SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Myrtilles a écrit :

Le mieux est de trouver une banque qui vend des bonnes SCPI (au moins une, du moins) et de négocier d’utiliser une partie du prêt pour en prendre une à l ’extérieure. C’est ce que j’ai réussi à faire au Crédit Agricole, c’était en mai dernier.

Bonjour,
serait il possible de savoir à quelle SCPI vous faites référence?

Est ce Edissimmo?

bonsoir,
pour travailler dans la banque
on finance les scpi, principalement les nôtres il est vrai cependant tout est négociable

par contre aujourd’hui les taux de crédit augmente, conditions plus difficile, pas de prés sec, c’est à dire qu’il faut domicilié les salaires ou faire un placement à coté du prêt (notion d’"argent frais" que toutes les banques cherchent)

je l’accord bien volontiers, ça devient compliqué

le plus simple est de commencer par sa banque principale et de négocié comme cela à été dit
la fidélité va être un point important pour les banques (plus facile de retenir un client que d’en chercher de nouveaux)

si tu as besoin de plus d’info n’hésite pas

ryanroll a écrit :

- Les rares qui acceptent de financer le font à des taux autour des 5.5 / 5.75% ce qui dépasse le rendement de la SCPI.

Avez vous tenté de financer des SCPI à crédit récemment? "

Je viens de réaliser une opération de 40 000€ en SCPI début d’année. J’explique mon parcours dans la discussion "A propos du nouveau partenariat SCPI ": Info
Dans mon cas je me suis orienté sur 2 SCPI. 15 000€ comptant sur LAFFITTE PIERRE et 25 000€ à crédit sur PF02.
Je suis passé par HEDIOS qui a traité avec le crédit foncier pour 25 000€ sur 12 ans à 3.95% et 0.28% d’assurance.

Bonjour,

Je viens de signer hier une offre de prêt auprès de ma banque (Crédit Agricole) pour acheter des parts de SCPI (Edissimo).

1) Si l’accord de prêt s’est bien passé, en revanche, les taux n’ont rien de fameux : 4.40% sur 20 ans en amortissable, 4.60% sur 15 ans en in Fine.

2) Les p’tits cadeaux habituels sont passés à la trappe : pas d’IRA à 0, pas de frais de dossier réduits ou offerts, etc…

La raison donnée par mon banquier sont les suivantes :

- Tensions actuelles (crise de la dette, Bale 3, etc…)
- Un crédit bien négocié (pour eux) leur permet de diminuer le coût du risque.

Je précise que j’ai 90% de mes avoirs chez eux et que je suis un fidèle client depuis plus de 20 ans !

C’est un mouvement de balancier très habituel dans l’univers de la banque :

- Dans un premier temps, elles financent tout et n’importe quoi, simplement pour ne pas être distancées par la concurrence,

- Puis, après quelques sinistres, ou après quelques mauvaises provisions à passer dans les bilans, elles serrent inconsidérément la visse, et refusent le dossier qu’elles acceptaient six mois avant.

- Puis le cycle se poursuit, sous l’effet de la pression concurrentielle

Aujourd’hui, les banques ont peur. Les taux sont à la hausse et je ne suis pas étonné par les retours des autres membres du forum.

Pour emprunter, il faut maintenant leur fournir "la ceinture, les bretelles et deux personnes supplémentaires pour tenir le pantalon !"

Cela se vérifie également pour les prêts professionnels, que certains chargés de clientèle n’osent même plus instruire, actuellement …

Egalement des taux de 4,5% sur 20 ans (environ).
Et pas dans ma banque principale.

patrick a écrit :

Vos taux ne m’étonnent pas pour du crédit sur 20 ans. Je précise que mon taux de 3.8% est sur 10 ans.

Cela dit, à 4.40% je m’interroge sur l’opportunité de l’emprunt….

Après calcul, je dois financer environ 1 tiers du remboursement. (avec mes estimations à 5% de rendement et en sur-valorisant le coût de l’emprunt)
Donc si le rendement est égale à mon estimation, je ferai une opération où je payerais environ la moitié du capital.

Entièrement d’accord, je doute que ce soit récent…

Donc en clair nous sommes tous plus ou moins d’accord sur la situation en Février 2012 :

- Très compliqué d’avoir un prêt tout court
- Taux élevés voir supérieurs aux rendements des SCPI
- Quand les banques accéptent c’est très souvent pour leurs propres SCPI.

Reste donc 2 possibilités :

- Trouver des SCPI de banques interessantes
- Trouver un compromis avec une banque en souscrivant pour sa SCPI-pas-trop-pourrie en contre partie d’un financement pour la SCPI de son choix  (PFO2 ou autre)

Bonsoir

Juste remarque à propos des dates, c’était un oubli involontaire.
Ma demande de financement datait de Novembre 2011, et finalisé vers le 20-25/12/2011.
L’offre de crédit était à 3,81 % début novembre, à taux fixe sur 15 ans.  Lors de la finalisation du crédit (20-25/12), j’avais appris que c egtaux étaut déjà supérieur.

Dans la conjoncture actuelle, il me semble préférable de réduire la durée d’amortissement du prêt, et les montants empruntés, pour obtenir un taux un peu plus décent, par exemple 3,8% plus assurances sur 10 ans.

Ce type de taux peut être obtenu sans domiciliation bancaire, pour financer PFO2, par exemple. Vous pouvez me consulter en mail personnel à ce sujet.

ryanroll a écrit :

Bonjour,

De quelle banque s’agit-il?

merci,

C’etait Caisse d’Epargne (Toulouse, je crois). Je l’ai eu par l’intermédiaire d’un courtier.
Nov-Déc 2011 donc.

Vous avez une relation spéciale avec ce banquier ?
Sinon, quelle banque est-ce ?   (si oui aussi d’ailleurs )
Que demande-t-il en garantie ? (un nantissement des parts de SCPI ?)

VerbalKint a écrit :

Il me semble, compte tenu de la fiscalité à l’instant T (et de l’évolution probable de celle-ci), que la SCI à l’IS, dans un objectif de placement à long terme, est plus intéressante.
(je me demande à ce sujet si des parts de SCPI dans une société à l’IS sont, ou pas, amortissable … faut que je cherche, si quelqu’un sait, j’suis preneur de l’info !)

Effectivement une SCI à l’IS est beaucoup plus intéressante pour y loger des parts de SCPI.

Pour l’amortissement, seul l’usufruit de parts de SCPI est amortissable sur la durée de vie de l’usufruit.
Adossé aux intérêts d’emprunts, vous pouvez faire un montage pour réduire très fortement la base imposable à l’IS au taux de 15%.