Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés !

La vacance locative n’est pas qu’une question de prix. Quand une base militaire ferme, vous pouvez diviser vos loyers par trois, ya plus personne.

Concernant les "bons" et "mauvais" locataires on a déjà fait le débat et je ne souhaite pas le relancer…

Ah Là je suis bien d’accord avec vous pour le coup de la base militaire ! On pourrait aussi citer les stations thermales, les centrales nucléaires…
Mais si vous investissez dans un endroit ou dès le départ il n’y a strictement rien en terme économique mais quand même des habitants qui souhaitent y vivre car ils sont nés ici…
Je n’arriverais pas à vous convaincre, chacun sa stratégie et je respecte les différentes options.
Au plaisir.

Guillaume33 a écrit :

L’emplacement, l’emplacement , l’emplacement…

Je pense qu’il est aussi possible de sortir de ça !

La France a un manque structurel de logements, c’est une nouvelle pour personne.
Donc même dans des zones paumés sans aucun dynamisme économique, vous trouverez toujours des locataires.
C’est juste une question de montant de loyer…
Au pire, vous louez votre appartement 250 € à un type seul au RSA. Il aura droit à une aide au logement de 254 euros…
Si vous avez acheté cet appartement 25 000 €, soit 12% brut, il est où le risque?

Pas d’accord avec vous, le risque est présent.
La règle réside dans l’emplacement , l’emplacement est la garantie de pouvoir louer et de pouvoir revendre.

Si vous vous positionnez dans des déserts ruraux , vous allez capter  des personnes "cafés" , RSA etc …cela sous entend des moyens de déplacements sinon cela devient des zones abandonnées à la limite de l’oubli.

Vous basez ce patrimoine sur les subventions de l’état , moi je ne vois pas ces subventions aller à la hausse ….

Comment allez vous gérez ces rentabilités à 12 % loin de tout dans l’hypothèse ou les montants et les conditions d’attribution se durcirait voir même seraient fortement réduites ?

Vous pourrez baisser vos loyers à volonté vous irez droit dans le mur.
Le foncier augmentera , l’emprunt sera toujours à rembourser avec un bien impossible à louer ni à revendre.

Moi je loue à des personnes qui ont des revenus et tant si elles peuvent bénéficier des APL ceci dans une faible proportion du montant du loyer avec des biens situés dans des villes actives ou proche d’activité ou d’infrastructure de transports.

Signez un un bien sur 20 ans est une décision importante car personne n’est médium , le but étant de louer sans difficulté alors pourquoi allez se projeter dans des zones en perdition ?
Les sirènes du 12 % et plus sont un risque important si l’emplacement est "coloré" , éloigné , dégradé.

J’ai vu récemment un 25 % à Calais
voici le lien

        Annonce introuvable


Calais , ses immigrants , son immeuble avec multiples studios sur un axe routier , probablement un ancien hôtel reconverti en structure de type marchand de sommeil.
Chacun sa vision de l’immobilier…..

Philippe

Guillaume33 a écrit :

La France a un manque structurel de logements, c’est une nouvelle pour personne.
Donc même dans des zones paumés sans aucun dynamisme économique, vous trouverez toujours des locataires.

C’est un constat à manier à précaution. L’offre de logements est excédentaire dans de nombreuses zones abreuvées par des dispositifs de défiscalisation inadaptés à la demande locale. Allez dire qu’il existe un manque structurel de logements à Quimper, à Albi, Montauban… Ils vous riront au nez. Il y a plus de 60 villes de taille moyenne qui sont saturées en France.

Pour le reste de votre calcul, louer à un allocataire du RSA avec un crédit à l’achat du bien revient à fonder toute la rentabilité du projet sur la soutenabilité du budget de l’Etat français. Ce qui me parait très risqué. Sans rentrer dans des éléments de macro, la trajectoire de la dette française combinée au faible niveau de croissance implique certainement une très forte correction du budget des aides sociales à moyen terme. Donc le risque est bien présent contrairement à ce que vous affirmez.

Sinon pour revenir au sujet initial

Philippos a écrit :

En regardant les vente judiciaires immobilières (saisie, liquidation) et les adjudications passées, il m’est venu une idée. Certains biens me font vraiment penser à des daubasses: mauvaise qualité, mauvais état, mauvais emplacement, mais prix vraiment très très bas.
(…)
je suis tombé par exemple sur cette vente. Cet appartement est situé dans le 13ème arrondissement de Marseille ("quarties nords"), dans un immeuble que j’imagine HLM années 60, l’état de l’appartement doit être très mauvais. Jusque là ça ne donne pas envie. Sauf que l’appartement fait 73.7m² et est parti à 11 000 €. soit 150€/m². Or on est tout de même à Marseille, et un appartement à 150€/m² c’est quand-même remarquable. Les gros risques que je vois sur cet appartement sont un locataire en place qui refuse de payer (et donc à expulser), ou copropriété endettée.

Je ne connais pas les quartiers Nord de Marseille mais j’ai déjà vu des "investisseurs" aux enchères sur des biens aux caractéristiques comparables dans la région parisienne : biens vendus à des prix défiant toute concurrence aux enchères dans deux communes très pauvres : Clichy-sous-bois (Chêne pointu) et Grigny (copro Grigny 2, la plus grande d’Europe).

On peut ainsi trouver des T2 ou de T3 adjugés à 15kE ou 20 kE. Les personnes avec qui j’ai parlé et qui opèrent sur des marchés comme cela sont très spéciales : l’un d’eux se qualifiait lui-même de "chacal". Leur but n’est même pas de faire de l’achat-revente car ils savent qu’ils sont coincés sur les marché normal de la revente (tapez Grigny sur seloger et vous verrez le nombre de biens proposés). Encore moins de louer normalement  (fiches de paie, CDI,…), car peu de personnes veulent habiter là-bas. Ne viennent que les personnes qui y sont contraintes. Leur but est de retrouver très vite leur investissement. A Clichy-sous-Bois ou à Grigny, ils louent très cher une pièce par famille (souvent des sans-papiers, clientèle captive), aux alentours de 500 ou 600 euros. Ainsi, ils peuvent monter jusqu’à 2000 euros pour un T3 ou un T4. Le plus souvent, ils ne paient pas les charges de copros criblées de dettes où les montants de charges sont exorbitants en raison du nombre de mauvais payeurs. Quand la mécanique de saisie se met en place, ils paient un petit peu et font trainer les choses (toute saisie peut être arrêtée par un versement partiel quand on connait bien les règles). Ainsi, ils arrivent à se rembourser leur mise de départ en trois ou quatre ans (car des frais d’adjudication s’ajoutent à l’adjudication initiale). Tout le reste n’est que du bénéfice.

Comme me l’ont dit certains, "plus c’est pourri et plus c’est rentable". C’est la voie choisie par les marchands de sommeil. Insuffisamment sanctionnés à mon goût.Je ne vais pas embrayer sur un speech sur la rentabilité et la morale, chacun se fera sa propre opinion.

Les prix affichés pour ces appartements dans les quartiers Nord aux enchères me fait penser que ce sont le même type d’opérateurs qui sévissent là-bas. Si c’est effectivement le cas, on est très loin des daubasses.

@Elnino
Guillaume33 surfe sur la vague des prestations logement en pensant bâtir un patrimoine.
Quand tout un montage réside sur des fondations en sable c’est un risque énorme qui dépend du bon vouloir des politiques.

En matière immobilière , les règles et lois sur l’immobilier ont changé très souvent.

Je l’ai indiqué plus haut que va faire cet investisseur qui achète là où personne ne veux acheter , tous le monde vend quand la baisse des prestations logements se profilera ?
Déjà un coup de rabot sur les prestations familiales alors tout est possible 

Comme l’a indiqué aussi à juste titre aussi Discret sur la partie RSA puis marchand de sommeil , c’est risqué.

J’ai vu des immeubles pas cher , une simple recherche sur leboncoin fait remonter des centaines de biens à la limite de la déshérence alors suffit il d’acheter des biens et de contacter Mr Caf pour que la machine à cash fonctionne ? peut être encore quelques temps mais moi je ne met pas les pieds dans ce type d’opération.

La définition du "cafés" ou "kafés" ayant pu interpeller certain à juste titre s’applique justement à ce type de location en zone isolée où la seule manière de pouvoir louer est de proposer un loyer en dessous du montant fourni par la CAF pour permettre une remontée de cash vers l’allocataire RSA , de fermer les yeux en cas de non paiement d’un reliquat mensuel car trop content d’avoir trouvé un locataire…
C’est le transfert du social public vers le privé avec actuellement un financement mais pour combien de temps , on voit des restrictions budgétaires vers les régions.

Il y a déjà eu un blocage de l’augmentation des prestations logements cette année.
Sarkozy en 2010 il me semble avait envisager une baisse de 30 % du montant des ces prestations alors …..

Philippe

Pour répondre à Philippe30 qui semble s’inquiéter pour moi avec ma pseudo constitution d’un patrimoine bâti sur du sable.
Rassurez-vous Philippe, je ne suis pas totalement idiot.
J’encaisse aujourd’hui 5520 € de loyer dont 2435 € payés directement par la Caf (au passage je trouve également l’expression "locataires cafés" très condescendante)
En face de ces loyers je rembourse pour un total de 3204 € de prêts.
J’ai bien conscience que baser une stratégie de constitution de patrimoine (car même à la campagne cela s’appelle du patrimoine vous en déplaise) uniquement sur le bon vouloir des politiques sociales de l’Etat est plus qu’hasardeux.
Regardez mes chiffres, même dans un scénario invraisemblable où l’Etat raboterait de 50 % les aides aux logements, je pourrais toujours faire face sans difficultés à mes échéances…
Dernière chose, on peut sortir des rendements à 16 % sans être un marchand de sommeil et heureusement d’ailleurs.
Par contre, il m’arrive de racheter une misère des taudis à des marchands de sommeil en perdition (logements déclarés insalubres…) . En injectant une bonne dose de cash en travaux, vous pouvez redresser la barre rapidement et dégager au final de grosses rentabilités avec des appartements refait à neuf.
Pour conclure Phillippe30, je dirais chacun sa stratégie mais arrêtez de dénigrer celle des autres.
Si j’avais eu le choix j’aurais investis dans des T2 en immeuble bourgeois à Bordeaux Hyper centre. Quand j’ai démarré, j’avais déjà du mal à payer mon propre loyer. Avoir un cashflow négatif de 200 euros/mois était impossible pour moi…

Je remonte cette ancienne discussion, forte intéressante.

Les récentes déclarations du gouvernement concernant la révision des APL est un sacré bouleversement quand la majorité des revenus provient justement de ces aides. La baisse de 5 € est un premier pas, mais qui sait si c’est n’est pas le début d’une longue marche.
Pour ma part, j’ai acheté mon appartement déjà loué, en meublé, à une personne percevant l’APL. Je ne remets pas le système en cause, et le locataire, tout comme la CAF font des virements automatiques tous les mois.
Par contre, je ne suis pas dans une zone économiquement vide, et je sais que je n’aurais pas de mal à relouer l’appartement, même si les aides pour le logement sont plus sévèrement rabotées.
Quid des stratégies d’investissement dans des déserts économiques, où justement le locataire se fait rare, et l’aide logement indispensable ?

Le deuxième sujet concerne les biens aux enchères.
Est ce qu’un membre a fait une proposition sur un bien présenté aux enchères, et retiré suite à une carence d’enchères ? J’ai contacté le cabinet d’avocat en charge de la vente, et il propose une vente à l’amiable. Forcément, je vise un prix inférieur au prix proposé lors de la vente aux enchères, et surtout j’évite les frais "annexes" liés à une vente au tribunal, vu que je repasse dans la catégorie des ventes "classiques", avec notaire. Si quelqu’un en a l’expérience, je serai intéressée.

Bonjour !

Je ne vais pas répondre à la question, mais compléter la réflexion.

AmoiLyon parle de "zone économique" et de "désert économique". Ce n’est pas suffisant pour classifier le marché.
En fait, j’ai un exemple significatif : j’habite dans une petite ville de 5000 habitants, et voisine d’une autre ville de 5000 habitants distante de moins de 4 km. Deux routes relient ces villes, une comportant deux virages, l’autre un seul. On peut dire qu’elles sont dans la même zone économique.
Pourtant, dans la 1ère ville il y a 500 appartements inoccupés, mais toutes les villas/maisons sont habitées ou louées. Alors que, dans la 2ème, il y a 200 villas vides, et tous les appartements sont occupés.

L’explication, c’est que la 1ère ville est bâtie à flanc de collines et la seconde en plaine fluviale (où les sous-sols des villas sont trop humides, et les caves ou vides sanitaires remplis d’eau, quand ils existent). En plus, les villas n’ont pas de vue.

Conclusions :
- l’investisseur immobilier doit aussi être géologue…  ;o)
- comme ce sont des choses qui passent inaperçues avec un bien neuf, il faut TOUJOURS visiter aussi de l’ancien si l’on ne veut pas passer à côté d’éléments importants.

amoilyon a écrit :

Vous étiez donc avant la vente aux enchères

Exact!

amoilyon a écrit :

… du coup avez vous pu proposer un prix inférieur à celui recommandé par le Juge JEX ?

non j’ai proposé plus, histoire de partir sur un prix au m2 "raisonnable" et ainsi ne pas trop brusquer mon interlocuteur, et même temps être le seul à négocier et ainsi couper l’herbe sous les pieds des concurrents.
Pour info la mise à prix était de 15k, j’ai proposé 25k (+ 4k pour l’agence qui m’a fait la visite avant la que l’info sur la vente ne soit publiée dans le journal officiel - le prix initial était alors de 64k- je reste persuadé aujourd’hui que le bien serait parti à plus de 34k : 3 appartements + grand garage - bien que tout y était à refaire).

1/3 de la mise à prix me parait un bon début, il n’est jamais trop tard pour remonter ensuite, tenez nous au courant.

elnino, le 30/10/2014 a écrit :

Pour une personne du sud de Paris, je regarderais plutôt du coté du Loiret. Orléans, voir Pithiviers et Montargis… Sinon plus à l’ouest il y a la région de Rouen.

Sur Montargis par exemple, on y trouve des renta (après négo) de l’ordre de 12 ou 13 % brut. Les performances sont certes, moins bonnes qu’en Bourgogne mais la demande locative y sera certainement plus importante avec une population dite moins  « à risque »..

J’ai un appartement à Chalette à côté de Montargis et il est très compliqué de trouver ds locataires. 90% des réponses viennent de personnes ne travaillant pas.

Bonjour,

Ayant un bien sur Orleans,je vous confirme la hausse significative des prix.(surtout les studios ,T1 approchant les 60/70K€ !)

Cherchant aussi vers Blois,les prix on aussi augmenté ,ils ne restent que des biens dans les quartiers les moins cotés.