LMNP : quelles sont les limites du statut LMNP ?

vieausoleil · #1

Bonjour
sans doute vais je lancer un sujet pour lequel il vous sera facile de me répondre car je ne maitrise pas encore totalement le sujet et qu’il y a sans doute déjà eu des sujets ouverts sur ce point.

Hypothèses : LMNP avec emprunt à 110 % et cash positif / capacité d’endettement
donc pas de fiscalité (pendant presque 10 ans voir différents post à ce sujet) ; revente de certaines lignes (avant début de fiscalité) afin d’avoir de la trésorerie pour vivre ; pas de plus value ni d’IR si revente au prix d’achat ;
qu’est ce qui empêche de faire des opérations d’achat (et de revendre un bien de temps en temps en cas de besoin de trésorerie ; en tenant compte bien sûr de la faible liquidité) sans limite du nombre d’opérations puisque l’on s’enrichit sans fiscalité ?
Est on obligé à un moment donné de changer de statut (passage en LMP) et donc d’être pénalisé par la fiscalité ?

Je conçois bien que plus on a de biens plus il faut dépenser de l’argent pour les faire gérer, entretenir,… et s’entourer afin de déléguer et ne pas y passer ses nuits ; mais ça ne constitue pas une limite

merci

Mots-clés : constitution de capital, defiscalisation, lmnp

DDtee · #2

Ces sujets ont souvent été traités dans le forum, vous trouverez de nombreuses réponses à vos questions notamment ici LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

La limite principale me semble être celle du taux d’endettement / suivi des banques

Des limites secondaires peuvent survenir :
- La non liquidité des biens comme vous le mentionnez (marché en berne, locataire en place à soucis, copro défaillante, soucis sur l’immeuble…)
- La possibilité d’un prix de marché baissant fortement, à ne pas exclure
- Arrivée d’une déflation significative (remboursement d’emprunts identiques et loyers baissant à terme)
- Manque de trésorerie personnelle (je doute que vous puissiez emprunter à 110% en permanence, donc frais de notaires à financer. De plus des travaux réguliers sont à financer)
- Modification substantielle de la loi, sur le lmnp par exemple
- Evidemment le risque d’impayés, personne ne peut être sûr d’y échapper, parfois plusieurs peuvent même se cumuler…
- D’autre plaisirs limitatifs doivent bien exister auquel je ne pense pas spontanément (invasion Alien ) la vie de bailleur n’est pas un long fleuve "tranquille", mais c’est justement ce chemin qui est intéressant !

vieausoleil · #3

merci ; oui bien sûr "la modification de la loi LMNP" ferait tomber d’office la question ;
quand au taux d’endettement si le cash reste positif et sans trop d’aléas il ne fait que diminuer….
bien sûr, malgré ça les banques peuvent prendre peur ; d’où l’imposition de ne pas rester avec la même ; mais aujourd’hui, en l’état actuel de la loi, il n y a donc pas de réelle limite….

Philippe30 · #4

Pas besoin de changer de statut , le LMP est une volonté délibéré de la personne d’en être mais pour cela il faut répondre aux critères.

Un bon conseil restez en mode LMNP , si vos amortissements baissent revendez des biens déjà payé , réinvestissez avec un apport , achetez plus gros , montez une SCI pour inclure l’apport et limitez votre fiscalité en optant pour l’IS.

Le 110 % avec cash flow positif est difficile à trouver tant en terme de bien que de banques pour vous suivre , un petit apport rassure la banque et lui permet d’augmenter son ratio des accords de Bâle.
Accords de Bâle ? Wikipédia

Ce qui vous empêche d’acheter et de revendre est votre manque d’argent vous obligeant à emprunter , un emprunt vous engage et doit être remboursé ( Doctrine de C.Largarde avant qu’elle aille au FMI ).
Si vous revendez , vous devrez alors rembourser la banque et comme vous aurez payer un maximum d’intérêts au début , le remboursement vous coutera cher , vous devrez payer les IRA ( c’est pas un impôt Irlandais ..) et la levée d’hypothèque.
Aucun intérêt financier ni patrimonial.

Philippe

vieausoleil · #5

Merci
pour LMNP j’avais bien compris cet intérêt
il faut que je regarde les post sur l’apport "optimum" par rapport aux taux obtenus (et autres conditions)
en effet si l’apport est fortement recommandé ça finit par coincer quand il n’y a plus assez de trésorerie (en gardant la marge de sécurité nécessaire pour les aléas et la vie courante) au bout de x opérations d’achat.
Il faut alors attendre comme vous le mentionnez les 8 à 10 ans lorsque le rendement net d’impôts baisse pour vendre un bien.

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