Investir dans des entrepôts avec une SCI à l'IS ou une SCI à l'IR ?

Quelle est la solvabilité de votre vendeur, qui deviendra votre locataire, puis votre acheteur?

S’il ne veut pas ou ne peut pas (insolvabilité) respecter son engagement contractuel de vous racheter l’entrepôt en année 6, à quel prix approximatif pourriez-vous espérer revendre à un tiers?

Et si entre les années 1 et 6, votre locataire est incapable de payer les loyers, pourriez-vous facilement l’expulser et surtout trouver un autre locataire acceptant un bail de six ans ferme pour le même loyer?

La moins value n’est pas de 75 k€, mais de bien plus. En effet, comme la vente vente est réalisée plus de cinq ans après l’achat, le cédant peut pratiquer une majoration égale à 15% du prix d’achat à titre de "travaux", forfaitairement, sans avoir à justifier de la réalité et du montant de ces travaux. Lisez par exemple ceci ou le BOI (plus-value immobilière, majoration du prix d’acquisition).

Il me semble que vous pouvez prendre l’option TVA aussi avec une acquisition en direct. En tout cas, je l’ai déjà fait, pour une acquisition il y a 15 ans (la récupération de la TVA avait été gérée par un cabinet comptable, puis j’ai repris la main et fait les déclarations de TVA moi-même les années suivantes). Il y a différentes conditions à respecter pour pouvoir prendre cette option, mais être une personne morale ne me semble pas être l’une d’entre elles….

adeller a écrit :

@parisien
bien entendu  le risque de ce projet repose sur la solvabilité de l’acheteur-loueur. Le prix au m2 (500, centre ville, moins cher que prix constatés, classement ERP5 obtenu) permet sans doute de revendre à un autre acheteur au même prix ou plus cher. Par contre pendant les années 1 à 6 ce peut être plus difficile de retrouver un locataire non pas en raison du loyer mais parce que projet n’est pas encore achevé( bien que loyer soit payé dès le 1er mois après signature) et que cette société a l’ensemble du projet (+50000m2)
C’est une société foncière  cotée, qui a un bilan de 150M€, des loyers de 30M€, et un résultat net entre 5 et 10 M€ sur les 2 dernières années

Si c’est une société aussi solide que vous le dites (encore que vous n’avez rien précisé sur son niveau d’endettement y compris la dette "hors bilan" découlant d’engagements de rachat du type de celui qu’ils vont prendre avec vous), alors votre risque est assez faible.

Mais si c’est bien le cas, je ne comprends pourquoi cette société foncière va contracter un prêt de 6 ans auprès de vous à plus de 11%/an, au lieu d’emprunter 85-90% de cette somme auprès d’une banque à 4%/an et  de trouver des fonds propres ou de la dette subordonnée à 10-12% pour les 10-15% restants. Cela lui coûtera bien moins cher.

L’opération avec vous s’apparente en effet pour eux à un emprunt avec gage (l’entrepôt) à 10%/an (le loyer versé) + 7% à la fin (les "frais de notaire" qu’ils vont payer quand ils vont racheter ce bien).

adeller a écrit :

La majeure partie des entrepôts a été revendue sans la clause de rachat, avec engagement de loyer à 9 ou 12 ans. Le business de la société sera de relouer à des entreprises ces entrepots aménagés en showroom ou autres, à des taux bien plus élevés que 10%. Je suppose qu’ils ont besoin de refinancer et veulent limiter leur endettement bancaire.

Limiter leur endettement bancaire, vraiment? N’est-ce pas plutôt les banques qui refusent de prêter davantage, parce qu’elles savent la situation plus dégradée que ce que vous pensez?
D’une manière générale, méfiance quand une entreprise emprunte auprès de particuliers parce que les banques ne veulent plus lui prêter.

Un point technique: leurs engagement de loyer à 9 ou 12 ans doivent aussi être rajoutés à leur dette totale.

Ce que je crains, c’est que ce soit une société bien plus risquée que ce que vous croyez. Vous achetez en fait une obligation high yield (ie, très risquée) 6 ans vous rapportant 9%/an avant impôt et coûtant à votre emprunteur 11%/an avant impôt, mais avec deux avantages pour vous par rapport à du high yield classique:
- une banque accepte de financer la majorité de votre prix d’achat, ce qu’elle n’aurait pas fait avec du high yield classique (mais vous êtes à risque même sur ce montant, car vous garantissez implicitement l’emprunt de votre SCI auprès de la banque)
- vous avez une sûreté (ie, un gage), à savoir l’entrepôt que vous pourriez revendre si tant est que vous trouverez un acheteur au même prix pour un actif qui semble entouré par les autres entrepôts de votre vendeur/locataire.

A vous de bien apprécier le couple rendement/risque de cette opération.