Investissement locatif dans un immeuble de rapport avec une SCI…

Bonjour,

Je me permets de revenir sur deux points si cela peut vous éclairer un peu plus dans cet arbitrage difficile :
- Les revenus locatifs seront soumis à la CSG et la CRDS pour 15,5%
- Le fait d’être en SCI à l’IS ne dispense malheureusement pas de l’imposition à l’IR dès lors que vous versez des dividendes.

Par ailleurs, comme l’indique K16 dans sa réponse, il est important de prévoir un budget pour une garantie loyers impayés, sans quoi un seul locataire ne payant pas peut être catastrophique pour votre business plan et la tenue de votre trésorerie…

Cordialement

Quelques remarques :

Vous dites "fiscalement à long terme SCI ou pas c’est kif-kif" , mais ça ne s’applique qu’à la SCI IR.

Il est réaliste d’inclure dans les simulations (qui portent sur bcp d’années) quelques coûts de travaux, selon l’état de l’immeuble. N’oubliez pas non plus les coûts de constitution de la SCI.

Les "frais cabinet comptable" seront sans doute un peu plus élevé avec une SCI IS (il y a bien plus de paperasse à fournir au fisc), et vous ne pourrez pas déduire la même chose non plus dans les 2 cas.

Je suppose que quand vous écrivez "partie intérêt : 4.20%", ça inclut aussi le coût de l’assurance emprunteur. Le taux d’un emprunt 20 ans infine sera sans doute significativement plus élevé que celui d’un emprunt amortissable 20 ans. Idem pour le coût de l’assurance associée. N’oubliez pas les coûts fixes de l’emprunt (frais, prise de garantie).

Vous devez être conscient qu’avec une SCI IS, il y aura plus d’impôts (sur plus value) à payer à la sortie (ou une décote sur le prix si vous vendez les parts de la SCI).

Vous n’avez pas envisagé de louer meublé (auquel cas la SCI n’est pas du tout la structure adaptée : il faut détenir en direct, ou via une SARL de famille à l’IR, ou via SNC à l’IR) ?

Votre notaire a raison dans le cas général. Une SCI n’est utile que dans différents cas particuliers. Si vous n’avez pas identifié concrètement ce qu’elle peut vous faire gagner, dans votre situation et avec vos objectifs particuliers, n’en faites pas une !

La SCI peut servir si vous voulez transmettre un patrimoine important en petites parties, ou si vous investissez  plusieurs, ou dans d’autres cas particuliers. Mais de ce que Mike14 indique, il n’y a guère d’avantage à une SCI (et il y a des inconvénients : coûts de constitution + de gestion). Idem pour Skakaiolos.

Avec une SCI, je ne vois pas en quoi ce serait "plus facile à gérer" : il y aura une entité de plus à gérer avec la SCI : statuts, compta, AG, etc. Bien sur, pour quelqu’un qui a un gros patrimoine, avec pas mal de biens, ça peut servir à organiser ce patrimoine.
Avec une SCI, je ne vois pas en quoi ce serait "plus facile pour emprunter" : vous croyez que le banquier est si sot qu’il prêtera à une SCI avec moins de garanties qu’en prêtant à un particulier ?
C’est à priori "pareil", et si c’est différent ce sera plutôt plus difficile sur certains aspects.

Bonjour,

Je me permets de revenir sur deux points si cela peut vous éclairer un peu plus dans cet arbitrage difficile :
- Les revenus locatifs seront soumis à la CSG et la CRDS pour 15,5%
- Le fait d’être en SCI à l’IS ne dispense malheureusement pas de l’imposition à l’IR dès lors que vous versez des dividendes.

Par ailleurs, comme l’indique K16 dans sa réponse, il est important de prévoir un budget pour une garantie loyers impayés, sans quoi un seul locataire ne payant pas peut être catastrophique pour votre business plan et la tenue de votre trésorerie…

j’ai mis 8% de gestion locative qui correspond à "un pack complet" chez FONCIA incluant la gestion, et garantie loyer impayés.

cordialement.
michael

mike14 a écrit :

[i]Il semble que vous confondiez le résultat fiscal et le solde de trésorerie. Ce qui sont deux choses complètement distinctes.

[…]
par contre dans le calcul des charges il y a une chose qui me surprend énormément dans votre calcul (mais que j’ai déjà lu): vous déduisez 10236 € soit les mensualités remboursées à la banque hors je pense que l’on peut déduire uniquement les intérêts d’emprunt dans le cas d’une SCI à l’IR et les intérêts d’emprunt + l’amortissement du bien (2.5%) dans le cas d’une SCI à l’IS.

Bonjour, je pense que ce que vous dites ci-dessus explique le fait que K16 parle de confusion : les 10236 € ne sont pas "déduits" (au sens fiscal), mais simplement comptés comme dépenses. Pour savoir ce que vaut votre investissement, il faut soustraire toutes les dépenses (charges, crédit, impots, …) aux recettes. Ça indique si sur l’année le bien vous rapporte de l’argent ou s’il vous en coûte, et donc vous permet de déterminer si votre Cash flow est positif ou négatif (en tenant compte également de la partie fiscale ci-dessous).

Les déductions (fiscales) concernent effectivement uniquement les intérêts d’emprunt et pas le remboursement de capital, mais c’est un autre calcul, en soustrayant tout ce qui est déductible de votre résultat. Cette base servira à calculer impôt + CSG, qu’il faudra déduire à nouveau pour avoir votre résultat net.

En résumé : vous calculez votre base imposable en tenant compte de ce qui est déductible (et également, selon le type de montage, de l’amortissement ou de l’abattement), vous ajoutez impôt + CSG à vos autres dépenses, et c’est ce qui vous donne le CF.

mike14 a écrit :

Vous dites "fiscalement à long terme SCI ou pas c’est kif-kif" , mais ça ne s’applique qu’à la SCI IR.
dites-moi si vous êtes d’accord mais je crois avoir compris que le fait de louer un bien via une SCI à l’IR ou en nom propre est fiscalement pareil tout au long de la détention du bien. Mais à contrario la SCI à l’IS est plus avantageuse pendant la période de location dû au fait que l’on peut amortir le bien, donc augmentation de charge et par conséquent baisse d’impôt,chose impossible à l’IR ou en nom propre, par contre j’ai bien compris qu’à la revente du bien la plus-value sera plus forte donc plus d’impôt. C’est pour ça que je parlais de kif-kif sur long terme et si revente du bien.

je pense à la SCI à l’IS pour des raisons de succession, d’après ce que j’ai pu lire on peut donner à ces enfants la nu-propriété du bien (pourcentage du prix du bien selon l’age du donateur) et les enfants récupèrent la pleine propriété au décès du donateur. Des frais de succession taxé à 40% (dans notre cas 41 ans révolus le jour de la donation) de la valeur du bien, je trouve ça plutôt pas mal. Tous ça dans l’hypothèse ou nous arrivons à acquérir plusieurs bien et que l’abattement de 100000 € ne suffise pas à tout couvrir….mais c’est le but.

…/…

le crédit IN FINE est souvent lié à une assurance vie nantis au préteur et je ne connais pas le fonctionnement de ce placement, est-ce que le taux souvent avancé de 3.5% est garantie ou seul le capital est garantie?

Avec une SCI IS, si vous revendez le bien, vous payerez en tout (sur la plus-value, y compris sur les amortissements) bien plus (mais pas au même moment) d’impôts sur la durée  qu’avec une SCI IR ou une détention en direct (sauf à être non imposable à l’IR), car dans les 2 derniers cas il y a des abattements et après 30 ans de détention plus rien à payer sur les plus-values.

Vous pourrez aussi donner la nue-propriété de parts d’une SCI IR, et aussi celle d’un bien détenu en direct. Un couple avec 2 enfants pourra déjà transmettre 2x2x100k€ = 400k€ à ses enfants en complète franchise de droits, en plus de contrats d’assurance-vie pour 2x2x152.5k€= 610 k€. (Et les tranches suivantes sont relativement peu fiscalisées). Vous envisagez de transmettre un patrimoine significativement supérieur à 1 M€ ?

Vous ne trouverez aucune assurance vie vous garantissant 3.5% net actuellement. Vous trouverez des fonds €uros rémunérés un peu moins de 3% net (i.e. après prélèvements sociaux) en ce moment (mais ça pourrait encore baisser un peu si les taux des OAT 10 ans et assimilés restent aussi bas qu’actuellement), la seule garantie étant en général l’effet cliquet, à savoir que le capital acquis en fin d’une année ne peut plus baisser ensuite.

Bonjour,

Qq points de détails.

"frais cabinet comptable                 500 €                           500€"

Autant la compta IS, je comprends, mais pour la compta SCI IR, ca n’est pas obligatoire.

"Mais à contrario la SCI à l’IS est plus avantageuse pendant la période de location dû au fait que l’on peut amortir le bien"

Comme dit par mes prédécesseurs, l’amortissement en IS permet de réduire le résultat taxable, donc d’économiser l’IS aujourd’hui. Mais il induit une modification du régime de comptabilisation de la plus value en cas de revente du bien. Si le bien est totalement amorti, le prix de vente est la plus value. Donc lourde taxation en cas de vente tardive.

En IR, la plus value obéit au régime des particuliers, donc avec abattements de PV brute(22 ans pour la taxation PV, 30 pour les contributions). Au delà de 30 ans, selon la loi actuelle, la PV est exonérée de tout. A noter que la période de détention se calcule depuis l’acquisition par la SCI, quels que soient les associés au moment de la vente. Vos arrières petits enfants ne sont pas imposés sur la vente des biens de votre SCI IR, alors qu’en IS, ca dépendra de vos amortissements comptabilisés.

Certains vous diront qu’il suffit de revendre les parts de SCI. C’est exact, mais un peu plus délicat que présenté parfois. Primo, parce qu’un investisseur rachetant une SCI IS prendra en compte, en sus de la valeur direct de la SCI, la dette fiscale potentielle. Secundo, parce que quel que soit le régime fiscal de la SCI, reprendre une SCI est délicat(reprise de responsabilité, inadéquation des statuts, mixité des associés initiaux et nouveaux problèmatiques si un des anciens refuse d’apporter ses parts, etc, etc). Rien d’insurmontable, mais c’est compliqué. C’est d’ailleurs ce qui justifie, au niveau de l’ISF, la décote de valorisation de la SCI par rapport à son actif réel.

A noter que la notion d’amortissement n’est pas spécifique à la SCI IS. En direct + location meublée, vous pouvez amortir le bien dans les mêmes conditions, tout en bénéficiant de la fiscalité des PV des particuliers si vous restez LMNP.

Pensez bien que si la question de la structure juridique induit des contraintes au plan fiscal, elle n’est pas formellement lié à ces contraintes. Le choix d’une société civile repose sur une volonté d’organiser la gestion de la propriété d’un patrimoine. Par exemple, pour la détention d’un bien important partagé entre plusieurs branches d’une même famill, la SCI permettant de définir les règles de gestion de ce patrimoine particulier quand l’indivision nécessiterait le consensus pour toute décision.

"il est clair que l’IN FINE est plus cher"

Attention à un détail. une SCI IS est une personalité morale, ce que n’est pas une SCI IR. Cela induit des différences en terme de financement et d’acceptation par les banques, et même plus selon la banque.

Avant de partir sur une structure juridique, vérifiez avec la banque en question que le financement envisagé est applicable à votre structure juridique.

Un exemple qui fait mal : l’application par la banque à un dossier de ses conditions Entreprise, et non Particulier.

"je pense à la SCI à l’IS pour des raisons de succession"

Je ne vois pas ce que vient faire l’IS dans cette histoire de succession.

Merci à tous pour vos réponses,

je pensais que l’on pouvait démembrer le bien et donner la nu-propriété uniquement dans le cas d’une SCI à l’IS  (merci à GoodByLenine pour l’info)
Après vos infos, je pense opter pour pour une SCI à l’IR, il sera toujours temps de changer en cours de route…
je voudrais éclaircir une chose que je ne suis pas sur de comprendre:
Dans le cas de l’IR, le revenu foncier (-les charges) est taxé à 15.5% de CSG et aussi à la TMI
ex 15000 loyer perçu/5000 de charge/10000 de revenu foncier imposable
donc 1550 de CSG et 1400 d’impôt à une TMI de 14%
ma question: est ce que les 7050 € qu’il reste viendront s’ajouter à mes revenus de l’année prochaine et peuvent me faire sauter de tranche (ça ne sera pas le cas avec 7050€, c’est juste pour comprendre le mécanisme) ou est-ce que la TMI est calculé uniquement sur les revenus du travail?

Cdt.
michael

je ne suis pas certain d’avoir compris votre question :
- si ces 10 000 € de revenus supplémentaires vous permettent de rester dans la tranche des 14% vous ne paierez que 14%
- si cette somme vous fait dépasser la tranche à 14%, vous paierez plus sur la partie qui dépasse

mais vous ne paierez pas deux fois

On ne va pas tout de même citer juste une métaphore pour résumer mes interventions.

La SCI IS a été traité mainte fois sur le forum.

Je vais tenter de me souvenir à cette heure tardive pour moi des avantages et inconvénients.

La SCI IS permet l’amortissement du bien , de déduire tous , elle n’impacte votre fiscalité personnelle car elle est dite opaque , la revente d’un bien coute cher car elle est assujetti à la plus value professionnelle, elle permet de loué en meublé, elle paye sa fiscalité propre sous forme d ’impôt sur les bénéfices et la CRL ( en cours de confirmation en cas de personnes physiques uniquement comme associé )

La SCI IR est exactement le contraire de la SCI IS.

Minuit passé, c’est trop dur , j’ai eu un journée difficile car travaux actuellement en cours.

Philippe