Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé…

Merci pour ce début de réponse, en fait il s’agit d’une premiere opération pour des appartements, pour l’instant j’ai  2 maisons en location ceci en plus de ma RP.
Avez vous connaisance d’un outil pour réaliser des simulations?
A priori cette opértaion ne me parait pas risquée, reste à voir ce qu’elle peut me rapoorter et comment l’optimiser sans rentrer dans une gestion usine à Gaz.

8% net pour un immeuble c’est un peu léger, mais si vous avez un CF positif de 500€ (si historiquement c’est loué à 100%) c’est assez.

Passez en meublé, si vous louez a des étudiants, aucun souci pour du meublé, c’est ce qu’ils cherchent. Acheter un canapé un frigo etc, ce n’est pas grand chose par rapport au total de l’investissement, mais c’est une somme pour un locataire, et un studio bien équipé se loue en général rapidement.

J’ai eu le temp d’en voir un peu plus sur ce bien et mes premières impression sont mitigées:
le batiment est dans un bon état, un rafraichissement des parties communes hall et escalier est à prévoir.(rien de méchant). Ce qui me gène ce sont les portes de chaque appart, celle ci sont des porte isoplanne de base que l’on trouve à l’intérieur de nos maisons, Ya t’il des norme à respecter en terme de sécurité?
Pour ma part, je trouve cela limite de louer un appart avec ce type de porte, pas d’isolation phonique et thermique. J’ai visiter 2 autres immeubles avec également ce type de porte, j’ai donc l’impression que c’est ’’standard’’
Merci Siorcnarf pour le lien de ton blog, j’y ai fait un tour, félicitation pour les infoque l’on y trouve.
Concernant les 3k€ de frais, cela inclu les travaux d’entretien à réaliser soit environ 1500€ par an en moyenne. l’immeuble est ds le 22.

Non les portes ne me bloque pas pour l’achat, la question est plus générale et porte sur les normes de sécurité à respecter sur ce type de batiment (en particulier pour les incendi et les éventuel prise en charge des assurances en cas de sinistre).
Dans mon cas la proposition est en cours, j’attend la réponse.

Bonjour,

Si je peux me permettre et pour vous reconforter, le capital que vous remboursez à la banque peut etre considerer comme gain… (bien que cela soit tres indirecte!)

Fabien

buzhug a écrit :

Le dossier avance, j’en suis à ce jour à un achat de 145000 + frais de notaire à 10500. Soit un financement de 155000€ à 100% couvert par un prêt. Offre à 930€ mois sur 20 ans.
Coté charge 1800€ au global.
Revenu locatif version basse : 16000€

L’ensemble dégage donc une renta brute de 16000/155000= 10.3%
Renta net de charge (16000-1800)/155000= 9.2%
Cash flow net de charge: 16000-1800-(930*12)= 3040€ soit 253€
Impot et taxes:
16000-1800-4500(estimation intérêt)-100(forfait par logement)=9600-30%=6720€ taxable.
CSG: 6720*15.5= 1042€
IR: 6720*14%=941€€

Soit un net annuel de 3040-1042-941=1057€ (88€ mois)

En conclusion ca me ’’fout les boules’’ de voir que le gain part en quasi totalité ds les impots

Alors que faire?
Merci de corriger mes calculs et me faire part de vos suggestion pour améliorer la renta net.

Allons on va trouver une solution ….

Vos calculs sont excellents et très détaillés mais moi j’ajouterai une petite déduction qui va vous rendre le sourire…

Vos lots sont parfaitement meublables au vu des leur surface dont mettez du mobilier et louez en meublé.

Fiscalement vous allez pouvoir amortir une base de (145.000 *0.8 ) =116.000 à 3 % environ pendant une vingtaine d’années soit une somme d’environ 3.900 d’amortissement à déduire de vos revenus locatifs.
On prend 80 % de la valeur du bien le reste étant considéré comme le terrain non amortissable.
Le calcul nécessite plus de finesse pour suivre les règles comptables mais le principe est là, les règles prennent en compte la plomberie , l’électricité , les murs  à des taux différents, une vraie usine à aspirine que je laisse bien volontiers au comptable mais le résultat est sensiblement similaire à ces premiers calculs.

Comptablement votre revenu imposable aura un déduction d’amortissement de 3900 € comme vous percevez 9600 vous n’aurez à déclarez plus que 5700 €
Les autres calculs de CSG etc …partiront de 5700 €

Tout cela car vous êtes parti sur une fiscalité de régime micro foncier à 30 % de déduction , folie du jeune investisseur ..il faut déclarer au régime réel.
Vous pourrez imputer toute vos charges , assurance immeuble, frais d’agence , GRL , foncier payé hormis la TEOM récupéré auprès des locataires.

Dans votre calcul je n’ai pas compris le 100 € de forfait par logement car le forfait fiscal est de 20 e par lot ( timbres , enveloppe etc …)

Votre patrimoine constitué de maisons rentre dans un régime de location au régime foncier ( location nue ) mais pour des surfaces plus petite comme des studio, T1 voir des T2 faites du meublé au régime réel et croyez moi vous vous en porterez beaucoup mieux.

Philippe

Merci Philippe pour vos propositions,
je suis néanmoins perdu dans tous les types de déclarations possibles, ou puis je trouver une synthèse simple détaillée.
J’ai un doute concernant mes calculs: je déduit 30% sur le gain net après charge (interet, TF ..) Correct? En cherchant j’ai vu que la déduction se fait sur le total des loyer.
Au réel, cela revient à faire le calcul sans déduction des 30%?

Concernant votre proposition en meublé comment l’organiser sachant que seul les studios et T1 sont louable meublé (étudiant), les T2 sont loués à des personnes avec meuble et sont destinés a rester quelques années. Comment faire avec votre technique?

Tout cela car vous êtes parti sur une fiscalité de régime micro foncier à 30 % de déduction , folie du jeune investisseur ..il faut déclarer au régime réel.
Vous pourrez imputer toute vos charges , assurance immeuble, frais d’agence , GRL , foncier payé hormis la TEOM récupéré auprès des locataires

Ok mais les charges dont vous parlez je les ai déja déduite avant les 30%, j’ai du me planter quelque part non?
Je n’ai pas plus de charge que celles indiquées à ma connaissance.

En complément de Siocnarf,

buzhug a écrit :

Ok mais les charges dont vous parlez je les ai déja déduite avant les 30%, j’ai du me planter quelque part non?
Je n’ai pas plus de charge que celles indiquées à ma connaissance.

Micro foncier = total revenu location nu pour les quels vous déduisez 30 %, c’est la part imposable

Regime réel location nu ou revenu foncier = revenu foncier - intérêt d’emprunt - assurances -  impôt foncier déduction de la TEOM - travaux = partie imposable

Part imposable supérieure à 0 alors vous payez la CSG à 15,5 %
Vous ajoutez la part imposable dans votre IRPP  à votre taux marginal ( 5,5 , 14 , 30 , 45 etc….)

Part imposable inférieure à zéro alors vous déduisez ce déficit foncier de vos autres revenus foncier si vous êtes encore en déficit foncier alors vous imputez ce déficit sur vos revenus personnels jusqu’à 10.700 € maximum.

Votre intérêt absolu est de passer au régime réel qui s’applique pour toute vos locations nues et aussi pour les revenu BIC ( location meublé ).

L’option pour le régime réel doit être prise auprès du centre des impôts avant le 1 février de l’année pour les revenus de l’année ( 2013 ).
Cette option est prise pour 3 ans tacitement renouvelable sauf option contraire de votre part.

Philippe

A moins que vous n’utilisiez une vieille version, il doit y avoir une cellule "pourcentage du bien meublé" dans la partie hypothèses optionnelles.
Il faut y mettre le prorata de la superficie des biens meublés par rapport au total.

Philippe30 a écrit :

L’option pour le régime réel doit être prise auprès du centre des impôts avant le 1 février de l’année pour les revenus de l’année ( 2013 ).
Cette option est prise pour 3 ans tacitement renouvelable sauf option contraire de votre part.
Philippe

Mon centre des impôts me dit que la déclaration doit être faite au moment de la déclaration des revenus, ce qui me laisse un peu perplexe… Cela est-il différent en cas d’acquisition de biens dans l’année ?

Choisir un autre régime d’imposition
Pour la déclaration de vos bénéfices, vous pouvez opter pour l’un des deux régimes suivants :

    le régime réel simplifié ;
    le régime réel normal.

Vous devez formuler votre option sur papier libre auprès de votre service des impôts des entreprises avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez bénéficier de votre nouveau régime.

Impots.gouv.fr

- Artisans et commerçants : les régimes d’imposition

Philippe