépassés.

2/ Lorsque le dégrèvement est accordé, il n’y a aucun détail de leurs calculs.

3/ Les 3 mois de vacance locative se comptabilisent en mois entiers et non de date à date.

4/ Si votre période de 3 mois est entre deux années calendaires, il faut y aller à la négociation écrite. Je ne suis jamais arrivé à comprendre comment ils calculaient mais j’ai perdu des trimestres à cause de ça.

5/ Vous devez montrer "patte blanche" (et coopération long terme) aux services fiscaux ; c’est à dire paiements des taxes en temps et en heure, déclaration régulières des locataires entrants et sortants pour les recouvrements des taxes d’habitation, répondre courtoisement au téléphone quand ils recherchent vos anciens locataires, renvoie correct des documents de révisions cadastrales, etc.

6/ Détailler sur un courrier, pour chaque logement (accompagné de son "code administratif") , la chronologie des entrées et sorties de locataires en numérotant à chaque fois les renvois sur les justificatifs et leur nombre de pages.

7/ Les preuves à apporter sont : Bail d’entrée, état des lieux de sortie, copie des annonces internet datées (attentions aux pubs qui s’affichent) et/ou factures de celles-ci, mandats d’agences pour la location ou la vente, etc.

7bis/ Evidemment vous devez être dans le prix du marché et en apporter la preuve sur demande du fisc, alors sauvegardez quelques autres annonces de biens similaires aux mêmes dates que vos annonces.

8/ Les preuves peuvent aussi être : Des factures de longs et gros travaux, des litiges avec une assurance, un dégât des eaux qui nécessite un assèchement, mise sous scellés du logement suite à un assassinat ou un suicide, pollution ou affaissement du terrain, catastrophe Seveso, etc…

Ne pas hésiter à bien expliquer en détail à l’administration que vous avez fait tout ce que vous pouviez pour relouer ce logement. Ne vous inquiétez pas, il leur manque toujours qqch pour qu’ils puissent faire traîner le dossier.

C’est long, ça revient cher en copies, en temps, en timbres, mais ça fait parti du métier.

Si votre logement est vide plus d’un an, l’administration vous facture la taxe pour logements vacants.

Avec le temps, vous allez connaître vos interlocuteurs et vous pourrez leur envoyer directement par email en PDF, veillez, dés le début, à ce que vos fichiers ne soient pas trop lourds, les eBALs des impôts sont petites.

La discipline et l’organisation sont - comme toujours - quelques secrets de la réussite.

Good luck ;)

Pour un blogueur immobilier, ce n’est pas très rassurant de vous faire confiance si vous ne savez même pas trouver ce type d’information ! Ça devient usant de devoir tout vous faire !

Il s’agit de l’art. 1389 du Code Général des Impôts

Art. 1389 du CGI a écrit :

I. Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin.

Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée.

II. Les réclamations présentées en application du I sont introduites dans le délai indiqué à l’article R196-5 du livre des procédures fiscales et dans les formes prévues par ce même livre.

III.-Le dégrèvement prévu au premier alinéa du I s’applique également aux logements à usage locatif, attribués sous conditions de ressources conformément à l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation, vacants depuis plus de trois mois et appartenant à l’un des organismes visés à l’article L. 411-2 du même code ou à une société d’économie mixte. Ces logements doivent être situés dans un immeuble destiné soit à être démoli, soit à faire l’objet de travaux définis au 1° de l’article R. 323-3 du même code et financés par la subvention prévue aux articles R. 323-1 à R. 323-12 de ce même code.

Le dégrèvement est subordonné à la présentation par le propriétaire, selon le cas, soit de l’autorisation de démolir prévue à l’article L. 443-15-1 du code de la construction et de l’habitation, soit de la décision de subvention des travaux prévue à l’article R. 323-5 du même code.

Sky, le 24/08/2015 a écrit :

8/ Les preuves peuvent aussi être : Des factures de longs et gros travaux, des litiges avec une assurance, un dégât des eaux qui nécessite un assèchement, mise sous scellés du logement suite à un assassinat ou un suicide, pollution ou affaissement du terrain, catastrophe Seveso, etc…

J’ai demandé un dégrèvement de TF pour 3 logements sur lesquels j’ai eu de gros travaux qui ont duré de longs mois et le SIE vient de m’appeler pour me dire que la vacance locative due à des travaux ne faisait pas parti des cas de dégrèvements de TF.
Comme je tombais des nues ils m’ont cité un texte qui disait explicitement que les travaux de réfection ou d’amélioration ne rentrait pas dans les conditions de dégrèvement (j’ai plus le phrasé exact en tête). Je leur ai demandé de m’envoyer ce texte car j’ai beau chercher sur legifrance je ne retrouve pas ce qu’ils m’ont cité.

Oui j’ai bien vu ce passage mais ils parlent d’agrandissement, de reconstruction ou de modification intérieure. Est-ce que refaire les peintures et poser une nouvelle cuisine correspond à cette description ? Je ne le pense pas.
Le fait que les travaux ont pris 6 mois est bien indépendant de ma volonté c’est évident que si j’avais pu les faire en 15j je l’aurais fait.
Je vais essayer de me battre mais j’avoue que dans ce combat je me sens un peu comme Don Quichotte

Merci en tout cas à @bed43fr, je ne connaissais pas ce texte et j’en ai profité pour contacter l’administration et demander un dégrèvement pour les six mois de vacance locative de mon local commercial dans maison de ville #1 cette année. Pour le coup, je crois que je remplis parfaitement la triple condition, mais je vous tiendrais au courant de la réponse à ma requête

Bon, la réponse fut rapide, quelques heures à peine : niet.

La réponse exacte est :

"Cet article précise que les biens doivent être en état d’être mis à la location.

L’achat d’un bien qui demande des travaux d’agrandissement, de reconstruction ou de modification intérieure et donner à la location ensuite n’entre pas dans le champ d’application."

Ce qui rejoint le passage que Tchouikov donnait, que j’avais lu en diagonale, trop excité par cette perspective de dégrèvement :

Tchouikov a écrit :

Dès lors qu’une société a acquis, en connaissance de cause, au cours d’une l’année un immeuble ancien en mauvais état, vacant depuis plusieurs années, la prolongation de cette vacance au cours des années suivantes ne peut être regardée comme indépendante de sa volonté (CE, arrêt du 26 juillet 2006, n° 275155).

Du coup :
-si vous achetez un bien loué mais décidez de faire des travaux, ce n’est pas indépendant de volonté donc vous êtes bien redevable de la TF.
-si vous achetez un bien vacant, que vous y faites des travaux pour le louer, vous le faites en connaissance de cause et donc vous êtes bien redevable de la TF.

Finalement donc, pour pouvoir appliquer ce texte, il faut :
- soit un événement type dégât des eaux, incident climatique etc, qui vous obligerait à ne plus avoir de locataire et de faire des travaux indépendamment de votre volonté, pour une durée de plus de 3 mois. Ce n’est pas hyper souhaitable.
- soit un départ de locataire et une vacance de plus de 3 mois (qui ne vous est pas imputable, donc vous avez fait les démarches / annonces qu’il faut)

Le deuxième cas me semble très important à avoir dans un coin de la tête en zone détendue, une vacance de quelques mois est vite arrivée.

La question que je me pose du coup, c’est lorsqu’un logement dans un immeuble que vous possédez souffre d’une vacance de disons 6 mois avant de trouver preneur. Pour moi ça rentre bien dans le cadre du texte puisque " elle doit affecter la totalité de l’immeuble ou une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée.", mais je me demande comment est déterminé le montant du dégrèvement… j’ai une connaissance dans ce cas, je vais l’envoyer au front pour voir ce que répond la DGFIP !

Bonjour,

Suite à ma demande de dégrèvement j’ai bien reçu la semaine dernière un chèque du trésor public pour la vacance de novembre décembre 2021. Le montant est légèrement supérieur à mon estimation, ça valait donc le coup d’écrire quelques messages au services des impôts, je ferai la même chose l’année prochaine pour la vacance 2022.

Moi je n’ai toujours pas eu de retour pour ma demande de dégrèvement, ils m’avaient dit qu’ils me recontacteraient pour obtenir des documents complémentaires mais je n’ai eu aucune demande à ce jour.

Et je n’ai pas non plus reçu l’avis de taxe foncière… curieux car pour mon autre immeuble et ma RP je les ai reçu début septembre. Comme les TF doivent être payées vers fin octobre je m’inquiète un peu de ne pas avoir reçu l’avis…