Financer sa résidence principale : petit ou grand prêt ?

PerrierCitron · #1

Bonjour,

Nous sur le point d’acheter notre résidence principale pour 135k€ (notaire inclus).
Quelques travaux de finitions pour 10k€ en étant très large.
Nous voudrions agrandir la maison (extension/véranda) dans les 2 ans mais le chiffrage est incertain: disons entre 20k€ et 60k€.

Nous sommes jeunes (trentaine) et avons un capital important: 155k€.
Depuis quelques temps, je m’intéresse à l’investissement locatif et j’ai pour objectif de "démarrer" dans 2 ou 3 ans maxi par de petits achats (studio/T1) probablement en LMNP avec auto-financement.

Ma question concerne le financement de la résidence principale.

* achat cash (il ne reste pas beaucoup pour faire les travaux mais revenus mensuels "intacts": rien à rembourser)

* un petit prêt: 60k€ sur 6 ans : solution intermédiaire, cout du prêt modéré, pas de difficulté pour faire les travaux

* un grand prêt: 100k€ : parce que l’argent est "pas cher", je garde un capital qui peut générer des intérêts mais le coût du prêt est de mon point de vue "important"

Je pense que la majorité des gens ne se posent pas ce type de question parce qu’ils n’ont pas le choix: apport minimal, prix d’achat plus important, donc ils empruntent le max sur 20 / 25 ans, et paient plein pot d’intérêts, bref, c’est un autre sujet.

Voilà, j’aimerais vos avis par rapport aux 3 options.
Merci d’avance
Bien cordialement

Mots-clés : prêt immobilier

Boubouka · #2

quels sont vos revenus ?

carpediem · #3

Bonjour,

Pour pouvoir répondre, il manque votre capacité d’épargne annuelle et votre TMI.

Avez-vous déjà fait des recherches sur le bien locatif ( coût, rentabilité etc)?

Carpediem

PerrierCitron · #4

Boubouka a écrit :
quels sont vos revenus ?

Autour de 3400€ mensuels

carpediem a écrit :
Pour pouvoir répondre, il manque votre capacité d’épargne annuelle et votre TMI.

Mon estimation (en tenant compte des changements liés à notre achat) de capacité d’épargne se chiffre à 1150€ mensuel, soit 13800€ annuel.

Pour le TMI, ~~je dois être à 30%…à confirmer…..~~ [EDIT] je suis en fait au début de la tranche à 14%

Enfin par rapport au bien locatif, je n’ai pas fait de recherches poussées. Dans les grandes lignes, par rapport à la ville ciblée, je voudrais commencer par des biens autour de 30k€ avec rendement brut de 10%.

Dernière modification par PerrierCitron (25/06/2014 13h42)

Boubouka · #5

Pour faire simple, a un moment ou un autre vous allez atteindre votre limite (première limite d’endettement), a 30%.

En "Capital" vous avez 155k€ de cash quasiment autant de prêt (remboursable a 1000€/mois sur 20 ans).

Les intérêts de votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs. Mais rien pour une RP.

Mettez 2/3 en cash pour votre RP et le reste avec un crédit court du genre 7 ans. A moins que vous pouvez faire un placement avec un rendement > TEAG.

Ça vous laisse une marge de manoeuvre importante. Quand vous aurez identifié votre premier bien vous ajustez. Négocier vos IRA. Garantie crédit logement.

Dans 7 ans, quand vous aurez votre premier bien lancé et résidence principale remboursée ce sera plus facile de convaincre une banque de vous prêter au dessus du sacro saint taux 30 ou 35% pour une deuxième opération.

Pour le locatif, partez sur 20 ans avec un max en crédit.

Ce sont des ordres de grandeurs pour vous fixer les idées. Un excel pourra être beaucoup plus précis si vous cherchez l’optimum.

Bonne chance.

PerrierCitron · #6

Je vous remercie pour cette réponse pertinente

Si je reprend mes hypothèses initiales:

Acheter cash
Je vais rapidement être coincé au niveau des travaux à faire.

Faire un prêt assez court (5 ou 7 ans)
Je suis à l’aise pour faire mes travaux
Les intérêts de ce prêt restent acceptables
Je peux envisager un 1er investissement locatif, puis d’autres à la fin remboursement de ce prêt
Je dois négocier des Indemnités de Remboursement Anticipé

Faire un prêt long terme (15-20ans)
Ca risque de me limiter dans des investissements (taux d’endettement à 30% atteint)
Il faut que je place mon capital avec un rendement supérieur aux intérêts du prêt (sinon c’est pas bien rentable)

Je pense vraiment m’orienter vers la solution intermédiaire (prêt sur 5 ans).

Boubouka · #7

Vous avez parfaitement bien reformulé.

plutot 7 ans pour vous laisser de la marge.

toudoucement · #8

les choix seront différents selon les personnes.J’aurais tendance à privilégier les durées longues pour l’immobiler et à garder l’épargne sur d’autres supports(diversification).

la regle des 33% d’endettement n’a pas vraiment lieu d’être avec une épargne solide.

chacun voit midi à sa porte.

Construiresaretraite · #9

Bonjour,

Nous privilégerions la durée moyenne car l’achat de résidence de principale n’est pas en soi un investissement qui rapporte. Ainsi, on a tout intérêt à rembourser assez vite.
Cela dit, l’argent n’étant pas cher actuellement, et si vous négociez bien les conditions particulières de votre offre de prêt (notamment sur les IRA), votre achat ne vous coûtera pas cher tout en maintenant votre capacité à présenter un dossier attrayant pour les banques.

PerrierCitron · #10

Merci toutdoucement et construiresaretraite pour vos réponses

Je partage l’avis de construiresaretraite: rembourser assez vite sa RP qui ne rapporte pas.
Je pense à moyen terme rester dans l’immobilier par plusieurs achats locatifs
Pour la diversification, j’opterai sans doute pour une assurance vie mais reste frileux pour les placements boursiers.

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