Vendre ma résidence principale ou la mettre en location ?

koldoun · #1

Bonjour,

Dans un peu plus de deux ans, je devrais prendre une décision financière fort importante, je veux préparer tout cela au mieux. Voila pourquoi je sollicite vos conseils.

La situation :

Tout d’abord, je suis belge, ce qui peut modifier pas mal de choses.

En 2009 j’ai acheté ma RP pour 122 000 euros tout frais compris.

D’ici à ce que je la vende, j’aurai ajouté à peu prêt 20 000 euros en travaux et rénovations diverses.
Ces 20 000 euros ont été payés cash au fil des travaux sauf 8 000 empruntés (60 euros/mois pour 15 ans)

J’ai un crédit à taux variable : remboursement max de 750 euros, min de 400 euros -> le montant est 466 euros cette année, cela baisse presque chaque année, ou remonte un tout petit peu.

Je bénéficie d’une aide pour jeunes ménages : -100 euros/mois pendant 2 ans, -50 euros/mois pendant 6 ans;

Donc actuellement je ne paie que 416 euros/mois (+60 euros de crédit travaux)

De plus, via les impôts, je récupère l’équivalent de 3 mois de paiement.

Revenu cadastral très faible (300 euros)

La famille s’agrandit, je dois donc acheter plus grand dans deux ans, car si je vends ou mets en location avant, je dois rendre les aides pour jeune ménage.

Les questions :

Vaut-il mieux vendre ou mettre en location vu ma situation?

A partir de quel % de plus value peut-on parler d’une belle vente?

Quel % de loyer justifie t’il la location (-> pour plus de stabilité, il semble indispensable de renégocier un taux fixe?)

En fait, j’aimerai avoir un petit topo des choses à tenir en compte par des personnes expérimentées.

J’imagine que la meilleure chose à faire serait de d’abord faire évaluer la maison à la vente et à la location, mais 1/3 de la maison doit encore être rénovée, donc les estimations seront biaisées…

Merci à vous!

Mots-clés : habitation

kmo · #2

Bonjour

En Belgique vous n’aurez pas les contraintes habituelles sur ce forum d’imposition sur la PV (en tout cas pour votre bien, apres plus de 5 ans), je vous conseillerai par contre de faire attention a :

1) la possibilité d’avoir un gros abattement sur les frais de notaires pour une premiere acquisition, si vous avez vendu votre RP actuelle avant (bien lire les textes, dans votre présentation vous mentionnez un studio en Russie qui pourrait poser pb). J’ai betement perdu pres de 10k lors de mon premier investissement a Bruxelles faute d’avoir fait attention.

2) les avantages fiscaux pour habitation propre et unique. Je ne pratique pas et n’en connais pas les subtilités, mais vous pouvez trouver des infos ici : https://www.fintro.be/pics/BE/common/en … t_type=sta

Bonne lecture !

toudoucement · #3

La premiere chose serait de connaitre le rendement locatif de votre maison si vous décidez de la louer
La seconde serait de savoir si en conservant cette maison la banque vous permettra de financer votre nouvelle maison
La troisieme est de se faire à l’idée que des gens vont vivre et user(voir dégrader) des travaux qui peuvent avoir pour vous une valeur sentimentale.

Peut-être vaudrait -il mieux encaisser la plus value(si plus value il y’a) acheter la maison qui vous convient et envisager d’investir dans des produits plus adaptés au locatif

koldoun · #4

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Oui, j’ai un appart en Russie au nom de ma femme… mais personne ne le sait ici en Belgique…

Je pense effectivement que la clé sera l’estimation faite, mais les travaux doivent être terminés.

Au prix que je paie la maison actuellement, la location est très avantageuse quand je compare avec les biens loués dans mon coin.

Mais pour plus de stabilité, il faudrait surement renégocier le prêt pour passer à un taux fixe, ce qui est une 3e inconnue.

Les prochaines étapes semblent donc être :

1 - terminer les travaux
2 - estimation à la vente
3- estimation à la location
4 - passer du taux variable vers un taux fixe si l’estimation à la location est intéressante

Cela semble coller?

Merci

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